Продажа недвижимости
Продажа движимого имущества: нюансы налогообложения
Аренда движимого имущества у физлица
Аренда недвижимости у физлица
Для целей налогообложения доходов от продажи физлицом недвижимости важно понимать, кто будет ответственным за уплату НДФЛ. В консультации рассмотрим порядок обложения НДФЛ и военным сбором доходов физлица, продающего свое недвижимое имущество, если покупателями являются такие же физлица, юрлица и физлица-предприниматели.
НДФЛ
Правила налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, изложены в ст. 172 НК.
Напомним, в целях налогообложения под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимого имущества, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НК).
Порядок налогообложения дохода налогоплательщика-резидента от продажи (обмена) недвижимости зависит от ряда факторов (ее вида, количества проданных в течение отчетного года объектов и др.) (см. таблицу).
|
№ |
Объект недвижимости |
Ставка |
Условия применения |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1 |
1. Жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке*. 2. Земельный участок, не превышающий нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗК в зависимости от его назначения |
Не облагается (п. 172.1 НК) |
1. Продажа (обмен) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года одного из таких объектов. 2. Пребывание такого имущества в собственности налогоплательщика свыше трех лет. Это условие не распространяется на имущество, полученное в наследство |
|
1. Продажа в течение отчетного налогового года более одного из указанных объектов. 2. Пребывание такого имущества в собственности налогоплательщика не более трех лет (кроме имущества, полученного в наследство) |
|||
|
2 |
Прочие объекты недвижимости, не указанные в стр. 1 таблицы, в т. ч. земельные участки размером свыше установленных ст. 121 ЗК норм |
Независимо от количества проданных объектов в течение отчетного года и срока пребывания объекта в собственности налогоплательщика |
|
|
3 |
Незавершенное строительство |
||
|
* Доход от продажи (обмена) хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется. |
|||
Доходы физлиц-нерезидентов от продажи недвижимости облагаются налогом в порядке, предусмотренном для резидентов, – по ставке 18 % (п. 172.9 НК).
База налогообложения. Доход, подлежащий налогообложению, определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке (п. 172.3 НК). Такую оценку проводят субъекты оценочной деятельности, определенные в ст. 5 Закона № 2658.
|
Хотим предупредить, что отчет об оценке, не зарегистрированный в единой базе данных отчетов об оценке и не имеющий уникального номера, является недействительным. Проверять правильность регистрации такого отчета должен нотариус. |
Если один объект недвижимости обменивается на другой (другие) с получением денежной компенсации, то согласно п. 172.3 НК доход налогоплательщика в виде денежной компенсации облагается налогом по тем же правилам, что и доход от продажи.
Уплата налога. Если стороной договора купли-продажи или мены является юрлицо или физлицо-предприниматель, то такое лицо является налоговым агентом и соответственно удерживает и уплачивает налог в бюджет (п. 172.7 НК). При этом НДФЛ должен быть уплачен в бюджет до нотариального удостоверения договора (п. 172.4, 172.7 НК).
Если сторонами договора являются только физлица, сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается в бюджет через банк лицом, которое продает или обменивает недвижимость с другим физлицом, до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены (п. 172.5 НК).
При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физлицами нотариус (п. 172.4 НК):
- удостоверяет договор при наличии оценочной стоимости и документа об уплате НДФЛ;
- предоставляет в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или офиса частного нотариуса информацию о таком договоре, включая его стоимость и сумму уплаченного НДФЛ, в порядке, установленном для формы № 1ДФ.
И налоговый агент, и нотариус отражают доход физлица и сумму перечисленного в бюджет НДФЛ в форме № 1ДФ с кодом «104».
Если договор купли-продажи или мены объекта недвижимости, по которому уплачен НДФЛ, нотариально не удостоверен, то налогоплательщик имеет право на возврат уплаченного налога. Основанием для этого является налоговая декларация и документы, подтверждающие фактическую уплату налога (п. 172.6 НК).
Военный сбор
Военный сбор удерживается из доходов физлиц и уплачивается в бюджет по правилам удержания и уплаты НДФЛ. Поэтому доходы физлица от продажи недвижимого имущества, которые облагаются НДФЛ, также являются базой обложения военным сбором (пп. 1.2 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НК).
ПРИМЕР 1
Предприятие приобрело у физлица-резидента для своего сотрудника квартиру по цене, указанной в договоре, – 2 600 000 грн. Физлицо купило квартиру в 2017 году. Для него это первая в 2018 году продажа. Оценочная стоимость квартиры – 2 800 000 грн. Кто и в каком размере должен уплатить НДФЛ и военный сбор?
Квартира находится в собственности менее трех лет, поэтому доход физлица облагается по ставке 5 %.
База налогообложения – оценочная стоимость (она превышает договорную цену).
Поскольку покупатель недвижимости – юрлицо, он является налоговым агентом и удерживает:
- НДФЛ – 140 000 грн. (2 800 000 грн. х 5 %);
- военный сбор – 42 000 грн. (2 800 000 грн. х 1,5 %).
Таким образом, продавец квартиры получит на руки 2 418 000 грн. (2 600 000 грн. – 140 000 грн. – 42 000 грн.).
До нотариального удостоверения договора юрлицо удерживает и перечисляет в бюджет по своему местонахождению НДФЛ и военный сбор и отражает выплаченный доход в форме № 1ДФ (код «104»), которую подает в орган ГФС по своему местонахождению.
ПРИМЕР 2
Физлицо продает фермерскому хозяйству – юрлицу земельный участок площадью, не превышающей нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗК. Это первая продажа недвижимости в 2018 году. Земельный участок приобретен в 2011 году. Договорная стоимость участка 300 000 грн. Оценочная стоимость – 220 000 грн. Каков порядок налогообложения дохода?
Доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ (первая продажа, в пределах норм ст. 121 ЗК, в собственности более трех лет).
ПРИМЕР 3
Физлицо продает физлицу жилой дом, который находится в собственности более трех лет. В течение налогового отчетного года физлицо продало гараж (договорная стоимость – 300 000 грн., а оценочная – 300 000 грн.). Как облагать НДФЛ такие операции?
Гараж не принадлежит к льготной категории объектов, указанных в пп. 172.1 НК, поэтому доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 5 % и военным сбором по ставке 1,5 %. База налогообложения – 300 000 грн. Отсюда сумма НДФЛ составит 15 000 грн. (300 000 грн. х 5 %), военный сбор – 4 500 грн. (300 000 грн. х 1,5 %).
Физлицо-продавец уплачивает НДФЛ и военный сбор до нотариального удостоверения договора.
Доход от продажи жилого дома не будет облагаться НДФЛ (п. 172.1 НК). Налогообложение такой операции осуществляется независимо от того, что в течение отчетного года был продан гараж. Ведь продажа жилого дома – это первая продажа в течение отчетного года льготной категории объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НК.
Выводы
Сумма НДФЛ и военного сбора рассчитывается и самостоятельно уплачивается в бюджет лицом, которое продает (обменивает) недвижимое имущество другому физлицу, до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены.
Если покупателем является юрлицо или физлицо-предприниматель, то именно эти лица считаются налоговыми агентами и обязаны удержать и перечислить НДФЛ в бюджет, а также отразить выплаченный доход в форме № 1ДФ.
Комментарии к материалу