Орендар не повернув землю після закінчення оренди: Верховний Суд визначив спосіб захисту порушених прав орендодавця

Більше за темою:

Як орендарю поновити договір оренди земельної ділянки, у якої декілька власників

Договір оренди земельної ділянки припинено: чи може колишній орендар користуватися нею до кінця року?

Належним способом захисту порушених прав орендодавця щодо земельної ділянки, яка передана на підставі договору оренди, строк якого після його попередньої пролонгації на момент звернення з позовом до суду закінчився, є зобов’язання орендаря повернути земельну ділянку.

Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду.

За обставинами справи ТОВ отримало право користування земельною ділянкою на підставі судового рішення про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки строком на 5 років. Згодом міська рада прийняла рішення про зміну умов договору, після чого сторони підписали новий договір оренди у формі новації та зареєстрували його. Пізніше строк дії договору було продовжено ще на 5 років. Проте після завершення цього строку договір не поновлювався, але ТОВ земельну ділянку не повернуло.

У зв’язку з цим прокурор звернувся до суду в інтересах держави, стверджуючи також, що земельна ділянка розташована в охоронній зоні об’єктів культурної спадщини та історичному ареалі міста і була передана з порушенням вимог законодавства. Крім вимоги про повернення ділянки, прокурор заявив вимоги про визнання незаконним і скасування рішення міської ради, визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації права оренди.

Суди попередніх інстанцій відмовили в задоволенні позову, оскільки, зокрема, наявність зобов’язальних відносин між відповідачами унеможливлює пред’явлення негаторного позову, а, заявляючи вимогу про визнання недійсним договору, прокурор фактично намагається переглянути судові рішення, якими був визнаний укладеним такий договір та продовжений строк його дії. Також апеляційний суд звернув увагу на припинення дії оспорюваного договору оренди з огляду на закінчення строку, на який його було укладено.

Розглядаючи спір, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що наявність зобов’язальних (договірних) правовідносин щодо спірної земельної ділянки унеможливлює її повернення із застосуванням положень ст. 391 Цивільного кодексу (далі – ЦК) (шляхом пред’явлення негаторного позову до суду).

У разі закінчення строку договору оренди, на який його було укладено, та невиконання орендарем свого обов’язку з повернення земельної ділянки належним та ефективним способом захисту порушених прав орендодавця відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК є зобов'язання орендаря повернути земельну ділянку, яка була предметом цього договору.

У цій справі, встановивши, що позов прокурора спрямований на повернення спірної земельної ділянки за наслідком закінчення строку дії договору оренди територіальній громаді, Велика Палата Верховного Суду розглянула вимогу позову прокурора про зобов’язання відповідача повернути, а міську раду – прийняти спірну земельну ділянку як вимогу про повернення цієї земельної ділянки територіальній громаді за правилами ст. 785 ЦК та ст. 34 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (як правовий наслідок припинення договору оренди землі).

Водночас інші позовні вимоги прокурора були визнані неналежними та неефективними. Зокрема, оспорюване рішення міської ради вичерпало свою дію виконанням і його скасування не відновить порушеного права. Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору, який припинився внаслідок закінчення строку дії, то прокурор не обґрунтував, яким чином їх задоволення за одночасного заявлення вимоги про зобов’язання ТОВ повернути земельну ділянку впливає на відновлення порушеного права.

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду скасувала рішення судів попередніх інстанцій у частині відмови в задоволенні позову про зобов’язання ТОВ повернути спірну земельну ділянку та ухвалила нове – про їх задоволення. В частині відмови в задоволенні решти позовних вимог ВП Верховного Суду змінила оскаржувані судові рішення, виклавши їхні мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

Посилання на постанову ВП Верховного Суду від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23 (провадження № 12-14гс25) буде невідкладно додане після її оприлюднення в ЄДРСР.

«Судова влада України»