Судова практика щодо внесення змін до договору оренди землі

На сьогодні непоодинокими є ситуації, коли змінюється нормативна грошова оцінка (далі – НГО) орендованих земельних ділянок державної/комунальної власності. Тож перед орендарями-сільгосппідприємствами постає запитання, чи обов’язково змінювати умови договорів оренди, збільшувати розмір орендної плати. Позиція ВСУ із цього питання така: оскільки НГО земель державної/комунальної власності є основою для визначення розміру орендної плати, то зміна НГО є підставою для його перегляду (постанова ВСУ від 18.05.16 р. у справі № 6-825цс16).

Суть справи

Позивач – міська рада (далі – Позивач, Прокурор), Відповідач – Особа-1. Позивач звернувся до суду з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі.

06.07.05 р. між Позивачем та Відповідачем укладено договір оренди землі (далі – Договір), за умовами якого Відповідач отримав у строкове платне користування до 01.12.29 р. земельну ділянку площею 1 га. Відповідно до п. 5 та 9 Договору НГО земельної ділянки становить 130 375 грн., а розмір щомісячної орендної плати протягом 2005 року – 285,67 грн., протягом 2006 року – 371,90 грн., з 2007 року – 538,99 грн.

Також договором визначено, що розмір орендної плати переглядається в разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; унаслідок інфляції – щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

03.07.13 р. міська рада ухвалила рішення № 1209, яким затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель станом на 01.01.13 р., у тому числі й базову вартість 1 м² землі в розмірі 291,18 грн., яка підлягає в подальшому індексації в порядку, установленому законодавством України. Крім того, п. 2 цього рішення встановлено, що воно вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому законодавством порядку, а НГО земель станом на 01.01.13 р. застосовується з 01.01.14 р.

25.09.13 р. міська рада ухвалила рішення № 1269, яким затвердила Порядок проведення НГО земель станом на 01.01.13 р. (далі – Порядок № 1269) та встановила, що зміни до договорів оренди землі, пов’язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі, затвердженого рішенням міської ради від 19.12.12 р. № 960. Згідно з п. 3 Порядку № 1269 зміна НГО земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Позивач підготував додаткову угоду до Договору, за умовами якої змінено НГО земельної ділянки та розмір орендної плати й зазначено, що ця оцінка відповідно до витягу з технічної документації від 08.11.13 р. становить 341 тис. 98 грн., а розмір орендної плати – 5,6 %, тобто дорівнює 19 101,49 грн. на рік або 1 591,79 грн. на місяць.

Відповідачу направлено лист-пропозицію про зміну Договору та підписання додаткової угоди й лист-пропозицію про державну реєстрацію Договору.

Проте Відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до Договору і разом з тим не порушує питання про припинення чи розірвання цього Договору, продовжує використовувати орендовану земельну ділянку. Тож Позивач звернувся до суду за захистом своїх прав.

Судові рішення

Рішенням районного суду від 23.07.15 р. у задоволенні позову відмовлено. Рішенням апеляційного суду від 07.09.15 р. рішення суду першої інстанції скасовано й ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено. Ухвалою ВССУ від 09.12.15 р. рішення суду апеляційної інстанції скасовано, а рішення суду першої інстанції залишено без змін. Постановою ВСУ від 18.05.16 р. ухвалу ВССУ, рішення апеляційної інстанції та суду першої інстанції скасовано, позов міської ради про внесення змін до договору задоволено частково.

Аргументи ВССУ

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, ВССУ зазначив таке. Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу (далі – ЦК) договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Відповідно до ст. 652 ЦК у разі істотної зміни обставин, якими сторони користувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення та перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди. Положеннями ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу (далі – ПК). А згідно зі ст. 21 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, установлених законодавчими актами України.

У той же час судом зазначено, що ст. 30 Закону № 161 передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

ВССУ дійшов висновку, що, відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції правильно встановив характер спірних правовідносин та застосував до них норми матеріального права, які їх регулюють, і виходячи із цього, дійшов обґрунтованого висновку про те, що вказаними вище нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, установлених договором або законом. Однак, оскільки ні договором оренди землі, ні нормами закону, на які посилається позивач, не передбачено зміни орендної плати за землю при зміні грошової оцінки землі, то підстав для внесення змін до договору оренди землі немає.

Аргументи ВСУ

ВСУ не погодився з висновками ВССУ, скасував рішення судів усіх інстанцій та постановив з 01.01.14 р. вважати зміненим абзац другий п. 9 Договору й викласти його в такій редакції: «Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком від 28.11.13 р. на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і дорівнює 19 101,49 грн. або на місяць – 1 591,79 грн.» виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 144 Конституції органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов’язковими до виконання на відповідній території. Згідно з п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови та строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються відповідно до Податкового кодексу (далі – ПК). Ним, зокрема, установлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується НГО земельних ділянок (п. 289.1 ПК).

НГО земельних ділянок проводиться в разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином, суд дійшов висновку, що НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Також судом зазначено, що відповідно до ст. 30 Закону № 161 зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно зі ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Судом зазначено, що під час розгляду справи суди встановили, що згідно з п. 13 Договору розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів. Отже, ураховуючи що внаслідок зміни розміру НГО земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, суд дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.

Висновки

Як бачимо, позиції судів касаційної інстанції із зазначеного питання суттєво відрізняються. Нагадаємо, що висновок ВСУ щодо застосування норми права, викладений у його постанові, є обов’язковим для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Такий висновок має враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках ВСУ, з одночасним наведенням відповідних мотивів. Тож аналогічні справи вирішуватимуться судами на користь органів місцевого самоврядування.