Госрегистрация дополнительного соглашения к договору аренды земли до 01.01.2013: вывод Верховного Суда

Дополнительное соглашение к договору аренды земли, подписанное сторонами до 01.01.2013 (до внесения законодательных изменений об отмене необходимости регистрации самого договора аренды), вступает в силу для сторон договора не ранее осуществления его государственной регистрации, если они в тексте дополнительного соглашения не будут увязывать момент его вступления в силу с событием, которое наступит позднее.

Такой правовой вывод сделала Большая Палата Верховного Суда. Так, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности с арендной платы и расторжении договора аренды земли от 25.01.2010 с прекращением права аренды земельного участка. Истец утверждал, что с февраля 2020 года ненадлежащим образом выполняются ответчиком обязательства по уплате арендной платы по договору, в частности, вносятся меньшие размеры, нежели согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 01.11.2011.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, в частности указав, что дополнительное соглашение, которым, по доводам истца, стороны увеличили размер арендной платы не вступило в силу из-за отсутствия государственной регистрации, что было предусмотрено законодательством, действующим на момент заключения дополнительного соглашения.

Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил частично: расторг договор аренды и взыскал с ответчика задолженность по арендной плате.

Однако, БП Верховного Суда указала, что дополнительное соглашение по своей юридической природе является сделкой, которая вносит изменения в уже существующий договор. С помощью такого юридического инструмента стороны могут изменить свои предварительные договоренности, выраженные и зафиксированные в условиях основного договора.

Учитывая, что договор аренды земли подлежал заключению в письменной форме с обязательным проведением его государственной регистрации, то и дополнительное соглашение со всей очевидностью и по аналогии с законом (ст. 18, 20 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли») тоже должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Стороны не могут отступить от обязательного требования относительно государственной регистрации сделки, если такое требование предусмотрено законом или обусловлено необходимостью применения его аналогии. Поэтому в дополнительном соглашении к договору аренды земли стороны не могут определить срок его вступления в силу ранее, нежели проведение его государственной регистрации. В противном случае применяются общие правила, определенные Законом № 161.

По этому делу стороны не предоставили дополнительное соглашение для его государственной регистрации. Следовательно, несовершение государственной регистрации дополнительного соглашения к заключенному сторонами договору аренды земли свидетельствует, что оно не вступило в силу для сторон, в связи с чем права и обязанности по дополнительному соглашению не возникли, а по договору – не изменились.

По делу, судебные решения в котором пересматривались, истец за спорный период имел законные ожидания на получение от ответчика арендной платы, большую часть из которой (более 86 %) арендатор уплатил. Неуплаченной осталась лишь часть индексации арендной платы, что составляет почти 13 % всей суммы обязательства. Поэтому нет оснований полагать, что истец в значительной степени был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Поэтому взыскание с ответчика задолженности по арендной плате (ее индексации) будет в полной мере соответствовать критериям принадлежности и эффективности способа защиты нарушенного права, обеспечивая при этом соблюдение принципа сохранения договора.

Судебная власть Украины

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm