Земельні спори: правові висновки Великої Палати Верховного Суду за 2024 рік

Визначальним завданням Великої Палати Верховного Суду є забезпечення єдності судової практики, формування якої полягає у викладенні висновків щодо застосування норм права за результатами перегляду судових рішень у касаційному порядку у справах, переданих на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Зупинимося на правових висновках ВП Верховного Суду, сформульованих у 2024 році під час вирішення земельних спорів.

1. Щодо укладення договору оренди землі і реєстрації права оренди землі

У постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) ВП Верховного Суду зробила висновки щодо правової природи договору оренди землі, значення державної реєстрації правочину і державної реєстрації речових прав на землю та меж реалізації сторонами договору оренди землі засади свободи договору.

Так, ВП Верховного Суду зазначила, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов’язаний передати орендареві земельну ділянку), який установлює такі права сторін у зобов’язальних правовідносинах: для орендаря – право вимагати передати йому у володіння й користування земельну ділянку; для орендодавця – право на орендну плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства.

Важливим є висновок ВП Верховного Суду про те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 1 січня 2013 року. Однак після відповідних законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов’язки в зобов’язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов’язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення ч. 1 ст. 19 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Закон № 161 не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Тому земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення в його сторін прав і обов’язків у зобов’язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а сторони мають право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов’язати орендодавця виконати обов’язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитися від договору й вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.

Також слід акцентувати на висновку ВП Верховного Суду про те, що умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (ст. 6 Цивільного кодексу, далі – ЦК). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов’язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього ч. 1 ст. 15 та другого речення ч. 1 ст. 19 Закону № 161, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають імперативним нормам Закону № 161, не змінюють визначеного законом моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.

2. Щодо способу захисту права державної власності на земельну ділянку історико-культурного призначення, на якій розташована пам’ятка археології

Правові висновки щодо правового режиму земельних ділянок, на яких розташовані пам’ятки археології, можливості визнання незаконним і скасування наказу Держгеокадастру як способу захисту викладено в постанові ВП Верховного Суду від 12.03.2024 у справі № 927/1206/21 (провадження № 12-31гс23).

Стаття 54 Земельного кодексу (далі – ЗК) урегульовує правовий режим усіх ділянок такої категорії земель, як землі історико-культурного призначення, незалежно від виду пам’яток, які на них розташовані (пам’ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби). Натомість приписи ч. 6 ст. 17 Закону від 08.06.2000 № 1805-III «Про охорону культурної спадщини» (далі – Закон № 1805) стосуються окремої підкатегорії з категорії земель історико-культурного призначення, а саме земельних ділянок, на яких розташовані пам’ятки археології, та запроваджують особливий правовий режим такої підкатегорії земель історико-культурного призначення і передбачають щодо них особливу охорону з боку держави. Тому ВП Верховного Суду зазначила, що не існує колізії між приписами ч. 6 ст. 17 Закону № 1805 та ч. 1 ст. 54 ЗК.

На переконання ВП Верховного Суду, з огляду на особливості правового регулювання обігу земельних ділянок, на яких розташовані пам’ятки археології, та неможливість їх передання в комунальну чи приватну власність, а також з урахуванням того, що спірні земельні ділянки були передані об’єднаній територіальній громаді як землі сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства, позов з вимогою про визнання незаконним і скасування наказу Держгеокадастру за встановлених судами конкретних обставин цієї справи відповідає критерію правомірності та ефективності обраного позивачем способу захисту порушеного права, оскільки усуває стан юридичної невизначеності щодо цільового призначення земельної ділянки та особи її власника.

До того ж обраний прокурором спосіб захисту шляхом оскарження рішення (наказу) уповноваженого органу про передачу земельної ділянки в комунальну власність безпосередньо передбачений у п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК та за встановлених судами конкретних обставин справи є достатнім і ефективним у спірних правовідносинах, відповідає правовій природі відносин учасників спору.

З урахуванням обставин, з якими прокурор пов’язував порушення прав та інтересів держави (наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про реєстрацію права комунальної власності на спірну земельну ділянку), саме лише скасування рішення уповноваженого органу, яке продовжує діяти як підстава виникнення та існування права комунальної власності і внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, приведе до усунення порушення прав держави на особливо цінні об’єкти археологічної спадщини.

3. Щодо правових наслідків зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки

У постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23) ВП Верховного Суду висловилася щодо особливостей оренди землі комунальної власності, зокрема щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за такі землі, а також щодо ефективного способу захисту в разі зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки.

ВП Верховного Суду наголосила на тому, що договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦК, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Норми, що регламентують розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно з такими за землі приватної власності.

Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Законодавче імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування й орендарем.

Обов’язковість урахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий ч. 1 ст. 13 Закону від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Відповідно, з моменту початку застосування нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Щодо способу захисту ВП Верховного Суду зауважила, що нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але в законодавчо встановлених межах. Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі й шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Отже, належним способом захисту орендодавця в такому разі є позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення починаючи з моменту зміни розміру відповідної нормативної грошової оцінки.

4. Щодо підстав представництва прокурором інтересів держави в земельних спорах

ВП Верховного Суду уточнила правові висновки щодо підстав представництва прокурором інтересів держави в земельних спорах, виклавши їх у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 (провадження № 12-60гс23).

Так, ВП Верховного Суду зазначила, що процесуальний статус прокурора у справі залежить від наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

У разі якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. У цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.

Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб’єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. У процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості в задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.

До того ж ВП Верховного Суду вказала, що органи Держгеокадастру можуть звертатися до суду, якщо це необхідно для здійснення їхніх повноважень з нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності – у випадках, які визначені у відповідних нормативно-правових актах, що регламентують повноваження Держгеокадастру (зокрема, з позовами щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, повернення самовільно зайнятих чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився).

За обставин цієї справи органи Держгеокадастру не мають повноважень звертатися з позовом до суду, тому статусом позивача має наділятися прокурор. З огляду на зазначене прокурор не повинен був попередньо, до звернення до суду, повідомляти про це Держгеокадастр.

Узагальнюючи висновки щодо застосування норм права, ВП Верховного Суду підсумувала, що:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо:

а) орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси;

б) орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо:

а) відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

б) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

5. Щодо розірвання договору оренди землі в разі несплати (неповної сплати) орендної плати

У постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) ВП Верховного Суду виклала правові висновки щодо співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК та ч. 2 ст. 651 ЦК), правового значення сплати заборгованості з орендної плати після пред’явлення позову про розірвання договору оренди землі.

Передусім ВП Верховного Суду зазначила, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК, а нормами ЦК надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з’ясування наявності підстав для його розірвання. Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК (систематична несплата орендної плати), та правила ч. 2 ст. 651 ЦК, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма в такому разі є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч. 2 ст. 651 ЦК немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Продовжуючи таку думку, ВП Верховного Суду зауважила, що якщо має місце сплата орендної плати в меншому розмірі, аніж визначений умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦК. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі зазначеної норми ЦК. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки та ін. Такий спосіб захисту буде ефективним і пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Також ВП Верховного Суду наголосила на тому, що той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість з орендної плати, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

У контексті ч. 2 ст. 651 ЦК систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості.

У п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред’явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Поданий огляд правових висновків Великої Палати Верховного Суду в земельних спорах за 2024 року свідчить як про складність вирішуваних правових питань, так і про важливе значення процесуальної діяльності Верховного Суду, практика якого є належним правозастосовним орієнтиром для судів першої та апеляційної інстанцій.

Пресцентр Верховного Суду

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm