Договір оренди нерухомості: сім ситуацій із практики

Про що стаття? Договір оренди – один з найбільш розповсюджених документів у діяльності суб’єктів господарювання. Проте в разі його укладення та виконання на практиці виникає чимало запитань, що потребують консультації юриста. Сьогодні ми розглянемо 7 ситуацій, про які ми дізналися від вас під час спілкування на консультаційній лінії.

Практичні ситуації

Ситуація 1

Невідкладний ремонт

Підприємство взяло в оренду приміщення, а пізніше у цьому приміщенні вийшли з ладу деякі комунікації. Хто в такому разі повинен їх відремонтувати? У договорі із цього приводу нічого не сказано.

У цій ситуації слід виходити з правил, установлених ст. 776 Цивільного кодексу (далі – ЦК). Там сказано, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем, а капітальний ремонт – орендодавцем, якщо інше не встановлено договором.

У нашому випадку нічого «іншого» із цього питання сторони в договорі не встановили. Отже, наразі їм потрібно визначитися, який це буде ремонт – капітальний чи поточний. І тоді стане зрозуміло, хто зобов’язаний заплатити за ремонт комунікацій.

У ЦК немає пояснень, за якими критеріями слід класифікувати ремонтні роботи. Тому звернемося до інших нормативних актів і роз’яснень держорганів.

Так, Держкомітет з будівництва та архітектури в листі від 30.04.2003 № 7/7-401 пояснює, що:

• капітальний ремонт будівлі – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення і модернізацію конструкцій та обладнання будівель у зв’язку з їх фізичною зношеністю і руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування будівлі та впорядкування території без зміни будівельних габаритів об’єктів. Капітальний ремонт передбачає припинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частини (за умови їх автономності);
• поточний ремонт – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичну та своєчасну підтримку експлуатаційних якостей і попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може включати окремі роботи, які належать до капітального ремонту (крім робіт із заміни та модернізації конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт має проводитися з періодичністю, яка забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об’єкта з моменту закінчення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

Також слід звернутися до Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженого наказом Держкомітету з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004 № 150 (далі – Перелік № 150). У цьому документі окремо наводяться переліки робіт, що належать до поточних ремонтів (розд. 1.2 Переліку № 150) і до капітального ремонту (розд. 2 Переліку № 150).

Виходячи з вищенаведеного сторони можуть зрозуміти, який вид ремонту потрібний у їхній ситуації та хто платитиме за ремонт.

Припустимо, сторонам договору складно самостійно визначити, до якої категорії належить ремонт. Тоді вони можуть звернутися за експертним висновком до відповідної організації.

Якщо з’ясується, що потрібний капітальний ремонт, у який строк орендодавець повинен відремонтувати комунікації?

Відповідь на це запитання знаходимо в ч. 2 ст. 776 ЦК. Там сказано, що капітальний ремонт має бути проведений орендодавцем у строк, передбачений договором. Якщо ж такий строк договором не передбачений, але виникла необхідність у невідкладному ремонті, тоді ремонт має бути проведений у розумний строк.

А що робити на практиці, якщо орендодавець тягне час, не проводить необхідний капітальний ремонт і це перешкоджає використанню орендованого майна за призначенням?

Тоді орендар має право вибрати, як йому вчинити в цій ситуації (ч. 3 ст. 776 ЦК):

• або відремонтувати приміщення самостійно і зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати чи вимагати від орендодавця відшкодування витрат на ремонт;
• або ж вимагати розірвання договору і відшкодування збитків, спричинених таким розірванням договору.

Ситуація 2

Зарахування заборгованостей з орендної плати і за вкладом до СК

Підприємство орендує приміщення у свого засновника, уклало договір оренди. Через фінансові труднощі підприємство зараз не може своєчасно платити за оренду, тому накопичився борг за договором. Водночас цей засновник не повністю вніс свій грошовий вклад до статутного капіталу підприємства. Чи можна зарахувати ці суми і як це правильно оформити?

Так, таке зарахування можливе.

У цьому питанні слід керуватися нормами ст. 601–603 ЦК. Як передбачено ст. 601 ЦК, зарахувати можна зустрічні однорідні вимоги, строк виконання яких уже настав.

У нашому випадку дві умови виконуються:

• вимоги однорідні (грошові);
• вимоги зустрічні (сторони заборгували одна одній).

Залишається перевірити, щоб і третю умову було дотримано. Переконайтеся, що до моменту проведення зарахування настав:

• строк погашення зобов’язання за вкладом до СК підприємства;
• строк виплати орендних платежів, суму яких ви збираєтеся зарахувати.

Наприклад, за умовами договору орендар зобов’язаний виплачувати орендну плату щомісяця, не пізніше 5-го числа місяця, що настає за звітним. Договір оренди діє з 01.01.2022. Сторони оформляють зарахування 14 березня 2022 року. Отже, до цього моменту за договором настав строк для орендних платежів тільки за січень і лютий 2022 року. Тільки їх і можна включити до зарахування.

Як оформити таке зарахування?

У ст. 601 ЦК сказано, що для проведення зарахування достатньо заяви однієї сторони. Проте на практиці сторони зазвичай укладають двосторонній документ, щоб уникнути надалі спорів із цього питання. Стандартної форми цього документа не встановлено, його складають у довільній формі. Назвати його можна «Акт про проведення зарахування» або «Угода про зарахування».

У цьому документі слід навести найменування сторін і зазначити, які саме заборгованості, за якими зобов’язаннями і в яких сумах погашаються шляхом зарахування. Підписати таку угоду повинні уповноважені особи сторін.

Ситуація 3

Новий власник приміщення

Орендуємо приміщення у підприємства вже декілька років. Але зараз орендодавець збирається продавати це приміщення (так склалися обставини), а договір у нас укладений до кінця 2022 року. Чи зберігає свою дію договір або нам потрібно достроково звільнити приміщення у зв’язку з продажем?

За загальним правилом (ст. 770 ЦК) до нового власника приміщення переходять права й обов’язки орендодавця. Виняток – випадок, коли сторони прямо зазначили в договорі, що в разі відчуження об’єкта оренди договір припиняє свою дію.

Таким чином, спочатку потрібно заглянути в договір оренди. Якщо там немає умови про дострокове припинення договору у зв’язку з продажем будівлі іншому власникові, то і хвилюватися орендареві немає причини.

Новий орендодавець (новий власник приміщення) повинен письмово повідомити орендаря про те, що до нього перейшли права орендодавця у зв’язку з купівлею приміщення. Таке повідомлення складається в довільній формі із зазначенням усіх реквізитів договору оренди. Також бажано додати до повідомлення витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджуватиме права нового власника на об’єкт оренди.

Також за бажання можна укласти тристоронню угоду між старим і новим власниками приміщення та орендарем, у якому буде зафіксована зміна сторони в чинному договорі оренди.

Ситуація 4

Зміна орендодавця і подання форми № 20-ОПП

Підприємство орендує приміщення. Щодо цього об’єкта ми вже подавали форму № 20-ОПП до податкового органу. У зв’язку з продажем будівлі у підприємства міняється орендодавець (новий власник будівлі вже направив нам повідомлення про це). Чи потрібно у цьому випадку подавати знову форму № 20-ОПП з інформацією про те саме приміщення?

Ні, не потрібно, якщо в самому об’єкті оренди нічого не помінялося (наприклад, не збільшилася площа приміщення). Адже відомості про це приміщення, які були відображені у формі № 20-ОПП раніше, залишилися незмінними (у формі не передбачено зазначати найменування орендодавця). Орендар не укладає новий договір оренди (у нього продовжує діяти старий).

Тому й обов’язок подавати знову форму № 20-ОПП щодо цього приміщення в орендаря не виникає. Такий висновок випливає з правил, установлених Порядком, затвердженим наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588 (саме цей документ регламентує подання форми № 20-ОПП). Такої ж думки дотримується і ДПС (див. ЗІР, категорія 116.11).

А ось новому власникові приміщення потрібно буде двічі подати форму № 20-ОПП – спочатку про придбання нового приміщення (будівлі), а потім про надання його в оренду – адже для нього це новий об’єкт оподаткування.

Ситуація 5

Оренда приміщення у підприємця-єдинника

Наше підприємство збирається орендувати приміщення у підприємця-єдинника. Чи є для нього як для платника єдиного податку якісь обмеження, що стосуються оренди? І чим нам загрожує порушення орендодавцем цих обмежень?

Так, для підприємців-єдинників є певні обмеження, установлені податковим законодавством.

Перш за все зверніть увагу на те, у якій групі платників єдиного податку (далі – ЄП) зареєстрований ваш майбутній контрагент-орендодавець. Так, згідно з п. 291.4 Податкового кодексу (далі – ПК), єдинники:

• першої групи – узагалі не мають права здійснювати орендні операції;
• другої групи – можуть бути орендодавцями тільки для платників ЄП і для звичайних фізосіб;
• третьої групи – можуть здавати майно в оренду всім без винятку контрагентам.

Також є обмеження за площею об’єкта оренди, установлене пп. 291.5.3 ПК. Єдинник не має права здавати в оренду:

• земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;
• житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 м²;
• нежитлові приміщення (споруди, будови) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 м².

Крім того, єдиннику, який збирається здавати в оренду нерухомість, необхідно внести відповідний вид діяльності до реєстру платників єдиного податку. Згідно з КВЕД ДК 009:2010 це код 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Невиконання зазначених вимог тягне за собою втрату статусу платника ЄП (пп. 298.2.3 ПК).

Для орендаря ж такий стан речей нічим не загрожує. Адже навіть якщо орендодавець припинить бути єдинником, це не буде підставою для визнання договору оренди недійсним. У цьому випадку орендар не порушує закон – порушення допущене платником ЄП, його і буде покарано.

Хоча невідомо, як поведеться орендодавець у такій ситуації. Цілком імовірно, що він захоче розірвати договір оренди. А якщо орендар зацікавлений у стабільності договірних відносин, йому варто бути обачним і зважити всі за і проти, перш ніж укладати договір, який суперечить вимогам податкового законодавства для його контрагента.

Ситуація 6

Нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомості

Підприємство укладає договір оренди будівлі, орендодавцем є фізособа-підприємець. Чи потрібно посвідчувати нотаріально такий договір?

Тут усе залежить від строку дії договору оренди, а не від правового статусу сторін договору.

Так, згідно з ч. 2 ст. 793 ЦК, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (або їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Виняток становлять договори оренди майна державної або комунальної форми власності, які підлягають нотаріальному посвідченню в разі їх укладення за результатами електронного аукціону строком більше ніж на 5 років.

Крім того, право оренди, яке виникає з договору оренди нерухомого майна, укладеного на строк не менше трьох років, підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст. 794 ЦК). Правила такої реєстрації встановлені Законом від 01.07.2004 № 1952-IV та Порядком, затвердженим постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127.

Ситуація 7

Розірвання договору за ініціативою орендаря

Підприємство орендує приміщення у фізособи на тривалий строк. У 2022 році помінявся директор підприємства. Новий директор не бачить доцільності в оренді цього приміщення і вважає за необхідне розірвати договір. Чи є зміна директора підприємства-орендаря підставою для розірвання договору?

Ні, за загальним правилом зміна керівника підприємства не є підставою для розірвання договору.

Договірне зобов’язання може бути припинене на вимогу однієї зі сторін тільки у випадках, установлених договором або законом (ч. 2 ст. 598 ЦК). Законодавчі підстави для розірвання (дострокового припинення) договору оренди встановлені ст. 782–784 ЦК.

Так, орендодавець має право відмовитися від договору оренди або вимагати його розірвання, якщо орендар:

• не платить за оренду протягом трьох місяців поспіль;
• володіє та/або користується об’єктом оренди (річчю) усупереч умовам договору або призначенню речі;
• без дозволу орендодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;
• своїм недбалим поводженням з річчю ризикує її пошкодити;
• не розпочав капітальний ремонт об’єкта оренди, хоча за умовами договору зобов’язаний це зробити.

Орендар має право вимагати розірвання договору, якщо:

• орендодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору і призначенню речі;
• орендодавець не виконує свого обов’язку здійснити капітальний ремонт речі.

Але, як завжди, з будь-якого правила є винятки. І ці винятки випливають з умов договору оренди. Наприклад, у нашій ситуації у підприємства є шанс розірвати договір, якщо сторони прямо передбачили в договорі таку підставу для його розірвання, як зміна керівника однієї зі сторін.

У зазначеному судовому спорі суди першої та апеляційної інстанції відмовили в задоволенні позову про розірвання договору оренди, не взявши до уваги, що сторони передбачили в самому договорі такі підстави для його дострокового припинення, як реорганізація юрособи-орендаря і зміна директора підприємства-орендаря. Верховний Суд не погодився з такою позицією судів і прийняв рішення задовольнити позов про розірвання договору оренди на тій підставі, яка прямо передбачена договором.

У нашій ситуації в договорі явно не передбачено таку підставу для його дострокового припинення, як зміна директора (інакше у підприємства не виникло б це запитання). А отже, і шанси розірвати договір в орендаря невеликі (якщо, звичайно, підприємство не знайде інших підстав, які ми назвали вище).