Як захистити права власнику земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво

Якщо право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 Цивільного кодексу (далі – ЦК) порядку, задоволення вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичної долі самочинно побудованого майна й не приведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. 

Тож належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. 

Такий висновок сформулювала Велика Палата Верховного Суду у справі за позовом міської ради про припинення права власності на об’єкт нерухомого майна, зареєстрований за громадською організацією. 

Свої вимоги позивач обґрунтував порушенням його прав як власника земельної ділянки внаслідок легалізації самочинного будівництва шляхом безпідставної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва за громадською організацією. Він стверджував, що спірний об’єкт нерухомості є самочинно збудованим, оскільки під його будівництво не була відведена земельна ділянка, дозвіл на проведення будівельних робіт не надавався, проєкт не затверджувався, а особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набула права власності на нього. 

Суд першої інстанції вказав, що позивач має право на судовий захист свого порушеного права, зокрема, шляхом обраного ним способу – припинення права власності громадської організації на спірний об’єкт нерухомості. Натомість суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об’єкта нерухомості відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, а позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав. 

Розглянувши цю справу, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. 

Однак як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Для цього їм необхідно дотримуватися чіткого алгоритму дій, передбаченого в ст. 376 ЦК. 

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна й не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. 

Отже, вимога позивача про припинення права власності громадської організації не відповідає належному способу захисту, оскільки право власності цього суб’єкта на спірний об’єкт нерухомості не виникло (як і сам спірний об’єкт не виник як об’єкт права власності). 

Як зауважила ВП Верховного Суду, можливі способи захисту прав особи – власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК. 

Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень ч. 4 або 5 ст. 376 ЦК. 

Тобто позивач у цій справі може подати позов про визнання права власності на спірний об’єкт нерухомості (ч. 5 ст. 376 ЦК) або про знесення спірного об’єкта нерухомості (ч. 4 ст. 376 ЦК). 

У разі задоволення однієї із зазначених вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об’єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Водночас буде відновлено і стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога вказаного не забезпечує. 

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23). 

Верховний Суд