Судебная практика по внесению изменений в договор аренды земли

На сегодняшний день неединичны ситуации, когда изменяется нормативная денежная оценка (далее – НДО) арендованных земельных участков государственной/коммунальной собственности. Поэтому у арендаторов-сельхозпредприятий возникает вопрос, обязательно ли изменять условия договоров аренды, увеличивать размер арендной платы. Позиция ВСУ по данному вопросу такова: поскольку НДО земель государственной/коммунальной собственности является основой для определения размера арендной платы, то изменение НДО является основанием для его пересмотра (постановление ВСУ от 18.05.16 г. по делу № 6-825цс16).

Суть дела

Истец – городской совет (далее – Истец, Прокурор), Ответчик – Лицо-1. Истец обратился в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды земли.

06.07.05 г. между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды земли (далее – Договор), по условиям которого Ответчик получил в срочное платное пользование до 01.12.29 г. земельный участок площадью 1 га. В соответствии с п. 5 и 9 Договора НДО земельного участка составляет 130 375 грн., а размер ежемесячной арендной платы в течение 2005 года – 285,67 грн., в течение 2006 года – 371,90 грн., с 2007 года – 538,99 грн.

Также договором определено, что размер арендной платы пересматривается в случае: изменения условий ведения хозяйства, предусмотренных договором; изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов; в результате инфляции – ежегодно; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами; в иных случаях, предусмотренных законом.

03.07.13 г. городской совет принял решение № 1209, которым утверждена Техническая документация по нормативной денежной оценке земель по состоянию на 01.01.13 г., в том числе и базовая стоимость 1 м² земли в размере 291,18 грн., которая подлежит в дальнейшем индексации в порядке, установленном законодательством Украины. Кроме того, п. 2 данного решения установлено, что оно вводится в действие с момента обнародования в установленном законодательством порядке, а НДО земель по состоянию на 01.01.13 г. применяется с 01.01.14 г.

25.09.13 г. городской совет принял решение № 1269, которым утвердил Порядок проведения НДО земель по состоянию на 01.01.13 г. (далее – Порядок № 1269) и установил, что изменения в договоры аренды земли, связанные с изменением размера арендной платы, оформляются дополнительным соглашением к договору аренды в соответствии с Порядком оформления договоров аренды земли, утвержденным решением городского совета от 19.12.12 г. № 960. Согласно п. 3 Порядка № 1269 изменение НДО земель является основанием для внесения изменений в договор аренды земли.

Истец подготовил дополнительное соглашение к Договору, по условиям которого изменена НДО земельного участка и размер арендной платы и указано, что эта оценка в соответствии с выдержкой из технической документации от 08.11.13 г. составляет 341 тыс. 98 грн., а размер арендной платы – 5,6 % , то есть равен 19 101,49 грн. в год или 1 591,79 грн. в месяц.

Ответчику направлено письмо-предложение об изменении Договора и подписании дополнительного соглашения и письмо-предложение о государственной регистрации Договора.

Однако Ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к Договору и вместе с тем не поднимает вопрос о прекращении или расторжении данного Договора, продолжает использовать арендованный земельный участок. Поэтому Истец обратился в суд за защитой своих прав.

Судебные решения

Решением районного суда от 23.07.15 г. в удовлетворении иска отказано. Решением апелляционного суда от 07.09.15 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. Определением ВССУ от 09.12.15 г. решение суда апелляционной инстанции отменено, а решение суда первой инстанции оставлено без изменений. Постановлением ВСУ от 18.05.16 г. определение ВССУ, решение апелляционной инстанции и суда первой инстанции отменено, иск городского совета о внесении изменений в договор удовлетворен частично.

Аргументы ВССУ

Отказывая в удовлетворении исковых требований, ВССУ отметил следующее. Согласно ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса (далее – ГК) договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. В соответствии со ст. 652 ГК в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны пользовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не следует из сути обязательства.

Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на иных условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, который значительно превышает расходы, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.

Арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату является одним из существенных условий договора аренды. Положениями ст. 21 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) предусмотрено, что размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды, кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом (далее – НК). А согласно ст. 21 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон. Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по независимым от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в иных случаях, установленных законодательными актами Украины.

В то же время судом отмечено, что ст. 30 Закона № 161 предусмотрено, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия об изменении условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.

ВССУ пришел к выводу, что, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно установил характер спорных правоотношений и применил к ним нормы материального права, которые их регулируют, и исходя из этого, пришел к обоснованному выводу о том, что указанными выше нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения условий договора по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных договором или законом. Однако, поскольку ни договором аренды земли, ни нормами закона, на которые ссылается истец, не предусмотрены изменения арендной платы за землю при изменении денежной оценки земли, то оснований для внесения изменений в договор аренды земли нет.

Аргументы ВСУ

ВСУ не согласился с выводами ВССУ, отменил решения судов всех инстанций и постановил с 01.01.14 г. считать измененным абзац второй п. 9 Договора и изложить его в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок согласно расчету от 28.11.13 г. в год составляет 5,6 % от его нормативной денежной оценки и равен 19 101,49 грн. или в месяц – 1 591,79 грн.» исходя из следующего.

В соответствии со ст. 144 Конституции органы местного самоуправления в пределах полномочий, определенных законом, принимают решения, которые являются обязательными к выполнению на соответствующей территории. Согласно п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закона от 21.05.97 г. № 280/97-ВР «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции городского совета относится решение на пленарных заседаниях вопросов регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, имеющимися в собственности соответствующих территориальных громад.

Арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом (далее – НК). Им, в частности, установлено, что для определения размера налога и арендной платы используется НДО земельных участков (п. 289.1 НК).

НДО земельных участков проводится в случае определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Существенным условием договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Таким образом, суд пришел к выводу, что НДО земель является основой для определения размера арендной платы, а ее изменение является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Также судом отмечено, что в соответствии со ст. 30 Закона № 161 изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия по изменению условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. Согласно ст. 651 ГК изменение или расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Судом отмечено, что во время рассмотрения дела суды установили, что согласно п. 13 Договора размер арендной платы пересматривается, в частности, в случае изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов. Итак, учитывая что в результате изменения размера НДО земельного участка изменился и размер арендной платы за пользование земельным участком, суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Выводы

Как видим, позиции судов кассационной инстанции по указанному вопросу существенно отличаются. Напомним, что вывод ВСУ о применении нормы права, изложенный в его постановлении, обязателен для всех субъектов властных полномочий, применяющих в своей деятельности нормативно-правовой акт, который содержит соответствующую норму права. Такой вывод должен учитываться другими судами общей юрисдикции при применении таких норм права. Суд имеет право отступить от правовой позиции, изложенной в выводах ВСУ, с одновременным приведением соответствующих мотивов. Поэтому аналогичные дела будут решаться судами в пользу органов местного самоуправления.