Новый закон о ЖКУ: изучаем правила и детали

ЖКУ по-новому: особенности работы управляющего, учет, налоги

Акценты этой статьи:

• когда вступает в силу новый Закон о жилищных услугах (далее – ЖКУ);
• какие предложены базовые модели договорных отношений между потребителями и исполнителями услуг;
• кто несет ответственность за техническое состояние домов в случае выбора той или иной модели;
• предусмотрен ли переходный период.

10 декабря 2017 года вступил в силу Закон от 09.11.17 г. № 2189-VIII «О жилищно-коммунальных услугах (далее – Закон № 2189). В статье расскажем о том, какие же новшества ожидают собственников жилья согласно требованиям этого Закона.

Когда вводится в действие Закон № 2189?

Закон № 2189 вводится в действие с 01.05.19 г. Однако с этой даты вводятся в действие не все положения Закона № 2189. В Заключительные положения новой редакции Закона № 2189 были внесены изменения (Законом от 07.06.18 г. № 2454-VIII).

Согласно этим изменениям часть норм Закона № 2189 была введена в действие через 6 месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона, то есть с 10.06.18 г. А именно:

• ст. 1;
• ч. 1 ст. 2;
• ч. 2 ст. 2;
• ст. 3–7, 9, 11, 12;
• ч. 3, 4 ст. 8;
• ч. 2, 3 ст. 10;
• ст. 15;
• ст. 18;
• ч. 1, 3, 5 ст. 16;
• ч. 2 ст. 26, ст. 27 и 29 (в части регулирования услуги по управлению многоквартирным домом);
• ч. 5 ст. 28, п. 2, 3¹, 6, пп. 1, пп. «б» пп. 2, пп. 5 и 11 п. 8 разд. VI.

И с 01.01.19 г. были введены в действие следующие нормы Закона № 2189:

• ч. 3 ст. 11 (монетизация субсидий);
• абзац первый и второй ч. 5 ст. 18 (требования к управляющему).

Во исполнение Закона № 2189 были приняты подзаконные акты, а именно:

• постановления КМУ от 05.09.18 г. № 711 (вступило в силу с 12.09.18 г.) и № 712 (вступило в силу с 13.09.18 г., абзац второй п. 11 и п. 51, 53–65 вступают в силу с 01.05.19 г.);
• приказы Минрегиона от 17.07.18 г. № 176 (вступил в силу с 14.09.18 г.) и от 27.07.18 г. № 190 (вступил в силу с 04.09.18 г.).

Действует ли сейчас старый Закон о ЖКУ?

Да, Закон от 24.06.04 г. № 1875-IV (далее – Закон № 1875) сейчас действует – кроме норм, регулирующих оказание услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, управлению домом, сооружением или группой домов, ремонту помещений, домов, сооружений. Эти нормы утратили силу с 10.06.18 г.

А с 01.05.19 г. Закон № 1875 полностью утратит силу в связи с введением в действие Закона № 2189.

Состав и структура ЖКУ согласно Закону № 2189

Перечень ЖКУ приведен в ст. 5 Закона № 2189. В частности, к ЖКУ относятся:

1. Жилищная услуга – услуга по управлению многоквартирным домом. Сюда входит:

• содержание общего имущества многоквартирного дома (далее – МД), в том числе уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (кроме внутридомовых систем, обслуживание которых осуществляется исполнителем), содержание лифтов и т. д.;
• покупка электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества МД;
• текущий ремонт общего имущества МД.

Жилищная услуга была введена еще с 10.06.18 г. Ранее же Законом № 1875 была предусмотрена услуга по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий.

2. Коммунальные услуги – это поставка и распределение природного газа, поставка и распределение электрической энергии, поставка тепловой энергии, снабжение горячей водой, централизованное водоснабжение, водоотведение, обращения с бытовыми отходами.

Кто является субъектами правоотношений в сфере ЖКУ?

Согласно ст. 6 Закона № 2189, участниками правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг являются:

• потребители (индивидуальные и коллективные);
• управляющий домом;
• исполнители коммунальных услуг.

Базовые модели договорных отношений между потребителями и исполнителями ЖКУ

Сейчас предусмотрены 3 базовые модели договорных отношений между потребителями и исполнителями ЖКУ (ст. 6, 14 Закона № 2189). Рассмотрим каждую.

Индивидуальный договор (ч. 3 ст. 14 Закона № 2189)

Договор заключается между исполнителем коммунальных услуг и потребителем (т. е. с каждым отдельным сособственником МД).

Отметим, что газ и электроэнергия могут поставляться исключительно по такому типу договоров, другие модели договорных отношений касательно таких услуг применять запрещено.

Указанная модель договорных отношений отличается такими особенностями:

• обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем МД осуществляется исполнителем;
• техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электроснабжения и газоснабжения осуществляется субъектом, определенным сособственниками МД и за их счет;
• капитальный ремонт внутридомовых систем МД, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, осуществляется сособственниками или иным субъектом, которого выбирают сособственники, и за их счет.

Договор коллективного потребителя (ч. 6 ст. 14 Закона № 2189)

Заключение такого договора возможно в домах, в которых создано ОСМД (объединение сособственников многоквартирного дома). Коллективный договор об оказании коммунальной услуги заключается с исполнителем такой услуги лицом, уполномоченным на это сособственниками, от имени и за счет всех сособственников МД.

Такие договоры могут заключаться на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и отопление. Условия заключения и исполнения такого договора, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом ОСМД и решениями его уполномоченных органов управления.

Коллективный договор с управляющим (ч. 4 ст. 14 Закона № 2189)

Собственники квартир могут делегировать представление своих интересов управляющему домом или иному уполномоченному лицу. Помимо управляющего таким уполномоченным лицом может быть:

• один из сособственников МД;
• уполномоченный орган управления ОСМД;
• правление жилищно-строительного кооператива;
• другое физическое или юридическое лицо, уполномоченное решением сособственников (уполномоченного органа управления ОСМД).

Отметим, что коллективный договор с управляющим – это новая модель договорных отношений между потребителем и исполнителем ЖКУ.

Главные особенности данной модели заключаются в следующем:

• договор может быть заключен лишь при наличии домового узла (узлов) учета, который обеспечивает общий учет потребления коммунальной услуги в доме;
• техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома осуществляются за счет собственников квартир;
• уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования по каждой коммунальной услуге. При этом денежные средства, находящиеся на таком счете, являются собственностью сособственников МД.

Коллективный договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается на условиях, определенных в решении сособственников (уполномоченного органа управления объединения ОСМД), и является обязательным для выполнения всеми сособственниками.

Могут ли собственники квартир самостоятельно выбрать модель договорных отношений?

Да, собственники квартир (ОСМД) имеют право самостоятельно выбрать одну из моделей организации договорных отношений. Причем выбирать ту или иную модель можно по каждому виду коммунальной услуги (кроме услуг по поставке и распределению природного газа и по снабжению и распределению электроэнергии).

Что произойдет, если сособственники дома самостоятельно не выберут одну из вышеприведенных моделей или не договорятся с исполнителем о размере платы за обслуживание внутридомовых систем МД, обеспечивающих поставку соответствующей коммунальной услуги?

В таком случае между исполнителем и каждым сособственником будет заключен индивидуальный договор о предоставлении коммунальной услуги – с учетом особенностей, предусмотренных в ч. 7 ст. 14 Закона № 2189, а именно:

• исполнитель по такому договору обеспечивает соответствие количественных и качественных характеристик ЖКУ установленным нормативам на границе централизованных инженерно-технических систем поставки услуги исполнителя и внутридомовых систем МД;
• в счет платы исполнителю не включается плата за обслуживание внутридомовых систем МД, обеспечивающих поставку соответствующей коммунальной услуги;
• техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт внутридомовых систем МД, обеспечивающих поставку соответствующей коммунальной услуги, осуществляются сособственниками или привлеченными ими лицами за счет сособственников.

Услуга по управлению многоквартирным домом

Управляющим многоквартирного дома может быть (ч. 5 ст. 18 Закона № 2189):

• предприниматель, который прошел профессиональную аттестацию или имеет в штате по трудовому договору не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)»;
• юрлицо, которое имеет в штате не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)».

Порядок прохождения профессиональной аттестации по указанной профессии утвержден постановлением КМУ от 28.11.18 г. № 1010 (далее – Порядок № 1010). Компетентность кандидата оценивается по результатам квалификационного экзамена. В случае его успешной сдачи выдается сертификат (п. 18 Порядка № 1010). Срок действия сертификата, выданного по результатам первичной профессиональной аттестации, составляет 3 года.

Если управляющий проходит повторную профессиональную аттестации (переаттестацию), ему снова выдают сертификат на 3 года, а в случае подтверждения стажа работы менеджером (управляющим) жилого дома не менее 2,5 лет в течение срока действия сертификата по результатам первичной аттестации – на 5 лет.

В чем заключается услуга по управлению МД?

Управлять МД – значит обеспечивать надлежащие условия для проживания в нем и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд жильцов путем содержания и ремонта общего имущества МД и его придомовой территории в соответствии с условиями договора (о правилах заключения такого договора читайте «Договор с управляющим: на что обратить внимание») (ст. 1 Закона № 2189).

Услуга по управлению многоквартирным домом предоставляется согласно Правилам, утвержденным постановлением КМУ от 05.09.18 г. № 712.

Какие обязанности возлагаются на управляющего согласно Закону № 2189?

Перечень обязанностей управляющего приведен в ч. 4 ст. 8 Закона № 2189, и он довольно обширный. В частности, управляющий обязан:

• обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МД и придомовой территории в соответствии с нормативными требованиями и условиями договора по управлению МД, от своего имени заключать с подрядчиками необходимые договоры о выполнении отдельных работ и услуг;
• принимать меры от имени сособственников МД для защиты общего имущества МД от противоправных посягательств и взыскивать с лиц, виновных в уничтожении, повреждении или краже общего имущества, возмещение причиненных убытков;
• вести и хранить техническую и другую предусмотренную законом и/или договором документацию МД;
• информировать сособственников многоквартирного дома о необходимости капитального ремонта (замены) общего имущества дома;
• заключать с исполнителями коммунальных услуг договоры о предоставлении таких услуг, обеспечивать выполнение ими условий договоров и контролировать качество этих услуг и т. д. в интересах и за счет сособственников, если такое решение принято сособственниками МД и др.

Как взаимодействуют исполнители, управляющий и потребители ЖКУ в различных моделях договорных отношений потребителей и исполнителей ЖКУ?

Согласно ст. 9 Закона от 14.05.15 г. № 417-VIII, управление МД осуществляется его сособственниками. По их решению все функции по управлению МД или их часть передаются управляющему или все функции – передаются ОСМД (ассоциации ОСМД).

Это означает, что управление МД может осуществляться либо ОСМД, либо управляющим. Но даже если в доме создано ОСМД, то по решению общего собрания можно передать функции по управлению домом (все или частично) управляющему (ст. 12 Закона от 29.11.01 г. № 2866-III, далее – Закон № 2866).

ОСМД не является исполнителем ЖКУ, а имеет статус неприбыльной организации (ст. 4 Закона № 2866). Если сособственники заключают договор коллективного потребителя, то ОСМД не заключает с самими сособственниками отдельных договоров на оказание ЖКУ, а лишь выступает в роли коллективного потребителя.

Допустим, управление МД осуществляет управляющий и сособственники (или ОСМД) планируют заключить с управляющим коллективный договор о предоставлении ЖКУ. Тогда управляющий будет выступать от имени, в интересах и за счет сособственников. В случае заключения коллективного договора о предоставлении ЖКУ к отношениям между сособственниками МД и уполномоченным ими лицом применяются положения Гражданского кодекса о поручении (если стороны не указали в договоре иное). То есть сособственники выступают доверителями, а управляющий – поверенным. Он заключа­ет с исполнителем ЖКУ коллек­тивные договоры о предоставлении таких услуг и обеспечивает выполнение условий коллективных договоров и контроль за качеством этих услуг.

Нужно ли до 01.05.19 г. перезаключать договоры о предоставлении коммунальных услуг, услуг по содержанию домов в связи со вступлением в силу Закона № 2189?

Нет, переключать договоры в срочном порядке, то есть до 01.05.19 г., не нужно. Однако это необходимо будет сделать на протяжении одного года со дня вступления в силу Закона № 2189 (п. 4 разд. VI Закона № 2189). То есть сособственники – независимо от выбранной ими формы управления МД – должны определиться с моделью организации договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг (кроме услуг по поставке электрической энергии и природного газа) по каждому виду коммунальной услуги до 01.05.20 г.

Если же это не будет сделано, тогда между исполнителем коммунальных услуг и каждым совладельцем заключается индивидуальный договор с учетом правил, определенных ч. 7 ст. 14 Закона № 2189 о предоставлении коммунальной услуги (п. 5 разд. VI Закона № 2189).

Что же касается договоров о предоставлении коммунальных услуг, заключенных до вступления в силу Закона № 2189, то они сохраняют силу на условиях, определенных такими договорами. Они будут действовать до даты вступления в силу договоров о предоставлении соответствующих коммунальных услуг, заключенных на основании Закона № 2189. Если в договорах о предоставлении коммунальных услуг, заключенных до введения в действие Закона № 2189, предусмотрен более ранний срок их прекращения, такие договоры считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях (п. 3 разд. VI Закона № 2189).

Это означает, что если срок старого договора о предоставлении коммунальных услуг истечет ранее, чем вступит в силу новый договор, тогда действие старого договора пролонгируется до дня вступления в силу нового договора.

Аналогичное правило действует и в отношении договоров о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (в т. ч. по вывозу бытовых отходов при наличии), заключенных до введения в действие норм Закона № 2189 (п. 31 разд. VI Закона № 2189).Они тоже будут действовать до вступления в силу новых договоров о предоставлении услуг по управлению МД.

Выводы

С 01.05.19 г. в сфере оказания ЖКУ вводится в действие новый Закон № 2189. Этим Законом введено немало новшеств для потребителей коммунальных услуг. Так, в Законе № 2189 содержится новая классификация ЖКУ, определены три модели договорных отношений между исполнителями ЖКУ и потребителями.

Закон разделил все ЖКУ на жилищные и на коммунальные. К жилищной услуге относится услуга по управлению многоквартирным домом. В услугу по управлению входит содержание МД и ремонт общего имущества дома.

К коммунальным услугам относится поставка и распределение природного газа, поставка и распределение электроэнергии, поставка тепловой энергии, снабжение горячей водой, централизованное водоснабжение, водоотведение, обращение с бытовыми отходами.