Оформление договора аренды: советы юриста

Договор аренды широко применяется в хозяйственной деятельности. Субъекты хозяйствования (предприятия или предприниматели) сдают или берут в аренду здания, помещения, автомобили, оборудование и иное имущество. При этом у них нередко возникают не только вопросы, но и спорные моменты, связанные с заключением и дальнейшей реализацией договоров аренды. Как правильно составить такой договор и на что обратить особое внимание, расскажем в этой консультации.

Общие положения договора аренды

Арендные отношения регулируются гл. 58 и 59 Гражданского кодекса Украины от 16.01.03 г. № 435-IV (далее – ГК), § 5 гл. 30 ХК, а также некоторыми специальными законами, определяющими особенности аренды отдельных видов имущества, например аренда земли – Законом № 161, аренда государственного и коммунального имущества – Законом № 2269, финлизинг – Законом № 723.

По договору аренды (найма) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГК, ст. 283 ХК) (см. образец 1).

Как правило, договор аренды является двусторонним. Сторонами договора могут быть предприятия, предприниматели, физические лица.

Основными признаками, отличающими договор аренды от других видов договоров, являются:

• передача имущества во временное пользование, а не в собственность;
• обязательность возврата имущества арендодателю по истечении срока действия договора либо при его досрочном расторжении;
• платность пользования арендованным имуществом.

Существенные условия договора

Существенными являются условия договора, без согласования которых договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 180 ХК, ч. 1 ст. 638 ГК). Для договора аренды это (ст. 284 ХК):

• предмет договора;
• цена договора, то есть размер арендной платы с учетом ее индексации;
• срок действия договора;
• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
• порядок использования амортизационных отчислений;
• порядок восстановления арендуемого имущества;
• условия возврата или выкупа арендованного имущества;
• условия, которые, по мнению сторон, необходимо включить в договор.

Для договора аренды государственного и коммунального имущества перечень существенных условий дополнительно определен в ст. 10 Закона № 2269, для договора аренды земельных участков – в ст. 15 Закона № 161.

Рассмотрим подробнее каждое из этих условий.

Предмет договора

Предметом договора аренды может выступать только индивидуально определенная непотребляемая вещь (имущество) (ст. 760 ГК). Это значит, что в аренду можно передать только то имущество, которое имеет индивидуальные характеристики, в процессе использования сохраняет свой первоначальный вид и может быть возвращено по истечении срока аренды.

Это может быть: недвижимость (здания, сооружения, нежилые и жилые помещения), земельные участки, оборудование, транспортные средства, имущественные права. То есть имущество либо имущественные права, которые можно идентифицировать и отличить от других.

В договоре аренды следует дать точные характеристики имущества, передаваемого в аренду. Так, если в аренду берут:

• автомобиль, в договоре необходимо указать его марку, модель, государственный регистрационный номер, цвет, дату выпуска, номер двигателя и кузова и т. п.;
• здание, сооружение или помещение, то их местонахождение, площадь и другие отличительные признаки;
• оборудование – его серийный номер и технические характеристики.

Также в договоре надо указать стоимость арендуемого имущества. Согласно ч. 2 ст. 284 ХК оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости, кроме объектов государственной и коммунальной собственности, оценка которых проводится согласно Методике № 629. Провести оценку имущества стороны могут самостоятельно либо воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

В детальном описании имущества, передаваемого в аренду, заинтересован как арендатор, так и арендодатель. Это нужно, чтобы в дальнейшем между сторонами не было споров по поводу того, в каком состоянии и какое именно имущество было принято в аренду и соответственно подлежит возврату.

Нельзя передать в аренду имущество, которое может быть потреблено и не может быть возвращено в первоначальном виде. Например, если заключить договор о передаче в аренду тонны томатов, то получить по истечении срока аренды те же самые томаты и в том же состоянии просто невозможно. Ведь в процессе их использования они могут быть переработаны, например, в томатный сок или томатную пасту, либо просто сгнить как скоропортящийся продукт.

Арендная плата

Арендная плата – это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 286 ХК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч. 1 ст. 762 ГК).

В договор аренды необходимо включить следующие условия, касающиеся арендной платы:

• размер платы;
• периодичность и сроки ее уплаты;
• форма (денежная, натуральная или смешанная).

В хозяйственной практике распространены разные варианты уплаты за аренду недвижимости и компенсации затрат на уплату коммунальных платежей. Например, арендатор уплачивает арендную плату, которая:

• включает в себя расходы по оплате коммунальных услуг;
• не включает в себя компенсацию затрат на уплату коммунальных платежей, они либо компенсируются арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, либо самостоятельно им уплачиваются согласно договорам, заключенным с поставщиками коммунальных услуг.

Чтобы в дальнейшем между арендодателем и арендатором не возникало никаких споров, в договоре следует четко прописать, входят ли в арендную плату коммунальные платежи. И если не входят, то в каком порядке и в какие сроки компенсируются арендодателю расходы на их уплату либо их уплачивает сам арендатор.

Например, между федерацией профсоюза (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. По условиям договора арендатор обязан уплачивать арендную плату, а также компенсировать арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора и в котором указывается объем и стоимость таких услуг, подлежащая компенсации. Но расчет не был составлен, значит, и не был согласован сторонами. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности, в том числе и в части компенсации затрат на оплату коммунальных услуг.

Постановлением ВХСУ от 29.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65679697) были оставлены в силе решения хозяйственного суда Черкасской области и Киевского апелляционного хозяйственного суда, которыми арендодателю было отказано в удовлетворении исковых требований. Свое решение ВХСУ обосновал так: поскольку стороны не согласовали расчет к договору аренды об объеме и стоимости затрат на оплату коммунальных услуг, подлежащих компенсации, основания для удовлетворения требований арендодателя отсутствуют.

В договор также можно включить условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 ГК, ч. 1 ст. 284 ХК). Например, установить периодичность проведения индексации, предусмотрев, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от установленного индекса инфляции. При этом ежемесячная индексация необязательна.

Согласно ч. 5 ст. 762 ГК арендная плата должна уплачиваться ежемесячно. Однако арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре другие сроки внесения арендной платы по своему усмотрению (например, еженедельно, в течение 45 дней, ежеквартально и др.).

Обратите внимание: если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд, арендодатель имеет право:

• отказаться от договора, ведь неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (ст. 782 ГК);
• требовать выплаты задолженности по арендной плате с учетом инфляции за весь период просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом (ст. 625 ГК).

Рекомендуем арендатору зафиксировать факт уплаты арендной платы документально. В противном случае доказать такую уплату будет невозможно.

Срок действия договора

Арендатор и арендодатель самостоятельно решают, на какой срок им заключить договор. Если срок аренды в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Но для некоторых видов договоров аренды законодательством введены ограничения срока аренды. Например, срок договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона № 161). А договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ч. 3 ст. 763 ГК).

Кроме срока действия договора необходимо предусмотреть возможность его продления на новый срок (пролонгации) и досрочного расторжения. Ведь в хозяйственной практике бывает по-разному: иногда нужно досрочно расторгнуть договор аренды, а иногда, наоборот, продлить срок действия ранее заключенного.

Автоматическое продление срока действия договора. Возможность такой пролонгации договора можно предусмотреть при его заключении. В этом случае договор должен содержать условие о том, что договор считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон за определенный период до окончания срока его действия не заявит о своем намерении расторгнуть договор.

Если при заключении договора такое условие не было предусмотрено и арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора, то продлить договор можно в соответствии со ст. 764 ГК. Данная норма гласит: если в течение месяца с момента окончания срока договора от арендодателя не поступят возражения, договор считается возобновленным на ранее установленный срок (ст. 764 ГК).

Принимая решение о продлении срока действия договора аренды недвижимого имущества, учтите, что такой договор, заключенный на три и более года, подлежит нотариальному удостоверению. То есть если после продления договора путем заключения допсоглашения к нему срок действия договора окажется больше трех лет, то без нотариального удостоверения не обойтись. В этой ситуации не стоит продлевать срок существующего договора, лучше заключить новый.

Поэтому если вы не хотите продлевать срок действия договора, то письменно известите другую сторону о вашем нежелании делать это.

Окончание срока действия договора. В случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть взятое в аренду имущество в том же состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 785 ГК).

Досрочное прекращение договора аренды возможно в случае (ст. 781 ГК):

• смерти физлица-арендатора, если иное не определено договором или законом;
• ликвидации юридического лица – арендатора или арендодателя.

