Договор аренды недвижимости: семь ситуаций из практики

О чем статья? Договор аренды – один из самых распространенных документов в деятельности субъектов хозяйствования. Тем не менее при его заключении и исполнении на практике возникает немало вопросов, требующих консультации юриста. Сегодня мы рассмотрим 7 ситуаций, о которых мы узнали от вас во время общения на консультационной линии.

Практические ситуации

Ситуация 1

Неотложный ремонт

Предприятие взяло в аренду помещение, а позже в этом помещении вышли из строя некоторые коммуникации. Кто в таком случае должен их отремонтировать? В договоре по этому поводу ничего не указано.

В данной ситуации следует исходить из правил, установленных ст. 776 Гражданского кодекса (далее – ГК). Там сказано, что текущий ремонт имущества, переданного в аренду, производится арендатором, а капитальный ремонт – арендодателем, если иное не установлено договором.

В нашем случае ничего «иного» по данному вопросу стороны в договоре не установили. Значит, теперь им нужно определиться, какой это будет ремонт – капитальный или текущий. И тогда станет понятно, кто обязан заплатить за ремонт коммуникаций.

В ГК нет пояснений, по каким критериям следует классифицировать ремонтные работы. Поэтому обратимся к другим нормативным актам и разъяснениям госорганов.

Так, Госкомитет по строительству и архитектуре в письме от 30.04.2003 № 7/7-401 поясняет, что:

• капитальный ремонт здания – это комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физической изношенностью и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объектов. Капитальный ремонт предусматривает приостановку на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его части (при условии их автономности);
• текущий ремонт – это комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий систематическую и своевременную поддержку эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования. Если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ текущего ремонта может включать в себя отдельные работы, которые относятся к капитальному ремонту (кроме работ по замене и модернизации конструктивных элементов здания). Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, которая обеспечивает эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента окончания его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).

Также следует обратиться к Примерному перечню услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденному приказом Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 № 150 (далее – Перечень № 150). В этом документе отдельно приводятся перечни работ, относящихся к текущим ремонтам (разд. 1.2 Перечня № 150) и к капитальному ремонту (разд. 2 Перечня № 150).

Исходя из вышеприведенного, стороны могут понять, какой вид ремонта требуется в их ситуации и кто будет платить за ремонт.

Допустим, сторонам договора сложно самостоятельно определить, к какой категории относится ремонт. Тогда они могут обратиться за экспертным заключением в соответствующую организацию.

Если выяснится, что нужен капитальный ремонт, в какой срок арендодатель должен отремонтировать коммуникации?

Ответ на этот вопрос находим в ч. 2 ст. 776 ГК. Там сказано, что капитальный ремонт должен быть произведен арендодателем в срок, предусмотренный договором. Если же такой срок договором не предусмотрен, но возникла необходимость в неотложном ремонте, тогда ремонт должен быть произведен в разумный срок.

А что делать на практике, если арендодатель тянет время, не производит необходимый капитальный ремонт и это препятствует использованию арендованного имущества по назначению?

Тогда арендатор вправе выбрать, как ему поступить в этой ситуации (ч. 3 ст. 776 ГК):

• либо отремонтировать помещение самостоятельно и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы или требовать от арендодателя возмещения расходов на ремонт;
• либо же требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных таким расторжением договора.

Ситуация 2

Зачет задолженностей по арендной плате и по вкладу в УК

Предприятие арендует помещение у своего учредителя, заключили договор аренды. Из-за финансовых затруднений предприятие сейчас не может своевременно платить за аренду, поэтому накопился долг по договору. В то же время этот учредитель не полностью внес свой денежный вклад в уставный капитал (далее – УК) предприятия. Можно ли зачесть эти суммы и как это правильно оформить?

Да, такой зачет возможен.

В данном вопросе следует руководствоваться нормами ст. 601–603 ГК. Как предусмотрено ст. 601 ГК, зачесть можно встречные однородные требования, срок исполнения которых уже наступил.

В нашем случае два условия выполняются:

• требования однородные (денежные);
• требования встречные (стороны задолжали друг другу).

Остается проверить, чтобы и третье условие соблюдалось. Убедитесь, что к моменту проведения зачета наступил:

• срок погашения обязательства по вкладу в УК предприятия;
• срок выплаты арендных платежей, сумму которых вы собираетесь зачесть.

Например, по условиям договора арендатор обязан выплачивать арендную плату ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным. Договор аренды действует с 01.01.2022. Стороны оформляют зачет 14 марта 2022 года. Значит, к этому моменту по договору наступил срок для арендных платежей только за январь и февраль 2022 года. Только их и можно включить в зачет.

Как оформить такой зачет?

В ст. 601 ГК сказано, что для проведения зачета достаточно заявления одной стороны. Однако на практике стороны обычно заключают двусторонний документ, чтобы избежать в дальнейшем споров по данному вопросу. Стандартной формы этого документа не установлено, его составляют в произвольной форме. Назвать его можно «Акт о проведении зачета» или «Соглашение о зачете».

В этом документе следует привести наименование сторон и указать, какие именно задолженности, по каким обязательствам и в каких суммах погашаются путем зачета. Подписать такое соглашение должны уполномоченные лица сторон.

Ситуация 3

Новый собственник помещения

Арендуем помещение у предприятия уже несколько лет. Но сейчас арендодатель собирается продавать это помещение (так сложились обстоятельства), а договор у нас заключен до конца 2022 года. Сохраняет ли свое действие договор или нам нужно досрочно освободить помещение в связи с продажей?

По общему правилу (ст. 770 ГК) к новому собственнику помещения переходят права и обязанности арендодателя. Исключение – случай, когда стороны прямо указали в договоре, что в случае отчуждения объекта аренды договор прекращает свое действие.

Таким образом, сначала нужно заглянуть в договор аренды. Если там нет условия о досрочном прекращении договора в связи с продажей здания другому собственнику, то и волноваться арендатору нет причины.

Новый арендодатель (новый собственник помещения) должен письменно уведомить арендатора о том, что к нему перешли права арендодателя в связи с покупкой помещения. Такое уведомление составляется в произвольной форме с указанием всех реквизитов договора аренды. Также желательно приложить к уведомлению извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которое будет подтверждать права нового собственника на объект аренды.

Также при желании можно заключить трехстороннее соглашение между старым и новым собственниками помещения и арендатором, в котором будет зафиксирована смена стороны в действующем договоре аренды.

Ситуация 4

Смена арендодателя и подача формы № 20-ОПП

Предприятие арендует помещение. Относительно этого объекта мы уже подавали форму № 20-ОПП в налоговый орган. В связи с продажей здания у предприятия меняется арендодатель (новый собственник здания уже направил нам уведомление об этом). Нужно ли в этом случае подавать снова форму № 20-ОПП с информацией об этом же помещении?

Нет, не нужно, если в самом объекте аренды ничего не поменялось (например, не увеличилась площадь помещения). Ведь сведения об этом помещении, которые были отражены в форме № 20-ОПП ранее, остались неизменными (в форме не предусмотрено указывать наименование арендодателя). Арендатор не заключает новый договор аренды (у него продолжает действовать старый).

Поэтому и обязанности подавать снова форму № 20-ОПП относительно этого помещения у арендатора не возникает. Такой вывод следует из правил, установленных Порядком, утвержденным приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588 (именно этот документ регламентирует подачу формы № 20-ОПП). Такого же мнения придерживается и ГНС (см. ОИР, категория 116.11).

А вот новому собственнику помещения нужно будет дважды подать форму № 20-ОПП – сначала о приобретении нового помещения (здания), а затем о сдаче его в аренду – ведь для него это новый объект налогообложения.

Ситуация 5

Аренда помещения у предпринимателя-единщика

Наше предприятие собирается арендовать помещение у предпринимателя-единщика. Есть ли для него как для плательщика единого налога какие-то ограничения, касающиеся аренды? И чем нам грозит нарушение арендодателем этих ограничений?

Да, для предпринимателей-единщиков есть определенные ограничения, установленные налоговым законодательством.

Прежде всего обратите внимание на то, в какой группе плательщиков единого налога (далее – ЕН) зарегистрирован ваш будущий контрагент-арендодатель. Так, согласно п. 291.4 Налогового кодекса (далее – НК), единщики:

• первой группы – вообще не вправе осуществлять арендные операции;
• второй группы – могут быть арендодателями только для плательщиков ЕН и для обычных физлиц;
• третьей группы – могут сдавать имущество в аренду всем без исключения контрагентам.

Также есть ограничение по площади объекта аренды, установленное пп. 291.5.3 НК. Единщики не вправе сдавать в аренду:

• земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;
• жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 400 м²;
• нежилые помещения (сооружения, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 900 м².

Кроме того, единщику, который собирается сдавать в аренду недвижимость, необходимо внести соответствующий вид деятельности в реестр плательщиков единого налога. Согласно КВЭД ДК 009:2010 это код 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Невыполнение указанных требований влечет за собой утрату статуса плательщика ЕН (пп. 298.2.3 НК).

Для арендатора же такое положение вещей ничем не грозит. Ведь даже если арендодатель перестанет быть единщиком, это не будет основанием для признания договора аренды недействительным. В данном случае арендатор не нарушает закон – нарушение допущено плательщиком ЕН, он и понесет наказание.

Хотя неизвестно, как поведет себя арендодатель в такой ситуации. Не исключено, что он захочет разорвать договор аренды. А если арендатор заинтересован в стабильности договорных отношений, ему стоит быть осмотрительным и взвесить все за и против, прежде чем заключать договор, который противоречит требованиям налогового законодательства для его контрагента.

Ситуация 6

Нотариальное заверение договора аренды недвижимости

Предприятие заключает договор аренды здания, арендодателем является физлицо-предприниматель. Нужно ли удостоверять нотариально такой договор?

Здесь все зависит от срока действия договора аренды, а не от правового статуса сторон договора.

Так, согласно ч. 2 ст. 793 ГК, договор аренды здания или иного капитального сооружения (или их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют договоры аренды имущества государственной или коммунальной формы собственности, которые подлежат нотариальному удостоверению в случае их заключения по результатам электронного аукциона сроком более чем на 5 лет.

Кроме того, право аренды, которое возникает из договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее трех лет, подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ст. 794 ГК). Правила такой регистрации установлены Законом от 01.07.2004 № 1952-IV и Порядком, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.2015 № 1127.

Ситуация 7

Расторжение договора по инициативе арендатора

Предприятие арендует помещение у физлица на длительный срок. В 2022 году поменялся директор предприятия. Новый директор не видит целесообразности в аренде данного помещения и считает необходимым расторгнуть договор. Является ли смена директора предприятия-арендатора основанием для расторжения договора?

Нет, по общему правилу смена руководителя предприятия не является основанием для расторжения договора.

Договорное обязательство может быть прекращено по требованию одной из сторон только в случаях, установленных договором или законом (ч. 2 ст. 598 ГК). Законодательные основания для расторжения (досрочного прекращения) договора аренды установлены ст. 782–784 ГК.

Так, арендодатель вправе отказаться от договора аренды или требовать его расторжения, если арендатор:

• не платит за аренду в течение трех месяцев подряд;
• владеет и/или пользуется объектом аренды (вещью) вопреки условиям договора или назначению вещи;
• без разрешения арендодателя передал вещь во владение и/или пользование другому лицу;
• своим небрежным обращением с вещью рискует ее повредить;
• не приступил к капитальному ремонту объекта аренды, хотя по условиям договора обязан это сделать.

Арендатор вправе требовать расторжения договора, если:

• арендодатель передал вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;
• арендодатель не выполняет своей обязанности осуществить капитальный ремонт вещи.

Но, как обычно, из любого правила есть исключения. И эти исключения вытекают из условий договора аренды. Например, в нашей ситуации у предприятия есть шанс расторгнуть договор, если стороны прямо предусмотрели в договоре такое основание для его расторжения, как смена руководителя одной из сторон.

В указанном судебном споре суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, не приняв во внимание, что стороны предусмотрели в самом договоре такие основания для его досрочного прекращения, как реорганизация юрлица-арендатора и смена директора предприятия-арендатора. Верховный Суд не согласился с такой позицией судов и принял решение удовлетворить иск о расторжении договора аренды на том основании, которое прямо предусмотрено договором.

В нашей ситуации в договоре явно не предусмотрено такое основание для его досрочного прекращения, как смена директора (иначе у предприятия не возник бы этот вопрос). А значит, и шансы разорвать договор у арендатора невелики (если, конечно, предприятие не найдет других оснований, которые мы назвали выше).