Новий закон про ЖКП: вивчаємо правила і деталі

ЖКП по-новому: особливості роботи управителя, облік, податки

Акценти цієї статті:

• коли набуває чинності новий Закон про житлові послуги (далі – ЖКП);
• які запропоновані базові моделі договірних відносин між споживачами і виконавцями послуг;
• хто несе відповідальність за технічний стан будинків у разі вибору тієї або іншої моделі;
• чи передбачено перехідний період.

10 грудня 2017 року набув чинності Закон від 09.11.17 р. № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги (далі – Закон № 2189). У статті розповімо про те, які ж новації чекають на власників житла згідно з вимогами цього Закону.

Коли вводиться в дію Закон № 2189?

Закон № 2189 вводиться в дію з 01.05.19 р. Проте із цієї дати вводяться в дію не всі положення Закону № 2189. До Прикінцевих положень нової редакції Закону № 2189 були внесені зміни (Законом від 07.06.18 р. № 2454-VIII).

Згідно із цими змінами, частина норм Закону № 2189 була введена в дію через 6 місяців із дня набуття чинності цього Закону, тобто з 10.06.18 р. А саме:

• ст. 1;
• ч. 1 ст. 2;
• ч. 2 ст. 2;
• ст. 3–7, 9, 11, 12;
• ч. 3, 4 ст. 8;
• ч. 2, 3 ст. 10;
• ст. 15;
• ст. 18;
• ч. 1, 3, 5 ст. 16;
• ч. 2 ст. 26, ст. 27 та 29 (у частині регулювання послуги з управління багатоквартирним будинком);
• ч. 5 ст. 28, п. 2, 3¹, 6, пп. 1, пп. «б» пп. 2, пп. 5 та 11 п. 8 розд. VI.

І з 01.01.19 р. були введені в дію такі норми Закону № 2189:

• ч. 3 ст. 11 (монетизація субсидій);
• абзац перший і другий ч. 5 ст. 18 (вимоги до управителів).

На виконання Закону № 2189 було прийнято підзаконні акти, а саме:

• постанови КМУ від 05.09.18 р. № 711 (набула чинності з 12.09.18 р.) та № 712 (набула чинності з 13.09.18 р., абзац другий п. 11 та п. 51, 53–65 набувають чинності з 01.05.19 р.);
• накази Мінрегіону від 17.07.18 р. № 176 (набув чинності з 14.09.18 р.) та від 27.07.18 р. № 190 (набув чинності з 04.09.18 р.).

Чи діє зараз старий Закон про ЖКП?

Так, Закон від 24.06.04 р. № 1875-IV (далі – Закон № 1875) зараз діє – крім норм, що регулюють надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, управління будинком, спорудою або групою будинків, ремонту приміщень, будинків, споруд. Ці норми втратили чинність з 10.06.18 р.

А з 01.05.19 р. Закон № 1875 повністю втратить чинність у зв'язку з уведенням у дію Закону № 2189.

Склад і структура ЖКП згідно із Законом № 2189

Перелік ЖКП наведено у ст. 5 Закону № 2189. Зокрема, до ЖКП належать:

1. Житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком. Сюди входить:

• утримання спільного майна багатоквартирного будинку (далі – ББ), у тому числі прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім внутрішньобудинкових систем, обслуговування яких здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
• купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна ББ;
• поточний ремонт спільного майна ББ.

Житлова послуга була введена ще з 10.06.18 р. Раніше ж Законом № 1875 була передбачена послуга з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій.

2. Комунальні послуги – це постачання і розподіл природного газу, постачання і розподіл електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізоване водопостачання, водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Хто є суб'єктами правовідносин у сфері ЖКП?

Згідно зі ст. 6 Закону № 2189 учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є:

• споживачі (індивідуальні та колективні);
• управитель будинку;
• виконавці комунальних послуг.

Базові моделі договірних відносин між споживачами і виконавцями ЖКП

Зараз передбачено 3 базові моделі договірних відносин між споживачами і виконавцями ЖКП (ст. 6, 14 Закону № 2189). Розглянемо кожну.

Індивідуальний договір (ч. 3 ст. 14 Закону № 2189)

Договір укладається між виконавцем комунальних послуг і споживачем (тобто з кожним окремим співвласником ББ).

Завважимо, що газ та електроенергія можуть поставлятися виключно за таким типом договорів, інші моделі договірних відносин стосовно таких послуг застосовувати заборонено.

Зазначена модель договірних відносин відрізняється такими особливостями:

• обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем ББ здійснюється виконавцем;
• технічне обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання і газопостачання здійснюється суб'єк­том, визначеним співвласниками ББ і за їх рахунок;
• капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем ББ, що забезпечують надання комунальних послуг, здійснюється співвласниками або іншим суб'єктом, якого вибирають співвласники, і за їх рахунок.

