Продаж майна: порядок оподаткування

Для цілей оподаткування доходів від продажу майна фізичною особою важливо розуміти, яка зі сторін договору купівлі-продажу є платником ПДФО. У консультації розглянемо порядок обкладення ПДФО і військовим збором доходів фізособи, що продає своє майно, якщо покупцями є такі ж фізособи, юрособи та фізособи-підприємці. Нагадаємо, з метою оподаткування під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти рухомого або нерухомого майна, крім їх спадкування та дарування (п. 172.8 і 173.8 ПК).

Рухоме майно

ПДФО

Розмір ставок. Згідно з ПК доходи резидентів від продажу протягом звітного року:

• одного з об'єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла та/або мопеда податком не обкладаються (п. 173.2);
• двох і більше об'єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла й/або мопеда обкладаються ПДФО за ставкою 5 % (п. 173.1, 173.2);
• інших об'єктів рухомого майна підлягають обкладенню ПДФО за ставкою 5 % (п. 173.1).

Доходи нерезидентів від продажу (обміну) рухомого майна обкладаються ПДФО у порядку, передбаченому для резидентів, за ставками згідно з п. 167.1 ПК, тобто 18 % (п. 173.6 ПК).

Якщо резиденти або нерезиденти відчужують успадковані або отримані в подарунок об'єкти рухомого майна, то діють норми ст. 173 ПК. Тобто до вартості будь-яких об'єктів рухомого майна застосовується ставка ПДФО 5 %, а при продажу (обміні) легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів працює правило черговості продажів у звітному податковому році.

База оподаткування. Дохід від продажу (п. 173.1 ПК):

• об'єкта рухомого майна (крім легкових авто, мотоциклів, мопедів) визначається виходячи із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта;
• легкового автомобіля, мотоцикла, мопеда – виходячи з договірної ціни, але не нижчої від середньоринкової вартості відповідного транспортного засобу (далі – ТЗ) або його оціночної вартості, установленої законодавством (на вибір платника податків, у тому числі фізособи).

Середньоринкова вартість зазначених ТЗ щокварталу визначається Мінекономіки для кожної моделі і марки з урахуванням року випуску, на підставі аналізу фактичних цін продажу відповідних ТЗ, і публікується на офіційному веб-сайті (http://www.me.gov.ua/Vehicles/Calculateprice?lang=uk-Ua) до 10-го числа месяця, що настає за звітним кварталом.

Якщо продавець не згодний з установленою середньоринковою вартістю ТЗ, він може звернутися до професійного оцінювача, який визначить його реальну вартість. За результатами проведеної оцінки колісного ТЗ складається звіт, який і служить підставою для розрахунку ПДФО.

Хто сплачує податок. Якщо одна фізособа продає рухоме майно іншій фізособі (непідприємцю):

• за посередництвом юрособи (її філії, відділення, іншого відокоремленого підрозділу), представництва нерезидента або фізособи-підприємця, то такий посередник виступає податковим агентом і подає форму № 1ДФ. У цьому випадку фізособа – одержувач доходу при укладанні договору самостійно сплачує ПДФО;
• через біржу, то суб'єкт господарювання, що надає послуги з укладання біржових угод або бере участь у їх укладанні при наявності оціночної вартості та документа про сплату ПДФО, щокварталу надає до органу ДФС інформацію про такі угоди, включаючи суму доходу і сплаченого ПДФО, у порядку та строки, установлені для форми № 1ДФ (абзац третій п. 173.4 ПК). При цьому фізособа – платник податків самостійно сплачує ПДФО до бюджету через банк.

Нотаріус, який засвідчує договір купівлі-продажу рухомого майна при наявності оціночної вартості такого майна та документа про сплату ПДФО сторонами договору, подає форму № 1ДФ до контролюючого органу за місцем знаходження державної нотаріальної контори або офісу приватного нотаріуса (абзац другий п. 173.4 ПК). Фізособа-продавець самостійно сплачує (перераховує) податок до бюджету за місцем нотаріального посвідчення договору. При цьому вона звільняється від подання річної податкової декларації.

Таким чином, якщо покупцем рухомого майна є:

1) фізособа-непідприємець (простіше кажучи, звичайний громадянин), фізособа-продавець самостійно розраховує суму ПДФО і сплачує її до відповідного бюджету, тобто є відповідальною особою;

2) юрособа або фізособа-підприємець, то саме ці особи вважаються податковими агентами і зобов'язані виконати всі його функції, а саме (п. 173.3 ПК):

• нарахувати, утримати та перерахувати ПДФО до бюджету з урахуванням черговості продажу, зазначеної платником податків у договорі купівлі-продажу або окремій заяві;
• відобразити виплачений дохід у формі № 1ДФ.

Військовий збір

Об'єктом обкладення військовим збором є доходи, зазначені в ст. 163 ПК, у тому числі загальний місячний оподатковуваний дохід, до якого включаються доходи від операцій із майном (п. 161 підрозд. 10 розд. XX, пп. 164.2.4 ПК).

