Оформлення договору оренди: поради юриста

05.05.2017 247082 0 4

Договір оренди широко застосовується в господарській діяльності. Суб'єкти господарювання (підприємства або підприємці) здають або беруть в оренду будівлі, приміщення, автомобілі, обладнання та інше майно. При цьому в них нерідко виникають не тільки запитання, але й спірні моменти, пов'язані з укладенням і подальшою реалізацією договорів оренди. Як правильно скласти такий договір і на що звернути особливу увагу, розповімо в цій консультації.

Загальні положення договору оренди

Орендні відносини регулюються гл. 58 і 59 Цивільного кодексу України від 16.01.03 р. № 435-IV (далі – ЦК), § 5 гл. 30 ГК, а також деякими спеціальними законами, що визначають особливості оренди окремих видів майна, наприклад, оренда землі – Законом № 161, оренда державного та комунального майна – Законом № 2269, фінлізинг – Законом № 723.

За договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК, ст. 283 ГК) (див. зразок 1).

Як правило, договір оренди є двостороннім. Сторонами договору можуть бути підприємства, підприємці, фізичні особи.

Основними ознаками, що відрізняють договір оренди від інших видів договорів, є:

передача майна в тимчасове користування, а не у власність;
обов'язковість повернення майна орендодавцю після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні;
платність користування орендованим майном.

Зразок 1

Договір оренди

<...>

1. Предмет Договору

1.1. Орендодавець зобов'язується передати, а Орендар прийняти в тимчасове платне користування обладнання (далі – майно), перелік і балансова вартість якого наведено в додатку 1, що є невід'ємною частиною Договору.

1.2. Майно є власністю Орендодавця.

1.3. Мета оренди – використовувати майно за його цільовим призначенням.

1.4. Майно передається Орендодавцем і приймається Орендарем у змонтованому стані, готовому до експлуатації.

1.5. Строк оренди майна – із 3 квітня 2017 року по 31 грудня 2017 року включно.

2. Права та обов'язки сторін

2.1. Орендодавець зобов'язується:

2.1.1. Своєчасно передати майно в технічно справному стані та прийняти його від Орендаря в тому самому стані з урахуванням нормального зносу після закінчення строку оренди або у зв'язку з виникненням інших підстав для повернення майна з оренди. Після закінчення строку дії Договору демонтаж майна здійснюється за рахунок Орендодавця.

2.1.2. У випадку виявлення недоліків (дефектів), поломок під час дії гарантійного строку експлуатації майна Орендодавець надає право Орендарю самостійно звертатися до організацій, що здійснюють гарантійне обслуговування майна, дані про які Орендодавець зобов'язується надати Орендарю протягом 5 календарних днів із моменту передачі майна Орендарю.

2.1.3. У випадку реорганізації Орендодавця до припинення строку дії Договору умови Договору зберігають юридичну силу для його правонаступника.

2.2. Орендар зобов'язаний:

2.2.1. Прийняти майно та технічну документацію з його експлуатації від Орендодавця за актом приймання-передачі.

2.2.2. Використовувати майно відповідно до його призначення та умов Договору.

2.2.3. Дотримуватися належного режиму експлуатації майна згідно з технічною документацією, не допускати його пошкодження та знищення.

2.2.4. Протягом строку дії Договору виконувати за свій рахунок капітальний і поточний ремонти майна.

2.2.5. Протягом строку дії Договору здійснювати за свій рахунок профілактичне (сервісне) обслуговування майна.

2.2.6. У випадку пошкодження або знищення майна з вини Орендаря за свій рахунок відновити майно до первісного стану або відшкодувати Орендодавцю заподіяний збиток на підставі документів, що підтверджують вартість майна, протягом 3 банківських днів із дня пред'явлення Орендодавцем відповідної вимоги. Строк відновлення майна до первісного стану узгоджується сторонами додатково. Про пошкодження або знищення майна з вини Орендаря останній зобов'язаний письмово повідомити Орендодавця протягом доби з моменту пошкодження або знищення майна.

2.2.7. Забезпечити протягом робочого часу Орендаря безперешкодний доступ до майна працівників Орендодавця для здійснення контролю над порядком використання та схоронністю об'єкта.

2.2.8. Своєчасно вносити орендну плату та здійснювати інші платежі, передбачені Договором.

2.2.9. Своєчасно повернути Орендодавцю майно за актом приймання-передачі після закінчення строку оренди, а також у випадку дострокового розірвання Договору.

2.2.10. Під час експлуатації майна дотримуватися правил пожежної безпеки та техніки безпеки, а також санітарних правил та норм.

2.3. Орендар має право:

2.3.1. Повернути майно Орендодавцю до закінчення строку оренди, повідомивши останнього за 45 календарних днів до такого повернення.

2.3.2. За узгодженням з Орендодавцем здавати об'єкт оренди в суборенду на строки, що не перевищують строк, зазначений у п. 1.5 Договору.

2.4. Орендодавець має право:

2.4.1. Вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати, а також виконання інших зобов'язань, передбачених Договором.

2.4.2. Застрахувати майно на власний розсуд.

2.4.3. Перевіряти дотримання Орендарем правил використання майна згідно з умовами Договору.

2.4.4. Вимагати сплати пені за неналежне виконання Орендарем узятих зобов'язань відповідно до розд. 6 Договору.

3. Орендна плата та порядок розрахунків

3.1. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату за кожний повний місяць оренди майна в сумі 15 000 грн. з урахуванням ПДВ.

3.2. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату починаючи із дня фактичної передачі йому майна і по день підписання сторонами акта приймання-передачі майна від Орендаря Орендодавцю включно відповідно до розд. 4 Договору.

3.3. Орендна плата сплачується в безготівковій формі шляхом перерахування коштів на поточний рахунок Орендодавця, зазначений у Договорі.

3.4. Орендна плата перераховується Орендарем щомісяця в строк до 10-го числа поточного місяця оренди.

3.5. Після закінчення строку дії Договору орендна плата сплачується Орендарем по день фактичної передачі майна Орендодавцю.

4. Порядок передачі майна в оренду

4.1. Майно повинне бути передане Орендодавцем і прийняте Орендарем протягом трьох календарних днів із моменту підписання Договору.

4.2. Передача майна в оренду оформляється актом приймання-передачі, який підписують уповноважені представники сторін. Майно вважається переданим в оренду з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

4.3. Передане в оренду майно повинне бути в належному технічному стані, що забезпечує можливість нормального його використання за цільовим призначенням відповідно до технічної документації.

4.4. Передача майна в оренду не спричиняє виникнення в Орендаря права власності на нього, а також зняття його з балансу Орендодавця.

5. Порядок повернення орендованого майна Орендодавцю

5.1. Повернення майна Орендодавцю здійснюється за актом приймання-передачі в останній день строку оренди, зазначеного в п. 1.5 Договору, або в день дострокового розірвання Договору.

5.2. Відмова Орендаря від фактичного повернення майна розцінюється як діяння (дії або бездіяльність), що означають втрату майна. У такому випадку Орендодавець має право вимагати від Орендаря відшкодування збитків у розмірі балансової вартості майна, зазначеної при укладанні Договору в додатку 1.

6. Відповідальність сторін

6.1. За порушення строків сплати орендних платежів, передбачених п. 3.4 Договору, Орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє на день закінчення встановленого строку сплати. Пеня нараховується на несвоєчасно сплачену суму орендної плати за кожний день прострочення.

6.2. В усіх інших випадках, не зазначених у Договорі, сторони несуть відповідальність, передбачену діючим законодавством України.

6.3. Спори між сторонами, які пов'язані з Договором або виникають у процесі його виконання, вирішуються шляхом переговорів. При недосягненні згоди сторонами спір передається на вирішення господарського суду в порядку, передбаченому діючим законодавством України, без обов'язкового досудового врегулювання.