Договір колективного споживача (ч. 6 ст. 14 Закону № 2189)

Укладення такого договору можливе в будинках, у яких створено ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку). Колективний договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників ББ.

Такі договори можуть укладатися на холодне і гаряче водопостачання, водовідведення та опалення. Умови укладення та виконання такого договору, а також відносини між колективним споживачем та індивідуальними споживачами регулюються статутом ОСББ і рішеннями його уповноважених органів управління.

Колективний договір з управителем (ч. 4 ст. 14 Закону № 2189)

Власники квартир можуть делегувати представлення своїх інтересів управителеві будинку або іншій уповноваженій особі. Крім управителя такою уповноваженою особою може бути:

• один із співвласників ББ;
• уповноважений орган управління ОСББ;
• правління житлово-будівельного кооперативу;
• інша фізична або юридична особа, уповноважена рішенням співвласників (уповноваженого органу управління ОСББ).

Завважимо, що колективний договір з управителем – це нова модель договірних відносин між споживачем і виконавцем ЖКП.

Головні особливості цієї моделі полягають у такому:

• договір може бути укладений лише за наявності будинкового вузла (вузлів) обліку, який забезпечує загальний облік споживання комунальної послуги в будинку;
• технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюються за рахунок власників квартир;
• уповноважена особа відкриває поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою. При цьому кошти, що знаходяться на такому рахунку, є власністю співвласників ББ.

Колективний договір про надання комунальних послуг підписується на умовах, визначених у рішенні співвласників (уповноваженого органу управління об'єднання ОСББ), та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.

Чи можуть власники квартир самостійно вибрати модель договірних відносин?

Так, власники квартир (ОСББ) мають право самостійно вибрати одну з моделей організації договірних відносин. Причому вибирати ту або іншу модель можна за кожним видом комунальної послуги (крім послуг з постачання і розподілу природного газу і постачання та розподілу електроенергії).

Що буде, коли співвласники будинку самостійно не виберуть одну з вищенаведених моделей або не домовляться з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем ББ, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги?

У такому разі між виконавцем і кожним співвласником буде укладений індивідуальний договір про надання комунальної послуги – з огляду на особливості, передбачені у ч. 7 ст. 14 Закону № 2189, а саме:

• виконавець за таким договором забезпечує відповідність кількісних і якісних характеристик ЖКП установленим нормативам на межі централізованих інженерно-технічних систем постачання послуги виконавця і внутрішньобудинкових систем ББ;
• до рахунку плати виконавцеві не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем ББ, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги;
• технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем ББ, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги, здійснюються співвласниками або залученими ними особами за рахунок співвласників.

Послуга з управління багатоквартирним будинком

Управителем багатоквартирного будинку може бути (ч. 5 ст. 18 Закону № 2189):

• підприємець, який пройшов професійну атестацію або має у штаті за трудовим договором не менше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)»;
• юрособа, яка має у штаті не менше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».

Порядок проходження професійної атестації за зазначеною професією затверджено постановою КМУ від 28.11.18 р. № 1010 (далі – Порядок № 1010). Компетентність кандидата оцінюється за результатами кваліфікаційного іспиту. У разі його успішної здачі видається сертифікат (п. 18 Порядку № 1010). Строк дії сертифіката, виданого за результатами первинної професійної атестації, становить 3 роки.

Якщо управитель проходить повторну професійну атестацію (переатестацію), йому знову видають сертифікат на 3 роки, а у разі підтвердження стажу роботи менеджером (управителем) житлового будинку не менше 2,5 років протягом строку дії сертифіката за результатами первинної атестації – на 5 років.

У чому полягає послуга з управління ББ?

Управляти ББ означає забезпечувати належні умови для проживання у ньому і задоволення господарчо-побутових потреб мешканців шляхом утримання і ремонту спільного майна ББ і його прибудинкової території відповідно до умов договору (про правила укладення такого договору читайте «Договір з управителем: на що звернути увагу») (ст. 1 Закону № 2189).

Послуга з управління багатоквартирним будинком надається згідно з Правилами, затвердженими постановою КМУ від 05.09.18 р. № 712.

Які обов'язки покладаються на управителя згідно із Законом № 2189?