Договор аренды также может быть досрочно расторгнут:

1) по требованию арендодателя, если арендатор (ст. 782, 783 ГК):

• не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;
• пользуется объектом аренды вопреки условиям договора или назначению арендованного объекта;
• передал объект аренды в пользование другому лицу без разрешения арендодателя;
• своим небрежным поведением создает угрозу повреждения объекта аренды;
• не приступил к капитальному ремонту объекта аренды, если такая обязанность была возложена на него договором;

2) по требованию арендатора, если арендодатель (ст. 784 ГК):

• передал в пользование имущество, качество которого не отвечает условиям договора и прямому назначению имущества;
• не выполняет обязанности по выполнению капремонта объекта аренды.

Также стороны могут предусмотреть иные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Другие условия, которые надо включить в договор

Кроме существенных условий, о которых мы рассказали выше, в договоре аренды следует предусмотреть ряд дополнительных условий, отсутствие которых может повлечь за собой разногласия между арендатором и арендодателем. Остановимся на них подробнее.

Цель аренды

Для арендодателя важно указать, как именно арендатор будет использовать арендованное имущество. Например, в договоре аренды нежилого помещения установлено, что оно передается для размещения офиса арендатора. Арендодатель (собственник помещения) может настаивать на включении в договор положения о возможности проведения периодических проверок сохранности и целевого использования помещения (например, раз в месяц), а также об условиях их проведения (например, только в рабочее время арендатора и в присутствии его работников). Стимулировать соблюдение условия о целевом использовании имущества будет внесение в договор положения об ответственности арендатора за использование имущества не по целевому назначению: от штрафных санкций до досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в субаренду

Согласно ст. 774 ГК субаренда возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. В договоре можно сразу предусмотреть возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам для использования по планируемому назначению, с уведомлением (или без такового) арендодателя о заключении арендатором договора субаренды.

Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то для сдачи имущества в субаренду арендатору необходимо получить согласие арендодателя. Такое согласие должно быть оформлено в письменном виде – как письмо или согласительная надпись на договоре субаренды. Помните, что если арендатор передал имущество в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, то арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Например, между ООО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора не предусмотрено право арендатора на передачу арендованного помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. Тем не менее арендатор заключил договор субаренды данного помещения с третьими лицами, согласно которому части арендованного помещения передавались в субаренду. В связи с этим арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды.

Постановлением ВХСУ от 08.02.17 г. (ЕГРСР, рег. № 64742192) были оставлены в силе решение хозяйственного суда Волынской области и постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда, которыми исковые требования арендодателя удовлетворены, а договор аренды нежилого помещения был расторгнут. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что действия арендатора противоречат условиям договора аренды и согласно п. 2 ч. 1 ст. 783 ГК являются основанием для его досрочного расторжения.

Основания для изменения условий договора

Если договор аренды заключается на длительный срок, то можно допустить, что в ходе его реализации стороны захотят изменить некоторые условия. Арендодатель, как правило, будет настаивать на периодическом увеличении арендной платы. В свою очередь, арендатор тоже может инициировать изменения в договор аренды, касающиеся, например, уменьшения арендной платы.

Независимо от того, кто именно инициирует изменение условий договора, такое изменение должно быть согласовано сторонами и оформлено двусторонним соглашением. В противном случае стороны будут вынуждены решать спор в судебном порядке.

Например, предприятие и предприниматель заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в торговом центре. По условиям договора арендная плата была определена в гривнях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу НБУ на день подписания договора. Кроме того, арендная плата подлежала корректировке в соответствии с изменениями официального курса гривни к доллару США, установленного НБУ.

В дальнейшем арендодатель и арендатор договорились изменить размер арендной платы, установив ее в фиксированном размере в гривнях, без долларового эквивалента. Достигнутая между сторонами договоренность в части изменения арендной платы не была оформлена двусторонним соглашением, но была выполнена. Арендодатель выставил арендатору счета на уплату арендной платы в новом фиксированном размере, и арендатор оплатил их в указанном размере. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, обосновывая свои требования тем, что арендатор не уплатил арендную плату в размере, установленном в гривнях, но в долларовом эквиваленте по курсу НБУ. Арендатор признал задолженность по арендной плате, но исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту.

