Совладельцы не создали ОСМД до 01.07.2016 г.: можно ли создать позднее?

Время уходит быстро: до 1 июля 2016 года, установленной законодателем предельной даты, к которой совладельцы многоквартирного дома должны определиться с формой управления многоквартирным домом, осталось менее полугода. Поэтому теперь выясним, чем грозит непринятие соответствующего решения и можно ли будет реализовать право на создание ОСМД позже указанной даты

Прежде всего поясним, почему речь идет именно о 1 июля 2016 года. Соответствующий срок установлен Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее - Закон № 417), который вступил в силу 01.07.2015 года. Именно эту дату (день вступления в силу Закона № 417) законодатель определил точкой отсчета годичного срока, в течение которого совладельцы должны определиться с формой управления многоквартирными домами.

Так, ч. 5 ст. 13 Закона № 417 предусмотрено: в случае если в течение отведенного срока совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом.

В ст. 9 Закона № 417 фактически речь идет о 3 альтернативных формах управления многоквартирным домом: непосредственно самими собственниками, с привлечением управляющего или путем создания ОСМД. Несмотря на это, положение ч. 5 ст. 13 Закона № 417 вызывает у некоторых опасения, не будет свидетельствовать непринятия решения о форме управления многоквартирным домом до 01.07.2016 г. О нежелании совладельцев создавать ОСМД и не станет ли это препятствием для создания объединения в дальнейшем.

Сразу отметим: бесспорно, создать ОСМД можно будет и после 1 июля 2016 года. Впрочем определенные ограничения непринятия совладельцами решения о форме управления многоквартирным домом все же может повлечь за собой.

Прежде всего аргументируют, почему непринятие решения в 01.07.2016 г. не является препятствием для создания ОСМД. Как отмечалось выше, в случае если совладельцы не определятся с формой управления многоквартирным домом в отведенное для этого годичный срок, исполкомом местного совета будет назначен управляющий. Впрочем отметим: хотя в ч. 1 ст. 9 Закона № 417 управления домом с участием управляющего и через ОСМД названы отдельные формы управления, однако они не являются взаимоисключающими. Подтверждением этого может служить ст. 12 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г.. № 2866-III (далее - Закон № 2866), которым предусмотрена возможность общего собрания совладельцев, которое является высшим органом управления ОСМД, передать полностью или частично функции по управления многоквартирным домом управляющему. Итак, закон вполне допускает сосуществования ОСМД и формы управления имуществом многоквартирного дома с участием управляющего.

Однако надо учитывать следующее. Согласно ч. 5 ст. 13 Закона № 417, договор с управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом, будет заключаться от имени совладельцев сроком на 1 год. Таким образом, если к 01.07.2016 г. совладельцы не изберут одну из 3-х форм управления многоквартирным домом и органами местного самоуправления будет назначен управляющий, по меньшей мере в течение года совладельцы будут ограниченными в возможности выбора формы управления имуществом. То есть ОСМД может быть созданным в любой момент после 01.07.2016 г., однако пока не истечет годичный срок, на который будет заключен договор с управляющим, с реализацией права по передаче функций управления домом ОСМД могут возникнуть трудности.

Если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Конечно, существуют общие положения гражданского законодательства о досрочном расторжении договоров. Так, по общему правилу изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон. Однако вероятность того, что ЖЭК или управляющая компания добровольно откажется от управления многоквартирным домом, чрезвычайно мала.

Также возможен вариант расторжения договора в судебном порядке, однако для этого нужны веские на то основания. Согласно ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ), договор может быть расторгнут по решению суда в случае, в частности, нарушения его другой стороной. Чтобы на практике воспользоваться этой нормой, существенные нарушения должны быть в наличии и надлежащим образом подтвержденными. В частности, перед тем как подавать иск в суд, следует обратиться к управляющему с обращением-претензией, в которой обосновать ненадлежащий уровень предоставления услуг. Только при отсутствии ответа, а также в случае непринятия управляющим никаких мер реагирования на жалобы совладельцев, есть вероятность того, что договор будет расторгнут судом. В противном случае на это надеяться не стоит.

Правда, существует еще 3-й вариант. Согласно ч. 3 ст. 11 Закона № 417, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины. Сейчас действующим является Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее - Типовой договор), утвержденный постановлением Правительства от 20.05.2009 г. № 484 (далее - Приказ № 484). Согласно п. 22 Типового договора, основаниями для прекращения договора о предоставлении услуг по управлению домом является, в частности:

- составление негативного акта оценки технического состояния объекта по результатам контроля за качеством предоставляемых управляющим услуг;

и

- получение отрицательных результатов опроса (анкетирование) жителей объекта, а также владельцев (совладельцев) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества предоставляемых управляющим услуг.

По большому счету, упомянутые основания является существенным нарушением договора, о чем говорилось выше. Отличие лишь в том, что наличие соответствующих положений в договоре позволяет прекратить отношения с управляющим без участия суда. Впрочем заметьте: Приказом № 484 предусмотрено, что и обследования технического состояния дома, и опрос (анкетирование) жителей объекта, а также владельцев (совладельцев) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества предоставления управляющим услуг должны проводиться членами специальной контрольной комиссии, которая на одну треть должна состоять из представителей управляющего (п. 1 приложения 2 к Типовому договору). Если последний будет заинтересован в досрочном прекращении договора, соответствующие процедуры могут искусственно затягиваться, результаты их проведения оспариваться и тому подобное. Следовательно ускорить прекращения договора вряд ли удастся.

Учитывая все вышеизложенное, хотим предоставить такой совет. Если в намерениях совладельцев является создание ОСМД, но по разным причинам это не удается реализовать до 1 июля 2016 года, советуем не ждать назначения управляющего исполкомом местного совета. Зато - в ближайшее время в порядке, предусмотренном ст. 10 Закона № 417, принять решение об управлении многоквартирным домом непосредственно совладельцами или же самостоятельно определить управляющего и заключить с ним договор.

В случае избрания второго варианта в договоре о предоставлении услуг по управлению домом следует оговорить:

- возможность его досрочного расторжения в случае создания совладельцами ОСМД и принятия решения о передаче последнему всех функций по управлению многоквартирным домом;

- возможность внесения в договор изменений, на основании которых в случае создания совладельцами ОСМД и передачи последним части функций по управлению многоквартирным домом:

- полномочия управляющего будут ограничены;

- сторона договора будет заменена: вместо совладельцев контрагентом управляющего по договору будет выступать ОСМД как юридическое лицо.

Такие дополнения отнюдь не противоречат Типовому договору. В то же время совладельцы смогут в любой момент реализовать собственное право не только на создание ОСМД, но и на свободный выбор желаемой формы управления многоквартирным домом. Конечно, не исключено, что не каждая управляющая компания будет готова подписать договор с подобными оговорками. Впрочем лучше потратить дополнительное время на поиск «сговорчивого» управляющего, чем потом до года ждать возможность передать функции по управлению домом ОСМД, все это время переплачивая за получаемые услуги, качество которых, возможно, не будет соответствовать ожиданиям.

Источник: http://www.osbb-inform.com.ua/2016/03...