Оформление предварительного договора купли-продажи: советы от управления Минюста

Согласно требованиям ст. 635 Гражданского кодекса (далее – ГК), предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Правовой анализ вышеуказанной статьи дает возможность заключить, что отсутствуют какие-либо ограничения по виду или предмету договора, который могут обязаться заключить стороны в будущем на основании предварительного договора, поэтому такая договоренность может быть достигнута сторонами относительно любых договоров: об отчуждении недвижимого или движимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущих объектов недвижимости, предоставления услуг, выполнения работ, предоставления имущества в аренду и пр. 

При этом необходимо четко прописывать, что предыдущий договор именно такой, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 635 ГК, договор о намерениях (протокол о намерениях и т. п.), если в нем нет волеизъявления сторон о придании ему силы предыдущего договора, не считается предварительным договором. 

Согласно ст. 657 того же ГК, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге. 

О необходимости и обязательности нотариального удостоверения соглашений об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущих объектов недвижимости, транспортных средств отмечает и ст. 55 Закона от 02.09.1993 № 3425-XII «О нотариате» (далее – Закон № 3425).

Так, согласно требованиям ст. 635, 657 ГК предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку основной договор заключается в форме с обязательным нотариальным удостоверением, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора 

Правовая норма ст. 220 ГК предупреждает, что в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор ничтожен. 

Удостоверение предварительного договора входит в компетенцию нотариусов (ст. 34 Закона № 3425) и консульских учреждений (ст. 38 Закона № 3425). Должностные лица органов местного самоуправления не вправе удостоверять предварительный договор. 

Предварительный договор может быть удостоверен любым нотариусом на всей территории Украины без ограничений, даже если удостоверение основного договора ограничено территориальной юрисдикцией, определенной ст. 55 Закона № 3425. При удостоверении предварительного договора нотариус обязан установить действительные намерения сторон относительно создания правовых последствий, которые обусловлены этой сделкой. Также необходимо согласие других супругов сторон на заключение предварительного договора купли-продажи. 

Что касается практической целесообразности заключения предварительного договора купли-продажи, то это может иметь место когда, например, по каким-либо причинам не может быть сразу заключен основной договор. У продавца в таком случае есть дополнительное время, чтобы собрать необходимые документы и подготовиться к продаже. Покупатель получает гарантию, что объект не будет продан другой стороне-покупателю и получит время на подготовку нужной суммы для покупки имущества.

Южное МУ Минюста