Иск о взыскании арендной платы – надлежащий способ защиты прав арендодателя при изменении НДО

В случае изменения размера арендной платы в связи с изменением нормативной денежной оценки (далее – НДО) земельного участка государственной или коммунальной собственности надлежащим способом защиты прав арендодателя является исковое требование о взыскании арендной платы, не уплаченной арендатором. 

Неуплаченная арендная плата подлежит взысканию за весь период просрочки с момента начала применения решения совета об изменении размера НДО земельных участков государственной и коммунальной собственности. 

Такие выводы подчеркнула Большая Палата Верховного Суда (далее – БП ВС). 

По рассматриваемому делу поселковый совет обратился в суд с иском к частному предприятию о признании заключенным дополнительного соглашения к договору аренды земли в связи с изменением НДО земельного участка. Поселковый совет принял решение, которым утвердил новую техническую документацию по НДО земельного участка, что является основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы. 

Суд первой инстанции спорное дополнительное соглашение признал заключенным. С этим согласился и суд апелляционной инстанции, но изменил решение суда первой инстанции в части момента, по которому следует считать заключенным указанное соглашение. 

БП ВС отметила, что обязательность учета НДО земельного участка государственной и коммунальной собственности при определении размера арендной платы установлена законом (абзац второй ч. 1 ст. 13 Закона от 11.12.2003 № 1378-IV «Об оценке земель»).

НДО земель устанавливается путем утверждения технической документации по НДО земельных участков, которая осуществляется соответствующим сельским, поселковым, городским советом. Указанное императивное регулирование делает невозможным установление НДО земельных участков договором, в частности, договором между органом местного самоуправления и арендатором. 

Следовательно, с момента начала применения в соответствии с п. 271.2 Налогового кодекса (далее – НК) нового размера НДО земельных участков государственной и коммунальной собственности автоматически изменяются и права и обязанности сторон договора аренды по части размера арендной платы, если он определен в процентном соотношении к НДО. В таких правоотношениях нет обязанности сторон вносить изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения, поскольку обязанность платить арендную плату в соответствии с измененной НДО земельного участка возникает у арендатора с момента начала применения такой НДО. 

Кроме того, БП ВС отметила, что удовлетворение искового требования о признании заключенным спорного дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности, связанных только с изменением НДО земельного участка, не приведет к защите прав или интересов истца. Это связано с тем, что судебное решение о признании заключенного спорного дополнительного соглашения не повлечет взыскания с ответчика арендной платы в соответствии с измененным размером НДО земельного участка. 

Следовательно, по этому делу исковое требование поселкового совета не отвечает критериям надлежащего и эффективного способа защиты прав. 

Надлежащему способу защиты арендодателя в таком случае отвечает исковое требование о взыскании арендной платы, не уплаченной арендатором. В то же время неуплаченная арендная плата подлежит взысканию за весь период просрочки с момента начала применения в соответствии с п. 271.2 НК решения совета об изменении размера НДО земельных участков государственной и коммунальной собственности. 

Постановление БП ВС от 05.06.2024 по делу № 914/2848/22 (производство № 12-66гс23). 

Верховный Суд

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm