Підписуйся на інформаційну страховку бухгалтера
Розділи:
Підрозділи:
Підрозділи:
Підрозділи:

Продаж нерухомості



Для цілей оподаткування доходів від продажу фізособою нерухомості важливо розуміти, хто буде відповідальним за сплату ПДФО. У консультації розглянемо порядок обкладення ПДФО і військовим збором доходів фізособи, яка продає своє нерухоме майно, якщо покупцями є такі ж фізособи, юрособи та фізособи-підприємці.

ПДФО

Правила оподаткування доходів, отриманих від продажу нерухомості, викладено в ст. 172 ПК.

Нагадаємо, з метою оподаткування під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомого майна, крім їх спадкування та дарування (п. 172.8 ПК).

Порядок оподаткування доходу платника податків – резидента від продажу (обміну) нерухомості залежить від ряду факторів (її виду, кількості проданих протягом звітного року об'єктів та ін.) (див. таблицю).


з / п

Об'єкт нерухомості

Ставка

Умови застосування

1

2

3

4

1

1. Житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці*.

2. Земельна ділянка, що не перевищує норми безплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗК залежно від її призначення

Не обкладається (п. 172.1 ПК)

1. Продаж (обмін) не частіше одного разу протягом звітного податкового року одного з таких об'єктів.

2. Перебування такого майна у власності платника податків понад три роки. Ця умова не поширюється на майно, отримане в спадщину

5 % (п. 167.2, 172.2 ПК)

1. Продаж протягом звітного податкового року більше одного із зазначених об'єктів.

2. Перебування такого майна у власності платника податків не більше трьох років (крім майна, отриманого в спадщину)

2

Інші об'єкти нерухомості, не зазначені в ряд. 1 таблиці, у т. ч. земельні ділянки розміром понад установлені ст. 121 ЗК норми

Незалежно від кількості проданих об'єктів протягом звітного року та строку перебування об'єкта у власності платника податків

3

Незавершене будівництво

* Дохід від продажу (обміну) господарсько-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці із житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом із ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Доходи фізосіб-нерезидентів від продажу нерухомості обкладаються податком у порядку, передбаченому для резидентів, – за ставкою 18 % (п. 172.9 ПК).

База оподаткування. Дохід, що підлягає оподаткуванню, визначається виходячи із ціни, зазначеної в договорі, але не нижче від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, і зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ПК). Таку оцінку проводять суб'єкти оціночної діяльності, визначені в ст. 5 Закону № 2658.

Хочемо попередити, що звіт про оцінку, який не зареєстрований у єдиній базі даних звітів про оцінку і не має унікального номера, є недійсним. Перевіряти правильність реєстрації такого звіту повинен нотаріус.

Якщо один об'єкт нерухомості обмінюється на інший (інші) з отриманням грошової компенсації, то згідно з п. 172.3 ПК дохід платника податків у вигляді грошової компенсації обкладається податком за тими ж правилами, що й дохід від продажу.

Сплата податку. Якщо стороною договору купівлі-продажу або міни є юрособа або фізособа-підприємець, то така особа є податковим агентом і, відповідно, утримує та сплачує податок до бюджету (п. 172.7 ПК). При цьому ПДФО повинен бути сплачений до бюджету до нотаріального посвідчення договору (п. 172.4, 172.7 ПК).

Якщо сторонами договору є тільки фізособи, сума ПДФО визначається й самостійно сплачується до бюджету через банк особою, яка продає або обмінює нерухомість з іншою фізособою, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни (п. 172.5 ПК).

При проведенні операцій із продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізособами нотаріус (п. 172.4 ПК):

  • засвідчує договір при наявності оціночної вартості та документа про сплату ПДФО;
  • надає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або офісу приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи його вартість і суму сплаченого ПДФО, у порядку, установленому для форми № 1ДФ.

І податковий агент, і нотаріус відображають дохід фізособи та суму перерахованого до бюджету ПДФО у формі № 1ДФ із кодом «104».

Якщо договір купівлі-продажу або міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено ПДФО, нотаріально не засвідчений, то платник податків має право на повернення сплаченого податку. Підставою для цього є податкова декларація та документи, що підтверджують фактичну сплату податку (п. 172.6 ПК).

Військовий збір

Військовий збір утримується з доходів фізосіб і сплачується до бюджету за правилами утримання та сплати ПДФО. Тому доходи фізособи від продажу нерухомого майна, які обкладаються ПДФО, також є базою обкладення військовим збором (пп. 1.2 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПК).

ПРИКЛАД 1

Підприємство придбало у фізособи-резидента для свого співробітника квартиру за ціною, зазначеною в договорі, – 2 600 000 грн. Фізособа купила квартиру в 2017 році. Для неї це перший у 2018 році продаж. Оціночна вартість квартири – 2 800 000 грн. Хто та у якому розмірі повинен сплатити ПДФО і військовий збір?

Квартира знаходиться у власності менше трьох років, тому дохід фізособи обкладається за ставкою 5 %.

База оподаткування – оціночна вартість (вона перевищує договірну ціну).

Оскільки покупець нерухомості – юрособа, вона є податковим агентом і утримує:

  • ПДФО – 140 000 грн. (2 800 000 грн. х 5 %);
  • військовий збір – 42 000 грн. (2 800 000 грн. х х 1,5 %).

Таким чином, продавець квартири отримає на руки 2 418 000 грн. (2 600 000 грн. – 140 000 грн. – 42 000 грн.).

До нотаріального посвідчення договору юрособа утримує та перераховує до бюджету за своїм місцезнаходженням ПДФО і військовий збір та відображає виплачений дохід у формі № 1ДФ (код «104»), яку подає до органу ДФС за своїм місцезнаходженням.

ПРИКЛАД 2

Фізособа продає фермерському господарству – юрособі земельну ділянку площею, що не перевищує норму безплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗК. Це перший продаж нерухомості в 2018 році. Земельна ділянка придбана в 2011 році. Договірна вартість ділянки 300 000 грн. Оціночна вартість – 220 000 грн. Який порядок оподаткування доходу?

Дохід від продажу земельної ділянки не обкладається ПДФО (перший продаж, у межах норм ст. 121 ЗК, у власності більше трьох років).

ПРИКЛАД 3

Фізособа продає фізособі житловий будинок, який знаходиться у власності більше трьох років. Протягом податкового звітного року фізособа продала гараж (договірна вартість – 300 000 грн., а оціночна – 300 000 грн.). Як обкладати ПДФО такі операції?

Гараж не належить до пільгової категорії об'єк­тів, зазначених у пп. 172.1 ПК, тому дохід від його продажу обкладається ПДФО за ставкою 5 % і військовим збором за ставкою 1,5 %. База оподаткування – 300 000 грн. Звідси сума ПДФО становитиме 15 000 грн. (300 000 грн. х 5 %), військовий збір – 4 500 грн. (300 000 грн. х 1,5 %).

Фізособа-продавець сплачує ПДФО і військовий збір до нотаріального посвідчення договору.

Дохід від продажу житлового будинку не буде обкладатися ПДФО (п. 172.1 ПК). Оподаткування такої операції здійснюється незалежно від того, що протягом звітного року був проданий гараж. Адже продаж житлового будинку – це перший продаж протягом звітного року пільгової категорії об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПК.

Висновки

Сума ПДФО та військового збору розраховується й самостійно сплачується до бюджету особою, яка продає (обмінює) нерухоме майно іншій фізособі, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни.

Якщо покупцем є юрособа або фізособа-підприємець, то саме ці особи вважаються податковими агентами й зобов'язані утримати та перерахувати ПДФО до бюджету, а також відобразити виплачений дохід у формі № 1ДФ.

Коментарі до матеріалу
Статті за темою
09.09.2025
Якщо вчасно не списали заборгованість: як відобразити в обліку
Що робити з кредиторською заборгованістю, яку вчасно не списали? У статті розглядаємо, як підприємству позбутися «завислих» боргів. З наближенням кінця звітного року, а також у зв’язку із набуттям чинності із 04.09.2025 Законом від 14.05.2025 № 4434-IX «Про внесення змін до р...
04.09.2025
Кошти отримано помилково: чи потрібно нараховувати ПДВ?
Чи потрібно нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ, якщо на рахунок платника кошти надійшли через помилку? Зі статті ви дізнаєтесь, чи дійсно у платника ПДВ виникає такий обов’язок та якою є думка ДПС із цього питання. Коли на рахунок платника ПДВ надходять кошти, які йому не належать...
01.09.2025
Банківські комісії за ЗЕД-контрактом: облік у експортера
У експортера-резидента виникло запитання, як відобразити в обліку комісії банків за ЗЕД-розрахунками через SWIFT. У статті ми розглядаємо практичну ситуацію із нарахуванням та списанням таких витрат. Приводом для написання цієї статті стало запитання нашого читача. Його цікавить, як потрібно відобра...
Популярне
18.08.2025
Облік витрат на створення вебсайту
У статті розповімо, що таке вебсайт та як відображати в бухгалтерському та податковому обліку витрати на його створення. Сьогодні вебсайти використовуються з різними цілями. Деякі виконують тільки представницькі функції. Це може бути, наприклад, сайт-візитка – електронний аналог традиційної па...
28.07.2025
Як застосовувати міжнародні договори (конвенції) про уникнення подвійного оподаткування
У статті розглянуто, за яких умов у разі виплати доходів нерезидентам можна застосовувати міжнародні договори (конвенції) про уникнення подвійного оподаткування, а також у чому полягають особливості оподаткування окремих видів доходів за правилами конвенцій. Резиденти України (як юрособи, і фізособи...
18.07.2025
Які документи повинен мати водій для прийняття на роботу
У цій статті розглянуто, які документи слід вимагати від водія під час прийняття його на роботу. Під час виконання трудових обов’язків водій відповідає за транспортний засіб (далі – ТЗ), пасажирів, вантаж. Тому роботодавець, приймаючи особу на таку посаду, повинен перевірити, чи є в неї ...
Нове
29.09.2025
Нова форма декларації з податку на прибуток за три квартали – 2025
Розповімо за якою формою потрібно звітувати з податку на прибуток за три квартали 2025 року та які ще зміни будуть у декларації за 2025 рік. Форма декларації з податку на прибуток змінюється так часто, що тільки встигай перевіряти, чи актуальна (чинна) вона. А все тому, що зміни до Податкового кодек...
26.09.2025
Зберігання та переміщення товару: транспортно-заготівельні витрати чи витрати на збут?
Розповімо про правила обліку витрат на транспортування та зберігання товарів, попередимо про податкові ризики, надамо аргументи та нормативне обґрунтування. Здавалось би, у цьому питанні неоднозначності бути не може. Однак, як свідчить судова практика, у податківців є свої рецепти обліку і, на жаль,...
22.09.2025
Чи входять ТЗВ до ціни придбання товару для визначення бази обкладення ПДВ?
У статті розглядаємо два варіанти обліку транспортно-заготівельних витрат та пояснюємо, як вибір варіанта впливає на формування бази оподаткування щодо ПДВ. Практична ситуація Підприємство – платник ПДВ придбаває товар для подальшого перепродажу. При цьому облік транспортно-заготівельних витр...
Кращі матеріали