Перелік обов'язків управителя наведено у ч. 4 ст. 8 Закону № 2189, і він досить широкий. Зокрема, управитель зобов'язаний:

• забезпечувати належне утримання спільного майна ББ і прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і умов договору з управління ББ, від свого імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт і послуг;
• вживати заходів від імені співвласників ББ для захисту спільного майна ББ від протиправних посягань і стягати з осіб, винних у знищенні, пошкодженні або крадіжці загального майна, відшкодування завданих збитків;
• вести і зберігати технічну та іншу передбачену законом та/або договором документацію ББ;
• інформувати співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) спільного майна будинку;
• укладати з виконавцями комунальних послуг договори про надання таких послуг, забезпечувати виконання ними умов договорів і контролювати якість цих послуг тощо в інтересах і за рахунок співвласників, якщо таке рішення прийняте співвласниками ББ тощо.

Як взаємодіють виконавці, управитель і споживачі ЖКП у різних моделях договірних відносин споживачів і виконавців ЖКП?

Згідно зі ст. 9 Закону від 14.05.15 р. № 417-VIII управління ББ здійснюється його співвласниками. За їх рішенням усі функції з управління ББ або їх частина передаються управителеві або всі функції – передаються ОСББ (асоціації ОСББ).

Це означає, що управління ББ може здійснюватися або ОСББ, або управителем. Але навіть якщо в будинку створено ОСББ, то за рішенням загальних зборів можна передати функції з управління будинком (усі або частково) управителеві (ст. 12 Закону від 29.11.01 р. № 2866-III, далі – Закон № 2866).

ОСББ не є виконавцем ЖКП, а має статус неприбуткової організації (ст. 4 Закону № 2866). Якщо співвлвсники укладають договір колективного споживача, то ОСББ не укладає із самими співвласниками окремих договорів на надання ЖКП, а лише виступає в ролі колективного споживача.

Припустимо, управління ББ здійснює управитель і співвласники (або ОСББ) планують укласти із управителем колективний договір про надання ЖКП. Тоді управитель виступатиме від імені, в інтересах і за рахунок співвласників. У разі укладення колективного договору про надання ЖКП до відносин між співвласниками ББ та уповноваженою ними особою застосовуються положення Цивільного кодексу про доручення (якщо сторони не зазначили в договорі інше). Тобто співвласники виступають довірителями, а управитель – повіреним. Він укладає з виконавцем ЖКП колективні договори про надання таких послуг і забезпечує виконання умов колективних договорів та контроль за якістю цих послуг.

Чи потрібно до 01.05.19 р. переукладати договори про надання комунальних послуг, послуг з утримання будинків у зв'язку з набуттям чинності Закону № 2189?

Ні, переукладати договори в терміновому порядку, тобто до 01.05.19 р., не потрібно. Проте це необхідно буде зробити протягом одного року з дня набуття чинності Закону № 2189 (п. 4 розд. VI Закону № 2189). Тобто співвласники – незалежно від вибраної ними форми управління ББ – повинні визначитися з моделлю організації договірних відносин із виконавцями комунальних послуг (крім послуг із постачання електричної енергії та природного газу) за кожним видом комунальної послуги до 01.05.20 р.

Якщо ж це не буде зроблено, тоді між виконавцем комунальних послуг і кожним співвласником укладається індивідуальний договір з огляду на правила, визначені ч. 7 ст. 14 Закону № 2189 про надання комунальної послуги (п. 5 розд. VI Закону № 2189).

Що ж до договорів про надання комунальних послуг, укладених до набуття чинності Закону № 2189, то вони зберігають силу на умовах, визначених такими договорами. Вони діятимуть до дати набуття чинності договорів про надання відповідних комунальних послуг, укладених на підставі Закону № 2189. Якщо в договорах про надання комунальних послуг, укладених до набуття чинності Закону № 2189, передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах (п. 3 розд. VI Закону № 2189).

Це означає, що коли строк старого договору про надання комунальних послуг закінчиться раніше, ніж набуде чинності новий договір, тоді дія старого договору пролонгується до дня набуття чинності нового договору.

Аналогічне правило діє і стосовно договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (у т. ч. з вивезення побутових відходів за наявності), укладених до введення в дію норм Закону № 2189 (п. 31 розд. VI Закону № 2189). Вони теж діятимуть до набуття чинності нових договорів про надання послуг з управління ББ.

Висновки

З 01.05.19 р. у сфері надання ЖКП уводиться в дію новий Закон № 2189. Цим Законом запроваджено чимало новацій для споживачів комунальних послуг. Так, у Законі № 2189 міститься нова класифікація ЖКП, визначено три моделі договірних відносин між виконавцями ЖКП і споживачами.

Закон розділив усі ЖКП на житлові та комунальні. До житлової послуги належить послуга з управління багатоквартирним будинком. До послуги з управління входить утримання ББ і ремонт спільного майна будинку.

До комунальних послуг належить постачання і розподіл природного газу, постачання і розподіл електроенергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізоване водопостачання, водовідведення, поводження з побутовими відходами.