7. Інші положення

7.1. Договір набуває чинності із дня його підписання сторонами та діє по 31 грудня 2017 року. Закінчення строку дії Договору не спричиняє для сторін припинення зобов'язань, що виникли в період дії Договору та не виконані на момент закінчення цього строку.

7.2. Дострокове розірвання Договору можливе з підстав, передбачених законодавством, за взаємною згодою сторін, а також з ініціативи однієї зі сторін. Про бажання розірвати договір в односторонньому порядку сторона – ініціатор розірвання зобов'язана письмово попередити другу сторону не менш ніж за 45 календарних днів до дати розірвання.

7.3. Сторони Договору є платниками податку на прибуток і ПДВ.

<...>

Істотні умови договору

Істотними є умови договору, без узгодження яких договір уважається неукладеним (ч. 2 ст. 180 ГК, ч. 1 ст. 638 ЦК). Для договору оренди це (ст. 284 ГК):

предмет договору;
ціна договору, тобто розмір орендної плати з урахуванням її індексації;
строк дії договору;
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації);
порядок використання амортизаційних відрахувань;
порядок відновлення орендованого майна;
умови повернення або викупу орендованого майна;
умови, які, на думку сторін, необхідно включити до договору.

Для договору оренди державного та комунального майна перелік істотних умов додатково визначено в ст. 10 Закону № 2269, для договору оренди земельних ділянок – у ст. 15 Закону № 161.

Розглянемо докладніше кожну із цих умов.

Предмет договору

Предметом договору оренди може виступати тільки індивідуально визначена неспоживна річ (майно) (ст. 760 ЦК). Це значить, що в оренду можна передати тільки те майно, яке має індивідуальні характеристики, у процесі використання зберігає свій первісний вигляд і може бути повернуте після закінчення строку оренди.

Це може бути: нерухомість (будівлі, споруди, нежитлові та житлові приміщення), земельні ділянки, обладнання, транспортні засоби, майнові права. Тобто майно або майнові права, які можна ідентифікувати та відрізнити від інших.

У договорі оренди слід дати точні характеристики майна, переданого в оренду. Так, якщо в оренду беруть:

автомобіль, у договорі необхідно вказати його марку, модель, державний реєстраційний номер, колір, дату випуску, номер двигуна та кузова і т. п.;
будівлю, споруду або приміщення, то їх місцезнаходження, площу та інші відмітні ознаки;
обладнання – його серійний номер і технічні характеристики.

Також у договорі треба вказати вартість орендованого майна. Згідно із ч. 2 ст. 284 ГК оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів державної та комунальної власності, оцінка яких проводиться згідно з Методикою № 629. Провести оцінку майна сторони можуть самостійно або скористатися послугами професійних оцінювачів.

У детальному описі майна, переданого в оренду, зацікавлений як орендар, так і орендодавець. Це потрібно, щоб у подальшому між сторонами не було спорів із приводу того, у якому стані та яке саме майно було прийняте в оренду та, відповідно, підлягає поверненню.

Не можна передати в оренду майно, яке може бути спожите і не може бути повернуте в первісному вигляді. Наприклад, якщо укласти договір про передачу в оренду тонни томатів, то отримати після закінчення строку оренди ті самі томати і в тому самому стані просто неможливо. Адже в процесі їх використання вони можуть бути перероблені, наприклад, у томатний сік або томатну пасту, або просто згнити як швидкопсувний продукт.

Орендна плата

Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном, незалежно від результатів своєї господарської діяльності (ч. 1 ст. 286 ГК). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (ч. 1 ст. 762 ЦК).

До договору оренди необхідно включити такі умови, що стосуються орендної плати:

розмір плати;
періодичність і строки її сплати;
форма (грошова, натуральна або змішана).

У господарській практиці поширені різні варіанти сплати за оренду нерухомості та компенсації затрат на сплату комунальних платежів. Наприклад, орендар сплачує орендну плату, яка:

містить у собі витрати з оплати комунальних послуг;
не містить у собі компенсацію затрат на сплату комунальних платежів, вони або компенсуються орендарем на підставі рахунків, що виставляються орендодавцем, або самостійно ним сплачуються згідно з договорами, укладеними з постачальниками комунальних послуг.

Щоб у подальшому між орендодавцем і орендарем не виникало ніяких спорів, у договорі слід чітко прописати, чи входять в орендну плату комунальні платежі. І якщо не входять, то в якому порядку та в які строки компенсуються орендодавцю витрати на їх сплату чи їх сплачує сам орендар.

Наприклад, між федерацією профспілки (орендодавець) і підприємцем (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення. За умовами договору орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату, а також компенсувати орендодавцю затрати на оплату комунальних послуг згідно з розрахунком, який є невід'ємною частиною договору та в якому вказується обсяг і вартість таких послуг, що підлягає компенсації. Але розрахункок не був складений, значить, і не був узгоджений сторонами. Орендодавець звернувся до суду з позовом про стягнення з орендаря заборгованості, у тому числі і в частині компенсації затрат на оплату комунальних послуг.

Постановою ВГСУ від 29.03.17 р. (ЄДРСР, реєстр. № 65679697) були залишені діючими рішення господарського суду Черкаської області та Київського апеляційного господарського суду, якими орендодавцю було відмовлено в задоволенні позовних вимог. Своє рішення ВГСУ обґрунтував так: оскільки сторони не узгодили розрахунок до договору оренди про обсяг і вартість затрат на оплату комунальних послуг, що підлягають компенсації, підстави для задоволення вимог орендодавця відсутні.

До договору також можна включити умову про індексацію орендної плати (ч. 3 ст. 762 ЦК, ч. 1 ст. 284 ГК). Наприклад, установити періодичність проведення індексації, передбачивши, що орендна плата підлягає індексації залежно від установленого індексу інфляції. При цьому щомісячна індексація необов'язкова.

Згідно з ч. 5 ст. 762 ЦК орендна плата повинна сплачуватися щомісяця. Однак орендодавець і орендар можуть передбачити в договорі інші строки внесення орендної плати на свій розсуд (наприклад, щотижня, протягом 45 днів, щокварталу та ін.).

Зверніть увагу: якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд, орендодавець має право:

відмовитися від договору, адже несплата орендної плати є підставою для розірвання договору з ініціативи орендодавця (ст. 782 ЦК);
вимагати виплати заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляції за весь період прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір відсотків не встановлено договором або законом (ст. 625 ЦК).

Рекомендуємо орендарю зафіксувати факт сплати орендної плати документально. У противному разі довести таку сплату буде неможливо.

Строк дії договору

Орендар і орендодавець самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Якщо строк оренди в договорі не встановлено, договір уважається укладеним на невизначений строк. Але для деяких видів договорів оренди законодавством уведено обмеження строку оренди. Наприклад, строк договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону № 161). А договір суборенди не може бути укладений на строк, що перевищує строк дії договору оренди (ч. 2 ст. 774 ЦК). Договір оренди, укладений на строк, що перевищує встановлений законом граничний строк, уважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (ч. 3 ст. 763 ЦК).

Крім строку дії договору, необхідно передбачити можливість його продовження на новий строк (пролонгації) і дострокового розірвання. Адже в господарській практиці буває по-різному: іноді потрібно достроково розірвати договір оренди, а іноді, навпаки, продовжити строк дії раніше укладеного.

Автоматичне продовження строку дії договору. Можливість такої пролонгації договору можна передбачити при його укладенні. У цьому випадку договір повинен містити умову про те, що договір уважається продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за певний період до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір.

Якщо при укладенні договору така умова не була передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору, то продовжити договір можна відповідно до ст. 764 ЦК. Дана норма говорить: якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору від орендодавця не надійдуть заперечення, договір уважається поновленим на раніше встановлений строк (ст. 764 ЦК).

