Держреєстрація додаткової угоди до договору оренди землі до 01.01.2013: висновок Верховного Суду

Додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01.01.2013 (до внесення законодавчих змін щодо скасування необхідності реєстрації самого договору оренди), набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо вони в тексті додаткової угоди не пов’язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.

Такий правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду. Так, позивач звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди землі від 25.01.2010 з припиненням права оренди земельної ділянки. Позивач стверджував, що з лютого 2020 року неналежно виконуються відповідачем зобов’язання зі сплати орендної плати за договором, зокрема, вносяться менші розміри, ніж погоджено сторонами в додатковій угоді від 01.11.2011.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог, зокрема, вказавши, що додаткова угода, якою, за доводами позивача, сторони збільшили розмір орендної плати не набрала чинності через відсутність державної реєстрації, що було передбачено законодавством, чинним на момент укладення додаткової угоди. 

Суд апеляційної інстанції позов задовольнив частково: розірвав договір оренди та стягнув з відповідача заборгованість з орендної плати. 

Проте, ВП Верховного Суду вказала, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в умовах основного договору.

З огляду на те, що договір оренди землі підлягав укладенню в письмовій формі з обов’язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода з усією очевидністю та за аналогією закону (ст. 18, 20 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі») теж мала бути укладена в письмовій формі й підлягала державній реєстрації.

Сторони не можуть відступити від обов’язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом чи обумовлена необхідністю застосування його аналогії. Тому в додатковій угоді до договору оренди землі сторони не можуть визначити строк набрання нею чинності раніше, ніж проведення її державної реєстрації. В іншому разі застосовуються загальні правила, визначені Законом № 161.

У цій справі сторони не подали додаткову угоду для її державної реєстрації. Отже, нездійснення державної реєстрації додаткової угоди до укладеного сторонами договору оренди землі свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв’язку із чим права та обов’язки за додатковою угодою не виникли, а за договором – не змінилися. 

У справі, судові рішення в якій переглядалися, позивач за спірний період мав законні очікування на отримання від відповідача орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати, що становить майже 13 % від усієї суми зобов’язання. Тож немає підстав вважати, що позивач значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору. 

Тому стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати (її індексації) повною мірою відповідатиме критеріям належності й ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.

Судова влада України

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm