Продажа имущества: порядок налогообложения

Для целей налогообложения доходов от продажи имущества физическим лицом важно понимать, какая из сторон договора купли-продажи является плательщиком НДФЛ. В консультации рассмотрим порядок обложения НДФЛ и военным сбором доходов физлица, продающего свое имущество, если покупателями являются такие же физлица, юрлица и физлица-предпри-ниматели. Напомним, в целях налогообложения под продажей понимается любой переход права собственности на объекты движимого или не­движимого имущества, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 и 173.8 НК).

Движимое имущество

НДФЛ

Размер ставок. Согласно НК доходы резидентов от продажи в тече­ние отчетного года:

• одного из объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля, мото­цикла и/или мопеда налогом не облагаются (п. 173.2);
• двух и более объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля, мото­цикла и/или мопеда облагаются НДФЛ по ставке 5 % (п. 173.1, 173.2);
• других объектов движимого имущества – подлежат обложению НДФЛ по ставке 5 % (п. 173.1).

Доходы нерезидентов от продажи (обмена) дви­жимого имущества облагаются НДФЛ в порядке, предусмотренном для резидентов, по ставкам согласно п. 167.1 НК, то есть 18 % (п. 173.6 НК).

Если резиденты или нерезиденты отчуждают унаследованные или полученные в подарок объекты движимого имущества, то действуют нормы ст. 173 НК. То есть к стоимости любых объектов движимого имущества применяется ставка НДФЛ 5 %, а при продаже (обмене) легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов работает правило очередности продаж в отчетном налоговом году.

База налогообложения. Доход от продажи (п. 173.1 НК):

• объекта движимого имущества (кроме легковых авто, мотоциклов, мопедов) определяется исходя из цены, указанной в до­говоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта;
• легкового автомобиля, мото­цикла, мопеда – исходя из договорной цены, но не ниже среднерыночной стоимости соответствующего транспортного средства (далее – ТС) или его оценочной стоимости, установленной законодательством (по выбору налогоплательщика, в том числе физлица).

Среднерыночная стоимость указанных ТС ежеквартально определяется Минэкономики для каждой модели и марки с учетом года выпуска, на основании анализа фактических цен продажи со­ответствующих ТС, и публикуется на официальном веб-сайте (http://www.me.gov.ua/Vehicles/CalculatePrice?lang=uk-UA) до 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Если продавец не согласен с установленной сред­нерыночной стоимостью ТС, он может обратиться к профессиональному оценщи­ку, который определит его реальную стоимость. По результатам проведенной оценки колесного ТС составляется отчет, который и служит основа-нием для расчета НДФЛ.

Кто уплачивает налог. Если одно физлицо продает движимое имущество другому физлицу (непредпринимателю):

• при посредничестве юрлица (его филиала, отделения, другого обособленного подразделения), представительства нерезидента или физлица-предпринимателя, то такой посредник выступает налоговым агентом и подает форму № 1ДФ. В этом случае физлицо – получатель дохода при заключении договора самостоятельно упла­чивает НДФЛ;
• через биржу, то субъект хозяйствования, оказывающий услуги по заключению биржевых соглашений или участвующий в их заключении при на­личии оценочной стоимости и документа об уплате НДФЛ, ежеквартально предоставляет в орган ГФС информацию о таких соглашениях, включая сумму дохода и уплаченного НДФЛ, в порядке и сроки, установленные для формы № 1ДФ (абзац третий п. 173.4 НК). При этом физлицо-налогоплательщик самостоятельно уплачивает НДФЛ в бюджет через банк.

Нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи движимого имущества при наличии оценочной стоимости такого имущества и до­кумента об уплате НДФЛ сторонами договора, подает форму № 1ДФ в контролирующий орган по месту нахождения государственной нотариальной конторы или офиса частного но­тариуса (абзац второй п. 173.4 НК). Физлицо-продавец самостоятельно уплачивает (перечисляет) налог в бюджет по месту нотариального удостоверения договора. При этом он освобождается от подачи годовой налоговой декларации.

Таким образом, если покупателем движимого имущества является:

1) физлицо-непредприниматель (проще говоря, обыкновенный гражданин), физлицо-продавец самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и уплачивает ее в соответствующий бюджет, то есть является ответственным лицом;

2) юрлицо или физлицо-предприниматель, то именно эти лица считаются нало­говыми агентами и обязаны выполнить все его функ­ции, а именно (п. 173.3 НК):

• начислить, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет с учетом очередности продажи, указанной налогоплательщиком в договоре купли-продажи или отдельном заявлении;
• отразить выплаченный доход в форме № 1ДФ.

Военный сбор

Объектом обложения военным сбором являются доходы, указанные в ст. 163 НК, в том числе общий месячный налогооблагаемый доход, в который включаются доходы от операций с имуществом (п. 161 подразд. 10 разд. XX, пп. 164.2.4 НК).

Удержание и уплата (перечисление) сбора в бюджет осуществляется согласно ст. 168 НК, то есть по правилам уплаты НДФЛ. Поэтому доходы, полученные физлицом от продажи имущества, которые облагаются НДФЛ, являются базой обложения военным сбором (ОИР, категория 132.02). Ставка сбора – 1,5 %.

Пример 1

Предприятие приобрело у физических лиц следующие ТС:

• у гражданина А. – легко­вой автомобиль по цене, указанной в договоре купли-продажи, – 120 000 грн. Для гражданина А. это первая в отчетном году продажа, на что он указал в отдельном заявлении к договору;
• у гражданина Д. – грузовой автомобиль по цене, указанной в договоре купли-продажи, – 90 000 грн. Оценочная стоимость ТС (по документам об оценке) – 100 000 грн.

Договоры купли-продажи были оформлены у частного нотариуса. Как облагается доход физических лиц?

Поскольку для гражданина А. это первая продажа легкового автомобиля в отчетном году (т. е. на момент продажи единственная), то его доход от продажи ТС не облагается ни НДФЛ, ни военным сбором.

У гражданина Д. доход от продажи грузового автомобиля облагается по ставке 5 %, независимо от очередности продажи. В связи с тем что оценочная стоимость ТС превышает сумму по договору, НДФЛ удерживается из оценочной стоимости и составляет 5 000 грн. (100 000 грн. х   5 %).

Военный сбор составляет 1 500 грн. (100 000 грн. х 1,5 %).

Таким образом, гражданин Д. от продажи грузового автомобиля получит на руки 83 500 грн. (90 000 грн. – 5 000 грн. – 1 500 грн.).

В нашем случае юрлицо-покупатель является налоговым агентом, поэтому удерживает НДФЛ и военный сбор и по своему местонахождению перечисляет удержанную сумму в бюджет. Кроме того, покупатель подает форму № 1ДФ, в которой отражает:

• по гражданину А. – сумму начисленного и выплаченного дохода с кодом «105»;
• по гражданину Д. – сумму начисленного и выплаченного дохода с кодом «105», а также сумму удержанного и перечисленного НДФЛ.

Удержанный военный сбор отражается в разд. II формы № 1ДФ не индивидуально, а одной общей суммой за квартал.

Нотариус, удостоверяющий договор, также подает форму № 1ДФ с отражением начисленного дохода в графе 3 (код «105») и удержанного НДФЛ в графе 4а (Обобщающая консультация № 507).

Пример 2

Гражданин Л. продает легковой автомо­биль гражданину Р. при посредничестве юрлица. Договорная цена ТС – 120 000 грн., оценочная стоимость – 105 000 грн. Для продавца это уже вторая продажа автомобиля в отчетном году. Кто уплачивает НДФЛ и военный сбор?

Поскольку цена по договору выше оценочной стоимости, ставка НДФЛ в размере 5 % применяется именно к договорной цене. С учетом того что покупателем является физлицо, продавец (гражданин Л.) считается ответственным за правильное начисление и перечисление НДФЛ и военного сбора в бюджет.

На основании данных примера рассчитаем суммы:

НДФЛ:

120 000 грн. х 5 % = 6 000 грн.;

военного сбора:

120 000 грн. х 1,5 % = 1 800 грн.

Указанный договор подлежит нотариальному удостоверению, поэтому гражданин Л. перечисляет суммы налога и сбора в бюджет при заключении договора по месту его нотариального удостоверения. При этом и нотариус, и юрлицо посредник предоставляют информацию о договоре купли-продажи автомобиля в форме № 1ДФ в орган ГФС, причем каждый по своему местонахождению. Доход и уплаченный налог отражаются в ней с кодом «105».

Недвижимое имущество

НДФЛ

Правила налогообло­жения доходов, полученных от продажи недви­жимости, изложены в ст. 172 НК.

Размер ставок. Доход налого­плательщика от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) домика (включая земельный участок, на котором расположены та­кие объекты, и хозяйственно-бытовые построй­ки и здания, расположенные на таком участке), а также земельного участка (если его размер не превышает норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗК в зависимости от его назначения и такое имущество находится в собственности налогоплательщика более трех лет) не облагается НДФЛ (п. 172.1 НК). Внимание! Условие о на­хождении недвижимости в собственности более трех лет не распространяется на унаследо­ванное имущество.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых по­строек, которые находятся на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и прода­ются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Доход от прoдажи в течение одного отчетного года более чем одного объекта не­движимости из перечисленных в п. 172.1 НК или от продажи любого другого объекта недвижимо­сти, в том числе объекта незавершенного стро­ительства, облагается налогом по ставке 5 % (п. 172.2 НК).

Доходы физлиц-нерезидентов от продажи недвижимости облагаются налогом согласно ст. 172 НК в порядке, предусмотренном для резидентов, – по ставке 18 % (п. 172.9 НК).

База налогообложения. Доход, подлежащий налогообложению, опреде­ляется исходя из договорной цены, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (п. 172.3 НК).

Если один объект недвижимости обменивается на другой (другие) с получением денежной компенсации, то согласно п. 172.3 НК доход налогоплательщика в виде денежной компенсации облагается налогом по тем же правилам, что и доход от продажи.

Кто уплачивает налог. Сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается в бюджет через банк лицом, которое продает или обменивает недвижимость с другим физлицом, до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены.

Если стороной договора купли-продажи или мены является юрлицо или физлицо-предприниматель, то, как и при продаже движимого имущества, такое лицо является налоговым агентом и соответственно удерживает и уплачивает налог в бюджет.

При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус (п. 172.4 НК):

• удостоверяет договор при наличии оценочной стоимости и документа об уплате НДФЛ;
• предоставляет в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или офиса частного нотариуса информацию о таком договоре, включая его сто­имость и сумму уплаченного НДФЛ, в порядке, установленном для формы № 1ДФ.

И налоговый агент, и нотариус отражают доход физлица и сумму перечисленного в бюджет НДФЛ в форме № 1ДФ с кодом «104».

Если договор купли-продажи или мены объекта недвижимости, по которому уплачен НДФЛ, нотариально не удостоверен, то граждане имеют право на возврат уплаченного налога. Основанием для этого является налоговая де­кларация и документы, подтверждающие фак­тическую уплату налога (п. 172.6 НК).

Военный сбор

Военный сбор удерживается из доходов физических лиц и уплачивается в бюджет по правилам удержания и уплаты НДФЛ. Поэтому доходы физлица от продажи недвижимого имущества, которые облагаются НДФЛ, также являются базой обложения военным сбором (ОИР, категория 132.02).

Пример 3

Предприятие приобрело у гражданина В. для своего сотрудника квартиру по цене, указанной в договоре, – 260 000 грн. Гражданин В. купил квартиру в 2014 году. Для него это первая в 2016 году продажа. Оценочная стоимость квартиры – 280 000 грн. Кто и в каком размере должен уплатить НДФЛ и военный сбор?

Квартира находится в собственности менее трех лет, поэтому доход гражданина В. облагается по ставке 5 % оценочной стоимости (она превышает договорную цену). Поскольку покупатель недвижимости – юрлицо, то оно является налоговым агентом и удерживает:

НДФЛ в сумме 14 000 грн. (280 000 грн. х  5 %);

военный сбор – 4 200 грн. (280 000 грн. х х 1,5 %).

Таким образом, гражданин В. получит на руки 241 800 грн. (260 000 грн. – 14 000 грн. – – 4 200 грн.).

До нотариального удостоверения договора юрлицо удерживает и перечисляет в бюджет по своему местонахождению НДФЛ и военный сбор и отражает выплаченный доход в форме № 1ДФ (код «104»), которую подает в орган ГФС по своему местонахождению.

Нотариус предоставляет информацию о сумме полученного физлицом дохода и перечисленного НДФЛ в форме № 1ДФ (код «104») в орган ГФС по своему местонахождению.

Пример 4

Гражданин А. продает гражданину С. жилой дом вместе с земельным участком, на котором расположен этот дом, за 300 000 грн. Дом построен и оформлен в 2015 году. Земельный участок в размере 5 соток находится в собственности пять лет. Оценочная стоимость жилого дома – 220 000 грн., земельного участка – 80 000 грн. Для гражданина А. это первая продажа недвижимости в 2016 году. Каков порядок налогообложения дохода?

Доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ (первая продажа, в пределах норм ст. 121 ЗК, в собственности бо­лее трех лет), а от продажи жилого дома подлежит налогообложению по ставке 5 % (в собственности менее трех лет).

Рассчитаем суммы:

НДФЛ:

220 000 грн. х 5 % = 11 000 грн.;

военного сбора:

220 000 грн. х 1,5 % = 3 300 грн.

До нотариального удостоверения договора продавец (гражданин А.) уплачивает 14 300 грн. (11 000 грн. + 3 300 грн.) в бюджет по месту нахождения нотариальной конторы. Нотариус подает в налоговый орган по месту нахождения своей конторы форму № 1ДФ и отражает в ней полученный гражданином А. доход и уплаченный НДФЛ с признаком дохода «104».

Сумма НДФЛ и военного сбора рассчитывается и самостоятельно уплачивается в бюджет лицом, которое продает (обменивает) движимое или недвижимое имущество другому физическому лицу, до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены.

Выводы:

Если покупателем является юридическое лицо или физическое лицо – предприниматель, то именно эти лица считаются налоговыми агентами и обязаны удержать и перечислить НДФЛ в бюджет, а также отразить выплаченный доход в форме  № 1ДФ.