Особливості оподаткування управителя фонду операцій з нерухомістю та власників сертифікатів фонду

За допомогою податкової політики держави можна стимулювати розвиток економіки країни або окремих її сегментів. В той же час, надання податкових пільг та привілеїв одним секторам економіки може призвести до занепаду інших. 

У 2003 році для розвитку будівельної галузі та стимулювання будівництва житла для населення було прийнято Закон України від 19.06.2003 № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон № 978-IV). Цим законом, зокрема, введено такий інститут суспільних відносин як фонд операцій з нерухомості (далі – ФОН). Слід відмітити, що сама по собі ідея ФОН досить цікава. Інвестор може вкласти будь-яку суму, що є в його розпорядженні і за допомогою ФОН можна профінансувати навіть частину квартири. Причому інвестор одержує всі переваги (і ризики), які додаються до цінних паперів.

Відповідно до ст. 2 Закону №978-IV ФОН – це кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва. У свою чергу, у Законі №978-IV дано також визначення «сертифікат ФОН» – це цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю. Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа. 

Положеннями ст. 25 Закону №978-IV, зокрема, передбачено, що ФОН створюється відповідною фінансовою установою та є емітентом сертифікатів ФОН. Емітент сертифікатів ФОН є управителем ФОН. ФОН не є юридичною особою. Залучені до ФОН кошти управитель ФОН використовує в інтересах власників сертифікатів на умовах управління майном для здійснення операцій з нерухомістю в порядку, визначеному Правилами ФОН, з метою отримання прибутку.

Майно ФОН обліковується окремо від власного майна управителя та майна інших ФОН.

Для кожного ФОН управитель ФОН відкриває окремий рахунок, який є рахунком ФОН. Управитель ФОН, який не є банківською установою, відкриває рахунок ФОН на своє ім'я в обраному ним банку. Банк-управитель відкриває рахунок ФОН у своєму балансі.