Земельные споры: правовые заключения Большой Палаты Верховного Суда за 2024 год

Определяющей задачей Большой Палаты Верховного Суда является обеспечение единства судебной практики, формирование которой заключается в изложении выводов о применении норм права по результатам пересмотра судебных решений в кассационном порядке по делам, переданным на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда. Остановимся на правовых выводах БП Верховного Суда, сформулированных в 2024 году при разрешении земельных споров.

1. О заключении договора аренды земли и регистрации права аренды земли

В постановлении от 06.03.2024 по делу № 902/1207/22 (производство № 12-80гс23) БП Верховного Суда сделала заключение о правовой природе договора аренды земли, значении государственной регистрации сделки и государственной регистрации вещных прав на землю и границ реализации сторонами договора аренды земли по принципу свободы договора.

Так, БП Верховного Суда отметила, что договор аренды земли является консенсуальным договором (арендодатель обязан передать арендатору земельный участок), устанавливающий следующие права сторон в обязательственных правоотношениях: для арендатора – право требовать передать ему во владение и пользование земельный участок; для арендодателя – право на арендную плату и право требовать использования участка в соответствии с договором и законодательством.

Важно заключение БП Верховного Суда о том, что концепция разграничения даты заключения договора аренды земли и даты вступления в силу присуща законодательству, которое действовало до 1 января 2013 года. Однако после соответствующих законодательных изменений следует разграничивать момент заключения договора аренды земли (это момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям и подписание для договоров с 1 января 2013 года), из которого у его сторон возникают права и обязанности в обязательственных правоотношениях, и момент возникновения на основании указанной сделки вещного права, связанной с моментом государственной регистрации такого права (третье предложение ч. 1 ст. 19 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161).

Закон № 161 не определяет акт приемки-передачи как документ, которым осуществляется передача земельного участка, а предусматривает, что такая передача происходит путем государственной регистрации аренды. Поэтому земельный участок считается переданным арендатору с момента государственной регистрации права аренды, и с этого же момента у него возникает соответствующее вещное право.

Если момент заключения договора аренды земли (возникновение у его сторон прав и обязанностей в обязательственных правоотношениях) и регистрация на основании этой сделки права аренды земли (возникновение у арендатора вещного права) не совпадают во времени, то в промежутке между заключением договора и приобретением арендатором земельного участка путем регистрации соответствующего вещного права договор действует, а стороны вправе защищать свои нарушенные договорные права обязательственного характера обязательственно-правовыми способами. Так, при наличии соответствующих оснований арендатор может потребовать обязать арендодателя исполнить обязанность по передаче земельного участка в натуре или отказаться от договора и потребовать возместить ущерб, а арендодатель, в свою очередь, может взыскать с арендатора арендную плату.

С момента регистрации вещного права аренды арендатор может защищать это право от третьих лиц вещественно-правовыми способами защиты, в частности требовать устранения посторонним лицом препятствий в пользовании арендованным земельным участком.

Также следует акцентировать на заключении БП Верховного Суда о том, что условия договора, по которым должно быть достигнуто согласие, не должны противоречить законодательно определенным условиям, при которых такой договор может быть заключен (ст. 6 Гражданского кодекса, далее – ГК). В противном случае сделка (ее отдельные условия), не соответствующая закону, не создает правовых последствий, на которые она была направлена, поскольку применение императивной нормы закона не может зависеть от воли частных лиц.

Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения (определить взаимные права и обязанности) способом, противоречащим императивным нормам абзаца третьего ч. 1 ст. 15 и второго предложение ч. 1 ст. 19 Закона № 161, в частности по своему усмотрению установить другие правила определения даты начала течения срока действия этой сделки или не указывать дату ее заключения. Условия договора аренды земли, не соответствующие императивным нормам Закона № 161, не изменяют определенный законом момент, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли.

2. Относительно способа защиты права государственной собственности на земельный участок историко-культурного назначения, на котором расположен памятник археологии

Правовые выводы о правовом режиме земельных участков, на которых расположены памятники археологии, возможности признания незаконным и отмены приказа Госгеокадастра как способа защиты изложены в постановлении БП Верховного Суда от 12.03.2024 по делу № 927/1206/21 (производство № 12-31).

Статья 54 Земельного кодекса (далее – ЗК) регулирует правовой режим всех участков такой категории земель, как земли историко-культурного назначения, независимо от вида находящихся на них памятников (достопримечательности культурного наследия, их комплексы (ансамбли), историко-культурные заповедники, историко-культурные заповедные территории, охраняемые археологические территории, музеи под открытым небом, мемориальные музеи-усадьбы). Зато предписания ч. 6 ст. 17 Закона от 08.06.2000 № 1805-III «Об охране культурного наследия» (далее – Закон № 1805) касаются отдельной подкатегории из категории земель историко-культурного назначения, а именно земельных участков, на которых расположены памятники археологии, и вводят особый правовой режим такой подкатегории земель историко-культурного назначения и предусматривают особую охрану со стороны государства. Поэтому БП Верховного Суда отметила, что не существует коллизии между предписаниями ч. 6 ст. 17 Закона № 1805 и ч. 1 ст. 54 ЗК.

По мнению БП Верховного Суда, учитывая особенности правового регулирования оборота земельных участков, на которых расположены памятники археологии, и невозможность их передачи в коммунальную или частную собственность, а также с учетом того, что спорные земельные участки были переданы объединенной территориальной общине как земли сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства иск с требованием о признании незаконным и отмене приказа Госгеокадастра по установленным судами конкретным обстоятельствам этого дела отвечает критерию правомерности и эффективности избранного истцом способа защиты нарушенного права, поскольку устраняет состояние юридической неопределенности относительно целевого назначения земельного участка и лица ее собственника.

К тому же, избранный прокурором способ защиты путем обжалования решения (приказа) уполномоченного органа о передаче земельного участка в коммунальную собственность непосредственно предусмотрен в п. 10 ч. 2 ст. 16 ГК и при установленных судами конкретных обстоятельствах дела является достаточным и эффективным в спорных правоотношениях, отвечает правовой природе отношений участников спора.

С учетом обстоятельств, с которыми прокурор связывал нарушение прав и интересов государства (наличие в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений записи о регистрации права коммунальной собственности на спорный земельный участок), только отмена решения уполномоченного органа, которое продолжает действовать как основание возникновения и существования права коммунальной собственности и внесение соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, приведет к устранению нарушения прав государства на особо ценные объекты археологического наследия.

3. Относительно правовых последствий изменения нормативной денежной оценки земельного участка

В постановлении от 05.06.2024 по делу № 914/2848/22 (производство № 12-66гс23) БП Верховного Суда высказалась об особенностях аренды земли коммунальной собственности, в частности относительно использования нормативной денежной оценки для определения размера арендной платы за такие земли, а также эффективного способа защиты в случае изменения размера арендной платы в связи с изменением нормативной денежной оценки.

БП Верховного Суда отметила, что договор аренды земли является гражданско-правовым договором аренды (найма), регулируемым ГК, другими нормативными актами. Особенности правового регулирования отношений по аренде земли обусловливаются, в частности, формой собственности на арендуемые земельные участки. Нормы, регламентирующие размер, форму и порядок внесения арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, характеризуются большей степенью императивности регулирования по сравнению с таковыми за земли частной собственности.

Нормативная денежная оценка земель устанавливается путем утверждения технической документации по нормативной денежной оценке земельных участков, которая осуществляется соответствующим сельским, поселковым, городским советом. Законодательное императивное регулирование делает невозможным установление нормативной денежной оценки земельных участков договором, в частности договором между органом местного самоуправления и арендатором.

Обязательность учета нормативной денежной оценки земельного участка государственной и коммунальной собственности при определении размера арендной платы установлена ​​законом (абзац второй ч. 1 ст. 13 Закона от 11.12.2003 № 1378-IV «Об оценке земель»). Следовательно, при изменении нормативной денежной оценки земельного участка государственной и коммунальной собственности изменяется также размер арендной платы. Соответственно с момента начала применения нового размера нормативной денежной оценки земельных участков государственной и коммунальной собственности автоматически изменяются и права и обязанности сторон договора аренды в части размера арендной платы, если он определен в процентном соотношении к нормативной денежной оценке.

Относительно способа защиты БП Верховного Суда отметила, что нормативное регулирование определения размера арендной платы за аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности происходит по императивно установленной формуле умножения нормативной денежной оценки на коэффициент, который согласовывается сторонами в договоре, но в законодательно установленных пределах. Арендодатель при изменении размера арендной платы в связи с изменением нормативной денежной оценки земельного участка государственной или коммунальной собственности вправе потребовать от арендатора уплаты арендной платы в измененном размере, в том числе путем обращения в суд с иском о взыскании спорной суммы.

Следовательно, надлежащим способом защиты арендодателя в таком случае является исковое требование о взыскании арендной платы, не уплаченной арендатором. В то же время неуплаченная арендная плата подлежит взысканию за весь период просрочки, начиная с момента изменения размера соответствующей нормативной денежной оценки.

4. Относительно оснований представительства прокурором интересов государства в земельных спорах

БП Верховного Суда уточнила правовые выводы относительно оснований представительства прокурором интересов государства в земельных спорах, изложив их в постановлении от 11.06.2024 по делу № 925/1133/18 (производство № 12-60гс23).

Так, БП Верховного Суда отметила, что процессуальный статус прокурора по делу зависит от наличия или отсутствия полномочий органов власти осуществлять защиту законных интересов государства в спорных правоотношениях.

Если государственный орган или орган местного самоуправления действует или принимает решение вопреки закону и интересам Украинского народа, прокурор имеет право действовать в защиту нарушенных интересов государства путем подачи соответствующего иска в суд. В этом случае органы, принявшие решение или совершившие действия, по мнению прокурора, нарушающие интересы государства, приобретают статус ответчика.

Орган государственной власти (или местного самоуправления), нарушивший права государства или территориального общества принятием незаконного решения от имени соответствующего субъекта права, не может (в силу отсутствия полномочий на защиту) и не должен (учитывая отсутствие спора с другим участником гражданских правоотношений) быть истцом по иску прокурора, направленным на обжалование незаконного решения этого же органа и восстановление нарушенных прав и законных интересов государства или территориального общества. В процессуальном аспекте орган, принявший такой акт, не заинтересован в удовлетворении исковых требований, отстаивая правомерность своих действий, что противоречит правовому статусу истца. В то же время доказывание правомерности действий, оспариваемых истцом, обеспечивается процессуальными полномочиями ответчика.

К тому же БП Верховного Суда указала, что органы Госгеокадастра могут обращаться в суд, если это необходимо для осуществления их полномочий по надзору (контролю) за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель всех категорий и форм собственности – в случаях, определенных в соответствующих нормативно-правовых актах, регламентирующих полномочия Госгеокадастра (в частности, с исками о возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, возврате самовольно занятых или временно занятых земельных участков, срок пользования которыми истек).

При обстоятельствах этого дела органы Госгеокадастра не имеют полномочий обращаться с иском в суд, поэтому статусом истца должен наделяться прокурор. Учитывая указанное, прокурор не должен был предварительно, до обращения в суд, уведомлять об этом Госгеокадастр.

Обобщая выводы о применении норм права, БП Верховного Суда подытожила, что:

1) прокурор обращается в суд в интересах государства в лице органа, уполномоченного государством осуществлять соответствующие функции в спорных правоотношениях, если:

а) орган является участником спорных отношений и сам не нарушает интересы государства, но другой участник нарушает (или участники нарушают) такие интересы;

б) орган не является участником спорных отношений, но наделен полномочиями (компетенцией) осуществлять защиту интересов государства, если участники спорных отношений нарушают интересы государства;

2) прокурор обращается в суд в интересах государства как самостоятельный истец, если:

а) отсутствует орган, уполномоченный государством осуществлять соответствующие функции в спорных правоотношениях;

б) орган, уполномоченный государством осуществлять соответствующие функции в спорном правоотношении, является участником спорных отношений и сам нарушает интересы государства.