Постановлением ВХСУ от 15.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65704356) отменено постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда и оставлено в силе решение хозяйственного суда г. Киева, которым требования арендодателя были удовлетворены частично – в сумме задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что согласно ч. 2 ст. 638, ч. 2 ст. 639 ГК договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферта) и принятия предложения другой стороной. И если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления договору такой формы, даже если законом эта форма не требовалась для данного вида договора. Поскольку арендодатель выставил арендатору счета на сумму арендной платы в фиксированном размере в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту, а арендатор уплатил ее в указанном размере, значит, стороны достигли соглашения об изменении арендной платы. Поэтому задолженность по арендной плате должна быть взыскана именно в этом размере.

Ремонт и улучшение имущества

По общему правилу выполнение капитального ремонта имущества – обязанность арендодателя, а текущего – арендатора, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 776 ГК). Если арендодатель не сделал капремонт и арендатор не может полноценно использовать арендованное помещение, арендатор вправе требовать расторжения договора.

В договоре рекомендуем четко прописать, что конкретно должна ремонтировать каждая из сторон. Например, указать, что замену окон в помещении осуществляет арендодатель, а замену входных дверей – арендатор. Это позволит в процессе исполнения договора избежать многих споров.

Арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений, если они произведены им с согласия арендодателя и неотделимы от арендованного имущества.

Возврат имущества

Окончание срока действия договора аренды – это прекращение арендных отношений, следовательно, арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том же состоянии, в котором оно было принято в аренду, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором, например с учетом ремонта, выполненного арендатором и согласованного с арендодателем (ст. 785 ГК).

Форма договора аренды

Все договоры аренды должны составляться в письменной форме. Однако в зависимости от того, какое именно имущество передается в аренду и кто является стороной договора, он может подлежать нотариальному удостоверению (эти случаи см. ниже).

По желанию сторон любой договор, для которого достаточно письменной формы, может быть удостоверен нотариусом. В таком случае он будет считаться заключенным с момента удостоверения.

Аренда недвижимости

При аренде зданий и сооружений или их частей на срок три года и более договор подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее право аренды – госрегистрации (ст. 793, 794 ГК). При этом такой договор можно заключить, только если право собственности арендодателя на здание (сооружение) зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (с 1 января 2013 года) или в Едином реестре прав собственности на недвижимое имущество (до 1 января 2013 года) (ч. 4 ст. 3 Закона № 1952).

Зачастую на практике договор аренды зданий и сооружений заключается на срок менее трех лет, а потом продлевается. И тогда возникает вопрос: не будет ли в дальнейшем такой договор считаться ничтожным? Нет, не будет. Согласно разъяснениям пленума ВХСУ ситуация, когда срок договора истек, но сам договор был пролонгирован, не приводит к признанию его ничтожным (п. 2.9 Постановления № 12). В этом случае допсоглашение, которым срок действия договора продлевается на срок более трех лет, подлежит нотариальному удостоверению, а право аренды на этот срок – госрегистрации. Если вы не хотите заверять нотариально это допсоглашение, то не стоит продлевать срок договора таким образом. Просто заключите новый договор аренды.

Аренда транспортных средств

Если одной из сторон договора аренды транспортного средства является физическое лицо, такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 799 ГК). Если же стороной договора аренды является предприниматель, то договор не требует нотариального удостоверения. Такого мнения придерживается пленум ВХСУ, который считает, что правовое регулирование предпринимательской деятельности юрлиц и физлиц – СПД в данном случае тождественно, а для договоров аренды транспортных средств, заключенных юрлицами, ГК и ХК не требуют нотариального удостоверения (п. 2.11 Постановления № 12).

Передача и возврат имущества

Акт приемки-передачи имущества является основным документом, подтверждающим как факт передачи имущества в аренду, так и его возврат из аренды (ст. 795 ГК).

Передача имущества в аренду оформляется двусторонним актом, в котором следует зафиксировать состояние имущества, имеющиеся неисправности, оставить замечания и т. д. Что касается аренды помещений, то, как показывает практика, весьма действенным способом может оказаться фотолибо видеофиксация состояния помещения, которое передается в аренду и возвращается арендодателю. Учтите, если при получении имущества в аренду не проверить его исправность, то будет считаться, что оно передано в исправном состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК). Доказать обратное потом совсем непросто.

Форма акта приемки-передачи имущества в аренду законодательно не установлена. Поэтому составить его можно в произвольной форме либо воспользоваться предложенным нами вариантом (см. образец 2).

Выводы

Воспользуйтесь нашими рекомендациями при составлении договора аренды. И тогда заключенный вами договор будет соответствовать требованиям законодательства и отражать нюансы арендных правоотношений между арендодателем и арендатором.