Позов про стягнення орендної плати – належний спосіб захисту прав орендодавця в разі зміни НГО

У разі зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки державної чи комунальної власності належним способом захисту прав орендодавця є позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. 

Несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування рішення ради щодо зміни розміру НГО земельних ділянок державної та комунальної власності. 

На таких висновках наголосила Велика Палата Верховного Суду (далі – ВП ВС). 

У справі, яка розглядалася, селищна рада звернулася до суду з позовом до приватного підприємства про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у зв’язку зі зміною НГО земельної ділянки. Селищна рада прийняла рішення, яким затвердила нову технічну документацію з НГО земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати. 

Суд першої інстанції спірну додаткову угоду визнав укладеною. Із цим погодився і суд апеляційної інстанції, але змінив рішення суду першої інстанції в частині моменту, з якого слід вважати укладеною вказану угоду. 

ВП ВС зауважила, що обов’язковість урахування НГО земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий ч. 1 ст. 13 Закону від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель»). 

НГО земель установлюється шляхом затвердження технічної документації з НГО земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення НГО земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем. 

Отже, з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 Податкового кодексу (далі – ПК) нового розміру НГО земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до НГО. У таких правовідносинах немає обов’язку сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої НГО. 

Окрім того, ВП ВС зазначила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов’язані тільки зі зміною НГО земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача. Це пов’язано з тим, що судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру НГО земельної ділянки. 

Отже, у цій справі позовна вимога селищної ради не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав. 

Належному способу захисту орендодавця в такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ПК рішення ради щодо зміни розміру НГО земельних ділянок державної та комунальної власності. 

Постанова ВП ВС від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23). 

Верховний Суд 

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm