Как защитить права владельцу земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство

Если право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество зарегистрировано за определенным лицом без соблюдения определенного ст. 376 Гражданского кодекса (далее – ГК) порядка, удовлетворение требования об отмене решения о государственной регистрации права собственности на такое имущество, или требования об отмене государственной регистрации прав, или требования о прекращении права собственности и т. п. в установленном законом порядке не решит юридической судьбы самовольно построенного имущества и не приведет к восстановлению состояния единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества. 

Следовательно, надлежащими требованиями, которые может заявить лицо – вледелец земельного участка, на котором осуществлено (осуществляется) самовольное строительство, для защиты прав пользования и распоряжения таким земельным участком, является требование о снесении самовольно построенного недвижимого имущества или требование о признании права собственности на самовольно построенное имущество . 

Такое заключение сформулировала Большая Палата Верховного Суда по иску городского совета о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, зарегистрированный за общественной организацией. 

Свои требования истец обосновал нарушением его прав как владельца земельного участка в результате легализации самовольного строительства путем безосновательной регистрации права собственности на объект самовольного строительства общественной организацией. Он утверждал, что спорный объект недвижимости является самовольно построенным, поскольку под его строительство не был отведен земельный участок, разрешение на проведение строительных работ не предоставлялось, проект не утверждался, а лицо, осуществившее самовольное строительство недвижимого имущества, не получило права собственности на него. 

Суд первой инстанции указал, что истец имеет право на судебную защиту своего нарушенного права, в частности, путем избранного им способа – прекращение права собственности общественной организации на спорный объект недвижимости. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем снесения самовольно построенного спорного объекта недвижимости в соответствии с ч. 4 ст. 376 ГК является надлежащим и эффективным способом защиты прав владельца земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство, а истец избрал неправильный способ защиты своих прав.

Рассмотрев это дело, Большая Палата Верховного Суда отметила, что согласно ч. 2 ст. 376 ГК лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него. 

Однако как лицо, осуществившее самовольное строительство, так и владелец земельного участка, на котором осуществили самовольное строительство, могут приобрести самовольно построенное имущество в собственность. Для этого им необходимо придерживаться четкого алгоритма действий, предусмотренного в ст. 376 ГК. 

В случае, когда право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество зарегистрировано за определенным лицом без соблюдения определенного в. 376 ГК порядка, удовлетворение требования об отмене решения государственного регистратора о государственной регистрации права собственности на такое имущество, или требования об отмене государственной регистрации прав, или требования о прекращении права собственности и т. п. в установленном законом порядке не решит юридическую судьбу самовольно построенного имущества и не приведет к восстановлению состояния единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества. 

Следовательно, требование истца о прекращении права собственности общественной организации не отвечает надлежащему способу защиты, поскольку право собственности этого субъекта на спорный объект недвижимости не возникло (как сам спорный объект не возник как объект права собственности). 

Как отметила Большая Палата Верховного Суда, возможные способы защиты прав личности – владельца земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство, прямо определены ст. 376 ГК. 

Если истец стремится защитить свои права, нарушенные в результате самовольного строительства, он имеет право обратиться в суд с исковым требованием, сформулированным в соответствии с положениями ч. 4 или 5 ст. 376 ГК. 

То есть истец по этому делу может подать иск о признании права собственности на спорный объект недвижимости (ч. 5 ст. 376 ГК) или о снесении спорного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 376 ГК). 

В случае удовлетворения одного из указанных требований юридическая судьба самовольно построенного имущества (спорного объекта недвижимости) будет решена в установленном законом порядке. В то же время, будет восстановлено и состояние единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества. А заявленное истцом по этому делу требование указанного не обеспечивает. 

Постановление Большой Палаты Верховного Суда от 15.11.2023 по делу № 916/1174/22 (производство № 12-39гс23). 

Верховный Суд