Співвласники не створили ОСББ до 01.07.2016 р.: чи можна створити пізніше?

Час спливає швидко: до 1 липня 2016 року, установленої законодавцем граничної дати, до якої співвласники багатоквартирного будинку мають визначитися з формою управління багатоквартирним будинком, лишилося менше ніж півроку. Тож наразі з’ясуймо, чим загрожує неприйняття відповідного рішення й чи можна буде реалізувати право на створення ОСББ пізніше зазначеної дати

Передусім пояснімо, чому йдеться саме про 1 липня 2016 року. Відповідний строк установлено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417),  що набрав чинності 01.07.2015 р. Саме цю дату (день набрання чинності Законом № 417) законодавець визначив точкою відліку річного строку, протягом якого співвласники мають визначитися з формою управління багатоквартирними будинками.

Так, ч. 5 ст. 13 Закону № 417 передбачено: у разі якщо протягом відведеного строку співвласники багатоквартирного будинку, у якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.

У ст. 9 Закону № 417 фактично йдеться про 3 альтернативні форми управління багатоквартирним будинком: безпосередньо самими співвласниками, із залученням управителя чи шляхом створення ОСББ. Зважаючи на це, положення ч. 5 ст. 13 Закону № 417 викликає в декого побоювання, чи не свідчитиме неприйняття рішення про форму управління багатоквартирним будинком до 01.07.2016 р. про небажання співвласників створювати ОСББ і чи не стане це перешкодою для створення об’єднання надалі.

Одразу зазначимо: безперечно, створити ОСББ можна буде й після 1 липня 2016 року. Утім певні обмеження неприйняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком усе ж може потягти за собою.

Передусім аргументуймо, чому неприйняття рішення до 01.07.2016 р. не є перешкодою для створення ОСББ. Як зазначалося вище, у разі якщо співвласники не визначаться з формою управління багатоквартирним будинком у відведений для цього річний строк, виконкомом місцевої ради буде призначений управитель. Утім відзначимо: хоча у ч. 1 ст. 9 Закону № 417 управління будинком за участю управителя й через ОСББ названі як окремі форми управління, однак вони не є взаємовиключними. Підтвердженням цього може слугувати ст. 12 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. №  2866-III (далі — Закон № 2866), якою передбачена можливість загальних зборів співвласників, що є вищим органом управління ОСББ, передати повністю або частково функції з управління багатоквартирним будинком управителю. Отже, закон цілком допускає співіснування ОСББ і форми управління майном багатоквартирного будинку за участю управителя.

Однак треба зважати на таке. Згідно із ч. 5 ст. 13 Закону № 417, договір з управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташовано багатоквартирний будинок, укладатиметься від імені співвласників строком на 1 рік. Таким чином, якщо до 01.07.2016 р. співвласники не оберуть жодну з 3-х форм управління багатоквартирним будинком й органами місцевого самоврядування буде призначений управитель, щонайменше протягом року співвласники будуть обмеженими в можливості вибору форми управління майном. Тобто ОСББ може бути створеним у будь-який момент після 01.07.2016 р., однак допоки не сплине річний строк, на який буде укладено договір з управителем, із реалізацією права з передання функцій управління будинком ОСББ можуть виникнути труднощі.

Якщо за місяць до спливу зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).

Звісно, існують загальні положення цивільного законодавства про дострокове розірвання договорів. Так, за загальним правилом зміна чи розірвання договору допускаються лише за згодою сторін. Однак ймовірність того, що ЖЕК або управляюча компанія добровільно відмовиться від управління багатоквартирним будинком, надзвичайно мала.

Також можливий варіант розірвання договору в судовому порядку, однак для цього потрібні вагомі на те підстави. Згідно із ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), договір може бути розірвано за рішенням суду в разі, зокрема, порушення його другою стороною. Аби на практиці скористатися цією нормою, істотні порушення мають бути наявними й належним чином підтвердженими. Зокрема, перед тим як подавати позов до суду, варто звернутися до управителя зі зверненням-претензією, у якій обґрунтувати неналежний рівень надання послуг. Лише за відсутності відповіді, а також у разі невжиття управителем жодних заходів реагування на скарги співвласників, є імовірність того, що договір буде розірваний судом. В іншому випадку на це сподіватися не варто.

Щоправда, існує ще 3-й варіант. Згідно із ч. 3 ст. 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Наразі чинним є Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі — Типовий договір), затверджений постановою Уряду від 20.05.2009 р. № 484 (далі — Наказ № 484). Відповідно до п. 22 Типового договору, підставами для припинення договору про надання послуг з управління будинком є, зокрема:

- складення негативного акта оцінки технічного стану об’єкта за результатами контролю за якістю наданих управителем послуг;

та

- одержання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта,  які в ньому не проживають, щодо якості наданих управителем послуг.

За великим рахунком, згадані підстави є істотним порушенням договору, про що йшлося вище. Відмінність лише в тому, що наявність відповідних положень у договорі дозволяє припинити відносини з управителем без участі суду. Утім зауважте: Наказом № 484 передбачено, що й обстеження технічного стану будинку, й опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, які в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг мають проводитися членами спеціальної контрольної комісії, котра на одну третю має складатися з представників управителя (п. 1 додатку 2 до Типового договору). Якщо останній буде незацікавлений у достроковому припиненні договору, відповідні процедури можуть штучно затягуватися, результати їх проведення оскаржуватися тощо. А відтак пришвидшити припинення договору навряд чи вдасться.

З огляду на все викладене вище, хочемо надати таку пораду. Якщо в намірах співвласників є створення ОСББ, але з різних причин це не вдається реалізувати до 1 липня 2016 року, радимо не чекати на призначення управителя виконкомом місцевої ради. Натомість — найближчим часом у порядку, передбаченому ст. 10 Закону № 417, прийняти рішення про управління багатоквартирним будинком безпосередньо співвласниками або ж самостійно визначити управителя й укласти з ним договір.

У разі обрання другого варіанту в договорі про надання послуг з управління будинком слід обумовити:

- можливість його дострокового розірвання в разі створення співвласниками ОСББ і прийняття рішення щодо передання останньому всіх функцій з управління багатоквартирним будинком;

    можливість унесення до договору змін, на підставі яких у разі створення співвласниками ОСББ і передання останньому частини функцій з управління багатоквартирним будинком:

- повноваження управителя будуть обмежені;

- сторона договору буде замінена: замість співвласників контрагентом управителя за договором виступатиме ОСББ як юридична особа.

Такі доповнення аж ніяк не суперечитимуть Типовому договору. Водночас співвласники зможуть у будь-який момент реалізувати власне право не лише на створення ОСББ, а й на вільний вибір бажаної форми управління багатоквартирним будинком. Звісно, не виключено, що не кожна управляюча компанія буде готова підписати договір із подібними застереженнями. Утім краще витратити додатковий час на пошук «зговірливого» управителя, аніж потім до року чекати на можливість передати функції з управління будинком ОСББ, увесь цей час переплачуючи за отримувані послуги, якість яких, можливо, не відповідатиме очікуванням.

Джерело: http://www.osbb-inform.com.ua/2016/03...