Невостребованные паи и участки можно арендовать без торгов: решение суда

Больше по теме:

Можно ли передавать в субаренду нераспределенные земельные участки и невостребованные доли (паи)

Документальное оформление операций по улучшению арендованного имущества

Отражение улучшений объекта аренды в учете

Во время военного положения невостребованные паи и нераспределенные земельные участки, которые находятся в распоряжении соответствующих администраций к моменту получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок, могут передаваться в аренду без проведения земельных торгов.

Нераспределенные земельные участки/невостребованные земельные доли (паи), принадлежавшие на праве коллективной собственности коллективным сельскохозяйственным предприятиям или кооперативам, не находятся ни в государственной, ни в коммунальной собственности, а фактически остаются в режиме земель коллективной собственности, ожидая определения их частного собственника или перехода в собственность территориальной общины в соответствии с законом.

В таких правоотношениях органы местного самоуправления действуют не как собственники земельных участков, а как их временные распорядители, поэтому процедуры, установленные для распоряжения землями государственной или коммунальной собственности, нельзя считать обязательными при распоряжении этими объектами земельных прав, если это прямо не определено законом.

Во время действия военного положения земельное законодательство определяет две отдельные процедуры передачи упомянутых объектов земельных прав в аренду: обычную (ст. 13 Закона от 05.06.2003 № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», далее – Закон № 899) и упрощенную (заключение договоров в соответствии с пп. 2 п. 27 разд. X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины, далее – ЗКУ). Ни одна из приведенных процедур не устанавливает обязательное проведение земельных торгов для передачи в аренду нераспределенных земельных участков и невостребованных земельных долей (паев).

Такие выводы сделала Большая Палата Верховного Суда.

В рассмотренном деле ООО «Стор-агро» обратилось с иском к Великодымерскому поселковому совету и ООО «Портал-агро» о признании недействительными договоров аренды земли и отмене государственной регистрации.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, однако апелляционный суд удовлетворил требования, поскольку во время апелляционного пересмотра было установлено, что ООО «Стор-Агро» является лицом, которое первым обратилось в поселковый совет с соответствующим заявлением, а потому оснований для применения конкурсного подхода, определенного ст. 134 ЗКУ, нет, даже несмотря на то, что истец не доказал наличия у него преимущественного права на аренду земельных участков на основании ст. 37¹ ЗКУ.

Ключевой вопрос, стоящий перед Большой Палатой Верховного Суда по этому делу, касался возможности предоставления в пользование земельных участков, которые являются нераспределенными (невостребованными) земельными долями (паями), без проведения земельных торгов на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления при наличии двух или более желающих получить такой земельный участок в аренду.

БП Верховного Суда резюмировала, что нераспределенные земельные участки и неистребованные доли (паи) не относятся к землям государственной или коммунальной собственности, в связи с чем на них не распространяется действие ст. 124, 134, 135 ЗКУ, а порядок передачи в аренду этих объектов земельных прав определен специальным Законом № 899. Также действующее на момент заключения оспариваемых договоров аренды по этому делу законодательство не предусматривало проведение земельных торгов в процедуре передачи нераспределенных земельных участков/невостребованных долей (паев) в пользование независимо от количества претендентов на земельный участок.

Также Большая Палата Верховного Суда проанализировала, подлежит ли интерес истца судебной защите по обстоятельствам, установленным по этому делу.

Лицо – претендент на нераспределенный участок или невостребованный пай обращается в суд за защитой не вещного права, а правомерного интереса в получении участка в будущем, которому не корреспондируют обязанности других лиц по его передаче. Такой интерес подлежит защите, если участок, сформированный по заявлению истца (который первым обратился относительно утверждения технической документации), безосновательно передан в аренду другому лицу. Это также требует оценки действий органа местного самоуправления и претендентов на земельный участок на предмет добросовестности.

По этому делу БП Верховного Суда утвердила, что спорные земельные участки были сформированы на основании заявления ответчика, а не истца по этому делу, что свидетельствует об отсутствии нарушения интереса истца со стороны органа местного самоуправления, поскольку земельный участок передан в аренду тому лицу, по заявлению которого был сформирован. Учитывая это, выводы суда апелляционной инстанции о том, что поселковый совет в нарушение требований ст. 13 Закона № 899 предоставил в аренду невостребованные земельные участки (паи) не лицу, которое первым обратилось в совет с соответствующим заявлением, основываются на неправильном применении норм материального права.

Дополнительно Большая Палата Верховного Суда отметила, что заключение договоров аренды с одним лицом не может нарушать интерес лица, которое также имело стремление (желание) заключить такие договоры, но не имело преимущественного или иного определенного законом (законного) права на эти участки.

С учетом приведенного БП Верховного Суда по этому делу удовлетворила кассационные жалобы ответчика, отменив решение суда апелляционной инстанции и оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление БП Верховного Суда от 01.07.2026 по делу № 911/1138/25.

«Судебная власть Украины»