Оформлення попереднього договору купівлі-продажу: поради від управління Мін’юсту

Згідно з вимогами ст. 635 Цивільного кодексу (далі – ЦК), попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Правовий аналіз вищевказаної статті дає можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.  

Водночас необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦК, договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.  

Відповідно до ст. 657 того ж ЦК, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.  

Про необхідність та обов’язковість нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, транспортних засобів наголошує і ст. 55 Закону від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат» (далі – Закон № 3425). 

Так, відповідно до вимог ст. 635, 657 ЦК попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.  

Правова норма ст. 220 ЦК застерігає, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.  

Посвідчення попереднього договору належати до компетенції нотаріусів (ст. 34 Закону № 3425) та консульських установ (ст. 38 Закону № 3425). Посадові особи органів місцевого самоврядування не має право посвідчувати попередній договір.  

Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною ст. 55 Закону № 3425. У разі посвідчення попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином. Також необхідна згода іншого подружжя сторін на укладення попереднього договору купівлі-продажу.  

Щодо практичної доцільності укладання попереднього договору купівлі-продажу, то це може мати місце коли, наприклад, з будь-яких причин не може бути відразу укладено основний договір. Продавець в такому випадку має додатковий час, щоб зібрати необхідні документи та підготуватись до продажу. Покупець отримує гарантію, що об'єкт не буде проданий іншій стороні-покупцю та має час на підготовку потрібної суми для покупки майна. 

Південне МУ Мін’юсту