Приймаючи рішення про продовження строку дії договору оренди нерухомого майна, урахуйте, що такий договір, укладений на три і більше років, підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто якщо після продовження договору шляхом укладення додугоди до нього строк дії договору виявиться більше трьох років, то без нотаріального посвідчення не обійтися. У цій ситуації не варто продовжувати строк існуючого договору, краще укласти новий.

Тому якщо ви не хочете продовжувати строк дії договору, то письмово повідомте другу сторону про ваше небажання робити це.

Закінчення строку дії договору. У випадку припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути взяте в оренду майно в тому самому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 785 ЦК).

Дострокове припинення договору оренди можливо у випадку (ст. 781 ЦК):

смерті фізособи-орендаря, якщо інше не визначене договором або законом;
ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця.

Договір оренди також може бути достроково розірваний:

1) на вимогу орендодавця, якщо орендар (ст. 782, 783 ЦК):

не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд;
користується об'єктом оренди всупереч умовам договору або призначенню орендованого об'єкта;
передав об'єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця;
своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження об'єкта оренди;
не розпочав капітальний ремонт об'єкта оренди, якщо такий обов'язок був покладений на нього договором;

2) на вимогу орендаря, якщо орендодавець (ст. 784 ЦК):

передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору і прямому призначенню майна;
не виконує обов'язку щодо виконання капремонту об'єкта оренди.

Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди.

Інші умови, які треба включити до договору

Крім істотних умов, про які ми розповіли вище, у договорі оренди слід передбачити ряд додаткових умов, відсутність яких може спричинити розбіжності між орендарем та орендодавцем. Зупинимося на них докладніше.

Мета оренди

Для орендодавця важливо вказати, як саме орендар буде використовувати орендоване майно. Наприклад, у договорі оренди нежитлового приміщення встановлено, що воно передається для розміщення офісу орендаря. Орендодавець (власник приміщення) може наполягати на включенні до договору положення про можливість проведення періодичних перевірок схоронності та цільового використання приміщення (наприклад, раз на місяць), а також про умови їх проведення (наприклад, тільки в робочий час орендаря та в присутності його працівників). Стимулювати дотримання умови про цільове використання майна буде внесення до договору положення про відповідальність орендаря за використання майна не за цільовим призначенням: від штрафних санкцій до дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.

Передача майна в суборенду

Згідно зі ст. 774 ЦК суборенда можлива тільки за згодою орендодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. У договорі можна відразу передбачити можливість передачі майна в суборенду третім особам для використання за планованим призначенням, із повідомленням (або без такого) орендодавця про укладення орендарем договору суборенди.

Якщо в договорі із цього приводу нічого не сказано, то для здачі майна в суборенду орендарю необхідно отримати згоду орендодавця. Така згода повинна бути оформлена в письмовій формі – як лист або погоджувальний напис на договорі суборенди. Памятайте, що якщо орендар передав майно в суборенду третій особі без згоди орендодавця, то орендодавець має право вимагати розірвання договору.

Наприклад, між ТОВ (орендодавець) і ТОВ (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення. Умовами договору не передбачено право орендаря на передачу орендованого приміщення в суборенду без письмової згоди орендодавця. Проте орендар уклав договір суборенди даного приміщення із третіми особами, згідно з яким частини орендованого приміщення передавалися в суборенду. У зв'язку із цим орендодавець звернувся до суду з позовом до орендаря про розірвання договору оренди.

Постановою ВГСУ від 08.02.17 р. (ЄДРСР, реєстр. № 64742192) були залишені діючими рішення господарського суду Волинської області та постанова Рівненського апеляційного господарського суду, якими позовні вимоги орендодавця задоволен, а договір оренди нежитлового приміщення був розірваний. Своє рішення ВГСУ обґрунтував тим, що дії орендаря суперечать умовам договору оренди і згідно з п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК є підставою для його дострокового розірвання.