5. О расторжении договора аренды земли в случае неуплаты (неполной уплаты) арендной платы

В постановлении от 20.11.2024 по делу № 918/391/23 (производство № 12-19гс24) БП Верховного Суда изложила правовые выводы относительно соотношения общих и специальных норм в решении вопроса о расторжении договора аренды земли (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК и ч. 2 ст. 651 ГК), правового значения уплаты задолженности по арендной плате после предъявления иска о расторжении договора аренды земли.

Прежде БП Верховного Суда отметила, что специфические основания прекращения права аренды земли, в частности за систематическую полную неуплату арендной платы за землю, определены соответствующими нормами ЗК, а нормами ГК предоставляется возможность дополнительной оценки именно частичной неуплаты (недоплаты) арендной платы за землю и ее квалификации как существенного нарушения договора в контексте уяснения наличия оснований для его расторжения. Предписания об основаниях прекращения права использования земельного участка, определенные п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК (систематическая неуплата арендной платы), и правила ч. 2 ст. 651 ГК, которыми предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом, соотносятся как не противоречащие друг другу.

Основанием расторжения договора аренды земли согласно п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК является именно систематическая, то есть неоднократная (два и более случаев), полная неуплата арендной платы. Эта специальная правовая норма в этом случае является самостоятельной и достаточной, и обращаться к более общей норме ч. 2 ст. 651 ГК нет необходимости, поскольку она предусматривает именно дополнительное (к основному) основание для расторжения договора аренды земли.

Продолжая такое мнение, БП Верховного Суда отметила, что если имеет место уплата арендной платы в меньшем размере, чем определенный условиями договора аренды земли, то есть арендатор допустил частичную неуплату (недоплату) арендной платы, применению подлежит общее правило ч. 2 ст. 651 ГК. Если суд приходит к выводу, что арендатор существенно нарушил условия договора и в результате частичной недоплаты арендной платы арендодатель в значительной степени был лишен того, на что рассчитывал, то договор должен быть расторгнут на основании указанной нормы ГК. В случае несущественной частичной неуплаты арендной платы, а так же в случае возникновения спора относительно ее размера, порядка осуществления платежей и т. п., у собственника всегда есть право на обращение в суд с иском о взыскании таких арендных платежей, 3 % годовых, инфляционных потерь, неустойки и пр. Такой способ защиты будет эффективным и пропорциональным, восстанавливая нарушенное право арендодателя и сохраняя договор аренды земли исходя из баланса интересов обеих сторон.

Также БП Верховного Суда отметила, что тот факт, что на момент рассмотрения дела арендатор погасил задолженность по арендной плате, не влияет на право арендодателя требовать расторжения договора как на основании ч. 2 ст. 651 ГК (в случае частичной неуплаты (недоплаты) арендной платы и существенности такого нарушения), так и на основании п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК (в случае систематической (два и более случая) полной неуплаты арендной платы).

В контексте ч. 2 ст. 651 ГК систематическая неуплата может подтверждать ненадежность контрагента и то, что кредитор не может быть уверен в надлежащем исполнении договора в будущем и такой вывод не опровергается дальнейшим погашением задолженности.

В п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК говорится о факте систематической полной неуплаты, и такой факт уже завершился в прошлом, поэтому основание для предъявления иска (и для его удовлетворения) продолжает существовать.

Представленный обзор правовых выводов Большой Палаты Верховного Суда в земельных спорах за 2024 год свидетельствует как о сложности решаемых правовых вопросов, так и о важном значении процессуальной деятельности Верховного Суда, практика которого является надлежащим правоприменительным ориентиром для судов первой и апелляционной инстанций.

Пресс-центр Верховного Суда

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm