Невитребувані паї та ділянки можна орендувати без торгів: рішення суду

Більше за темою:

Чи можна передавати в суборенду нерозподілені земельні ділянки та невитребувані частки (паї)

Документальне оформлення операцій з поліпшення орендованого майна

Відображення поліпшень об’єкта оренди в обліку

Під час воєнного стану невитребувані паї та нерозподілені земельні ділянки, які перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, можуть передаватися в оренду без проведення земельних торгів.

Нерозподілені земельні ділянки/невитребувані земельні частки (паї), які належали на праві колективної власності колективним сільськогосподарським підприємствам чи кооперативам, не перебувають ані в державній, ані в комунальній власності, а фактично залишаються в режимі земель колективної власності, очікуючи визначення їхнього приватного власника або переходу у власність територіальної громади відповідно до закону.

У таких правовідносинах органи місцевого самоврядування діють не як власники земельних ділянок, а як їхні тимчасові розпорядники, а тому процедури, встановлені для розпорядження землями державної чи комунальної власності, не можна вважати обов’язковими під час розпорядження цими об’єктами земельних прав, якщо це прямо не визначено законом.

Під час дії воєнного стану земельне законодавство визначає дві окремі процедури передачі згаданих об’єктів земельних прав в оренду: звичайну (ст. 13 Закону від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», далі – Закон № 899) та спрощену (укладення договорів відповідно до пп. 2 п. 27 розд. X «Перехідні положення» Земельного кодексу України, далі – ЗКУ). Жодна з наведених процедур не встановлює обов’язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв).

Такі висновки зробила Велика Палата Верховного Суду.

У розглянутій справі ТОВ «Стор-агро» звернулося з позовом до Великодимерської селищної ради і ТОВ «Портал-агро» про визнання недійсними договорів оренди землі та скасування державної реєстрації.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, проте апеляційний суд задовольнив вимоги, оскільки під час апеляційного перегляду було з’ясовано, що ТОВ «Стор-Агро» є особою, яка першою звернулася до селищної ради з відповідною заявою, а тому підстав для застосування конкурсного підходу, визначеного ст. 134 ЗКУ, немає, навіть незважаючи на те, що позивач не довів наявності в нього переважного права на оренду земельних ділянок на підставі ст. 37¹ ЗКУ.

Ключове питання, яке постало перед Великою Палатою Верховного Суду в цій справі, стосувалося можливості надання в користування земельних ділянок, які є нерозподіленими (невитребуваними) земельними частками (паями), без проведення земельних торгів на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування за наявності двох або більше охочих отримати таку земельну ділянку в оренду.

ВП Верховного Суду резюмувала, що нерозподілені земельні ділянки та невитребувані частки (паї) не належать до земель державної або комунальної власності, у зв’язку із чим на них не поширюється дія ст. 124, 134, 135 ЗКУ, а порядок передачі в оренду цих об’єктів земельних прав визначений спеціальним Законом № 899. Також чинне на момент укладення оспорюваних договорів оренди в цій справі законодавство не передбачало проведення земельних торгів у процедурі передання нерозподілених земельних ділянок/невитребуваних часток (паїв) у користування незалежно від кількості претендентів на земельну ділянку.

Також Велика Палата Верховного Суду проаналізувала, чи підлягає інтерес позивача судовому захисту за обставинами, встановленими в цій справі.

Особа – претендент на нерозподілену ділянку чи невитребуваний пай звертається до суду за захистом не речового права, а правомірного інтересу в отриманні ділянки в майбутньому, якому не кореспондують обов’язки інших осіб щодо її передачі. Такий інтерес підлягає захисту, якщо ділянка, сформована за заявою позивача (який першим звернувся щодо затвердження технічної документації), безпідставно передана в оренду іншій особі. Це також вимагає оцінки дій органу місцевого самоврядування та претендентів на земельну ділянку щодо предмета добросовісності.

У цій справі ВП Верховного Суду виснувала, що спірні земельні ділянки були сформовані на підставі заяви відповідача, а не позивача в цій справі, що свідчить про відсутність порушення інтересу позивача з боку органу місцевого самоврядування, оскільки земельна ділянка передана в оренду тій особі, за заявою якої була сформована. З огляду на це висновки суду апеляційної інстанції про те, що селищна рада в порушення вимог ст. 13 Закону № 899 надала в оренду невитребувані земельні ділянки (паї) не особі, яка першою звернулася до ради з відповідною заявою, ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права.

Додатково Велика Палата Верховного Суду зауважила, що укладення договорів оренди з однією особою не може порушувати інтересу особи, яка також мала прагнення (бажання) укласти такі договори, але не мала переважного чи іншого визначеного законом (законного) права на ці ділянки.

З урахуванням наведеного ВП Верховного Суду в цій справі задовольнила касаційні скарги відповідача, скасувавши рішення суду апеляційної інстанції та залишивши в силі рішення суду першої інстанції.

Постанова ВП Верховного Суду від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25.

«Судова влада України»