Підстави для зміни умов договору

Якщо договір оренди укладається на тривалий строк, то можна допустити, що в ході його реалізації сторони захочуть змінити деякі умови. Орендодавець, як правило, буде наполягати на періодичному збільшенні орендної плати. У свою чергу, орендар теж може ініціювати зміни до договору оренди, що стосуються, наприклад, зменшення орендної плати.

Незалежно від того, хто саме ініціює зміну умов договору, така зміна повинна бути узгоджена сторонами та оформлена двосторонньою угодою. У противному разі сторони будуть змушені вирішувати спір у судовому порядку.

Наприклад, підприємство та підприємець уклали договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в торговельному центрі. За умовами договору орендна плата була визначена в гривнях у сумі, еквівалентній сумі в доларах США за курсом НБУ на день підписання договору. Крім того, орендна плата підлягала коригуванню відповідно до змін офіційного курсу гривні до долара США, установленого НБУ.

У подальшому орендодавець та орендар домовилися змінити розмір орендної плати, установивши її у фіксованому розмірі в гривнях, без доларового еквівалента. Досягнута між сторонами домовленість у частині зміни орендної плати не була оформлена двосторонньою угодою, але була виконана. Орендодавець виставив орендарю рахунки на сплату орендної плати в новому фіксованому розмірі, і орендар оплатив їх у зазначеному розмірі. Орендодавець звернувся до суду з позовом про стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що орендар не сплатив орендну плату в розмірі, установленому в гривнях, але в доларовому еквіваленті за курсом НБУ. Орендар визнав заборгованість з орендної плати, але, виходячи з фіксованого розміру в гривнях, без прив'язки до доларового еквівалента.

Постановою ВГСУ від 15.03.17 р. (ЄДРСР, реєстр. № 65704356) скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду та залишено діючим рішення господарського суду м. Київа, яким вимоги орендодавця були задоволено частково – у сумі заборгованості з орендної плати, розрахованої виходячи з фіксованого розміру в гривнях, без прив'язки до доларового еквівалента. Своє рішення ВГСУ обґрунтував тим, що згідно з ч. 2 ст. 638, ч. 2 ст. 639 ЦК договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферту) і прийняття пропозиції другою стороною. І якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він уважається укладеним із моменту надання договору такої форми, навіть якщо законом ця форма не вимагалася для даного виду договору. Оскільки орендодавець виставив орендарю рахунки на суму орендної плати у фіксованому розмірі в гривнях, без прив'язки до доларового еквівалента, а орендар сплатив її в зазначеному розмірі, значить, сторони дійшли згоди про зміну орендної плати. Тому заборгованість з орендної плати повинна бути стягнена саме в цьому розмірі.

Ремонт і поліпшення майна

За загальним правилом виконання капітального ремонту майна – обов'язок орендодавця, а поточного – орендаря, якщо інше не передбачене договором або законом (ст. 776 ЦК). Якщо орендодавець не зробив капремонт і орендар не може повноцінно використовувати орендоване приміщення, орендар має право вимагати розірвання договору.

У договорі рекомендуємо чітко прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін. Наприклад, указати, що заміну вікон у приміщенні здійснює орендодавець, а заміну вхідних дверей – орендар. Це дозволить у процесі виконання договору уникнути багатьох спорів.

Орендар має право на компенсацію вартості поліпшень, якщо вони здійснені ним зі згоди орендодавця та невідокремлювані від орендованого майна.

Повернення майна

Закінчення строку дії договору оренди – це припинення орендних відносин, отже, орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване майно в тому самому стані, у якому воно було прийняте в оренду, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором, наприклад з урахуванням ремонту, виконаного орендарем та узгодженого з орендодавцем (ст. 785 ЦК).