Утримання і сплата (перерахування) збору до бюджету здійснюється згідно зі ст. 168 ПК, тобто за правилами сплати ПДФО. Тому доходи, отримані фізособою від продажу майна, які обкладаються ПДФО, є базою обкладення військовим збором (ЗІР, категорія 132.02). Ставка збору – 1,5 %.

Приклад 1

Підприємство придбало у фізичних осіб такі ТЗ:

• у громадянина А. – легковий автомобіль за ціною, зазначеною в договорі купівлі-продажу, – 120 000 грн. Для громадянина А. це перший у звітному році продаж, на що він указав в окремій заяві до договору;
• у громадянина Д. – вантажний автомобіль за ціною, зазначеною в договорі купівлі-продажу, – 90 000 грн. Оціночна вартість ТЗ (за документами про оцінку) – 100 000 грн.

Договори купівлі-продажу були оформлені в приватного нотаріуса. Як обкладається дохід фізичних осіб?

Оскільки для громадянина А. це перший продаж легкового автомобіля у звітному році (тобто на момент продажу єдиний), то його дохід від продажу ТЗ не обкладається ні ПДФО, ні військовим збором.

У громадянина Д. дохід від продажу вантажного автомобіля обкладається за ставкою 5 %, незалежно від черговості продажу. У зв'язку з тим що оціночна вартість ТЗ перевищує суму за договором, ПДФО утримується з оціночної вартості і становить 5 000 грн. (100 000 грн. х 5 %).

Військовий збір становить 1 500 грн. (100 000 грн. х 1,5 %).

Таким чином, громадянин Д. від продажу вантажного автомобіля одержить на руки 83 500 грн. (90 000 грн. – 5 000 грн. – – 1 500 грн.).

У нашому випадку юрособа-покупець є податковим агентом, тому утримує ПДФО та військовий збір і за своїм місцезнаходженням перераховує утриману суму до бюджету. Крім того, покупець подає форму № 1ДФ, у якій відображає:

• за громадянином А. – суму нарахованого та виплаченого доходу з кодом «105»;
• за громадянином Д. – суму нарахованого та виплаченого доходу з кодом «105», а також суму утриманого та перерахованого ПДФО.

Утриманий військовий збір відображається в розд. II форми № 1ДФ не індивідуально, а однією загальною сумою за квартал.

Нотаріус, що засвідчує договір, також подає форму № 1ДФ із відображенням нарахованого доходу в графі 3 (код «105») та утриманого ПДФО у графі 4а (Узагальнююча консультація № 507).

Приклад 2

Громадянин Л. продає легковий автомобіль громадянину Р. за посередництвом юрособи. Договірна ціна ТЗ – 120 000 грн., оціночна вартість – 105 000 грн. Для продавця це вже другий продаж автомобіля у звітному році. Хто сплачує ПДФО і військовий збір?

Оскільки ціна за договором вища від оціночної вартості, ставка ПДФО в розмірі 5 % застосовується саме до договірної ціни. З урахуванням того що покупцем є фізособа, продавець (громадянин Л.) уважається відповідальним за правильне нарахування та перерахування ПДФО і військового збору до бюджету.

На підставі даних прикладу розрахуємо суми:

ПДФО:

120 000 грн. х 5 % = 6 000 грн.;

військового збору:

120 000 грн. х 1,5 % = 1 800 грн.

Зазначений договір підлягає нотаріальному посвідченню, тому громадянин Л. перераховує суми податку і збору до бюджету при укладанні договору за місцем його нотаріального посвідчення. При цьому і нотаріус, і юрособа-посередник надають інформацію про договір купівлі-продажу автомобіля у формі № 1ДФ до органу ДФС, причому кожний за своїм місцезнаходженням. Дохід і сплачений податок відображаються в ній із кодом «105».

Нерухоме майно

ПДФО

Правила оподаткування доходів, отриманих від продажу нерухомості, викладено в ст. 172 ПК.

Розмір ставок. Дохід платника податків від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будиночка (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, і господарсько-побутові побудови і будівлі, розташовані на такій ділянці),
а також земельної ділянки (якщо її розмір не перевищує норму безплатної передачі, визначену ст. 121 ЗК залежно від її призначення, і таке майно перебуває у власності платника податків більше трьох років) не обкладається ПДФО (п. 172.1 ПК). Увага! Умова про знаходження нерухомості у власності більше трьох років не поширюється на успадковане майно.

Дохід від відчуження господарсько-побутових будівель, які знаходяться на одній ділянці із житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом із ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід від прoдажу протягом одного звітного року більш ніж одного об'єкта нерухомості з перелічених у п. 172.1 ПК або від продажу будь-якого іншого об'єкта нерухомості, у тому числі об'єкта незавершеного будівництва, обкладається податком за ставкою 5 % (п. 172.2 ПК).

Доходи фізосіб-нерезидентів від продажу нерухомості обкладаються податком згідно зі ст. 172 ПК у порядку, передбаченому для резидентів, – за ставкою 18 % (п. 172.9 ПК).

База оподаткування. Дохід, що підлягає оподаткуванню, визначається виходячи з договірної ціни, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ПК).

Якщо один об'єкт нерухомості обмінюється на інший (інші) з одержанням грошової компенсації, то згідно з п. 172.3 ПК дохід платника податків у вигляді грошової компенсації обкладається податком за тими ж правилами, що й дохід від продажу.

Хто сплачує податок. Сума ПДФО визначається і самостійно сплачується до бюджету через банк особою, яка продає або обмінює нерухомість з іншою фізособою, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни.

Якщо стороною договору купівлі-продажу або міни є юрособа або фізособа-підприємець, то, як і при продажу рухомого майна, така особа є податковим агентом і, відповідно, утримує і сплачує податок до бюджету.

При проведенні операцій із продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус (п. 172.4 ПК):

• засвідчує договір при наявності оціночної вартості та документа про сплату ПДФО;
• надає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або офісу приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи його вартість і суму сплаченого ПДФО, у порядку, установленому для форми № 1ДФ.

І податковий агент, і нотаріус відображають дохід фізособи та суму перерахованого до бюдже-ту ПДФО у формі № 1ДФ із кодом «104».

Якщо договір купівлі-продажу або міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено ПДФО, нотаріально не засвідчений, то громадяни мають право на повернення сплаченого податку. Підставою для цього є податкова декларація та документи, що підтверджують фактичну сплату податку (п. 172.6 ПК).

Військовий збір

Військовий збір утримується з доходів фізичних осіб і сплачується до бюджету за правилами утримання і сплати ПДФО. Тому доходи фізособи від продажу нерухомого майна, які обкладаються ПДФО, також є базою обкладення військовим збором (ЗІР, категорія 132.02).

Приклад 3

Підприємство придбало в громадянина В. для свого співробітника квартиру за ціною, зазначеною в договорі, – 260 000 грн. Громадянин В. купив квартиру в 2014 році. Для нього це перший у 2016 році продаж. Оціночна вартість квартири – 280 000 грн. Хто та в якому розмірі повинен сплатити ПДФО і військовий збір?

Квартира перебуває у власності менше трьох років, тому дохід громадянина В. обкладається за ставкою 5 % оціночної вартості (вона перевищує договірну ціну). Оскільки покупець нерухомості – юрособа, то вона є податковим агентом і утримує:

• ПДФО в сумі 14 000 грн. (280 000 грн. х  5 %);
• військовий збір – 4200 грн. (280 000 грн. х  1,5 %).

Таким чином, громадянин В. отримає на руки 241 800 грн. (260 000 грн. – 14 000 грн. – – 4 200 грн.).

До нотаріального посвідчення договору юрособа утримує та перераховує до бюджету за своїм місцезнаходженням ПДФО і військовий збір та відображає виплачений дохід у формі № 1ДФ (код «104»), яку подає до органу ДФС за своїм місцезнаходженням.

Нотаріус надає інформацію про суму отриманого фізособою доходу та перерахованого ПДФО у формі № 1ДФ (код «104») до органу ДФС за своїм місцезнаходженням.

Приклад 4

Громадянин А. продає громадянину С. житловий будинок разом із земельною ділянкою, на якій розташовано цей будинок, за 300 000 грн. Будинок побудовано та оформлено в 2015 році. Земельна ділянка в розмірі 5 соток знаходиться у власності п'ять років. Оціночна вартість житлового будинку – 220 000 грн., земельної ділянки – 80 000 грн. Для громадянина А. це перший продаж нерухомості у 2016 році. Який порядок оподаткування доходу?

Дохід від продажу земельної ділянки не обкладається ПДФО (перший продаж, у межах норм ст. 121 ЗК, у власності більше трьох років), а від продажу житлового будинку підлягає оподаткуванню за ставкою 5 % (у власності менше трьох років).

Розрахуємо суми:

ПДФО:

220 000 грн. х 5 % = 11 000 грн.;

військового збору:

220 000 грн. х 1,5 % = 3 300 грн.

До нотаріального посвідчення договору продавець (громадянин А.) сплачує 14 300 грн. (11 000 грн. + 3 300 грн.) до бюджету за місцем знаходження нотаріальної контори. Нотаріус подає до податкового органу за місцем знаходження своєї контори форму № 1ДФ і відображає в ній отриманий громадянином А. дохід і сплачений ПДФО з ознакою доходу «104».

Сума ПДФО та військового збору розраховується і самостійно сплачується до бюджету особою, яка продає (обмінює) рухоме або нерухоме майно іншій фізичній особі, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни.

Висновки:

Якщо покупцем є юридична особа або фізична особа – підприємець, то саме ці особи вважаються податковими агентами і зобов'язані утримати та перерахувати ПДФО до бюджету, а також відобразити виплачений дохід у формі № 1ДФ.