Форма договору оренди

Усі договори оренди повинні складатися в письмовій формі. Однак залежно від того, яке саме майно передається в оренду і хто є стороною договору, він може підлягати нотаріальному посвідченню (ці випадки див. нижче).

За бажанням сторін будь-який договір, для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом. У такому випадку він буде вважатися укладеним із моменту посвідчення.

Оренда нерухомості

При оренді будівель і споруд або їх частин на строк три роки і більше договір підлягає нотаріальному посвідченню, а виникле право оренди – держреєстрації (ст. 793, 794 ЦК). При цьому такий договір можна укласти, тільки якщо право власності орендодавця на будівлю (споруду) зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (із 1 січня 2013 року) або в Єдиному реєстрі прав власності на нерухоме майно (до 1 січня 2013 року) (ч. 4 ст. 3 Закону № 1952).

Найчастіше на практиці договір оренди будівель і споруд укладається на строк менше трьох років, а потім продовжується. І тоді виникає запитання: чи не буде в подальшому такий договір уважатися нікчемним? Ні, не буде. Згідно з роз'ясненнями пленуму ВГСУ ситуація, коли строк договору минув, але сам договір був пролонгований, не призводить до визнання його нікчемним (п. 2.9 Постанови № 12). У цьому випадку додугода, якою строк дії договору продовжується на строк більше трьох років, підлягає нотаріальному посвідченню, а право оренди на цей строк – держреєстрації. Якщо ви не хочете завіряти нотаріально цю додугоду, то не варто продовжувати строк договору таким чином. Просто укладіть новий договір оренди.

Оренда транспортних засобів

Якщо однією зі сторін договору оренди транспортного засобу є фізична особа, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 799 ЦК). Якщо ж стороною договору оренди є підприємець, то договір не вимагає нотаріального посвідчення. Такої думки дотримується пленум ВГСУ, який уважає, що правове регулювання підприємницької діяльності юросіб і фізосіб – СПД у даному випадку тотожне, а для договорів оренди транспортних засобів, укладених юрособами, ЦК і ГК не вимагають нотаріального посвідчення (п. 2.11 Постанови № 12).

Передача та повернення майна

Акт приймання-передачі майна є основним документом, що підтверджує як факт передачі майна в оренду, так і його повернення з оренди (ст. 795 ЦК).

Передача майна в оренду оформляється двостороннім актом, у якому слід зафіксувати стан майна, наявні несправності, залишити зауваження і т. д. Що стосується оренди приміщень, то, як показує практика, досить діючим способом може виявитися фотоабо відеофіксація стану приміщення, яке передається в оренду та повертається орендодавцю. Урахуйте, якщо при отриманні майна в оренду не перевірити його справність, то буде вважатися, що воно передане в справному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК). Довести зворотне потім зовсім непросто.

Форма акта приймання-передачі майна в оренду законодавчо не встановлена. Тому скласти його можна в довільній формі або скористатися запропонованим нами варіантом (див. зразок 2).

Зразок 2

Акт приймання-передачі майна
до договору оренди від 03.04.17 р. № 3-АР

03.04.17 р. м. Дніпро

Орендодавець – ТОВ «Діадема» в особі директора Баришева Ю. С., який діє на підставі статуту, та Орендар – ТОВ «Лавина» в особі директора Камушкіна г. р., який діє на підставі статуту, підтверджують нижченаведене:

1. Майно передається Орендарю в технічно справному стані, придатному до експлуатації, у комплектності відповідно до технічної документації та переліку, наведеного в додатку 1 до договору оренди.

2. Даний акт складено у двох примірниках, що мають однакову силу, по одному для кожної зі сторін.

Орендодавець: Орендар:
<...> <...>

Висновки

Скористайтеся нашими рекомендаціями при складанні договору оренди. І тоді укладений вами договір буде відповідати вимогам законодавства та відображати нюанси орендних правовідносин між орендодавцем та орендарем.

ремонт майна орендна плата поліпшення основних засобів оренда майна договір оренди суборенда поради предмет договору умови договору