Функції та діяльність ОСББ

Акценти статті:

• мета створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ);
• органи управління ОСББ;
• кошторис доходів і витрат ОСББ;
• ОСББ і житлово-комунальні послуги.

Загальні положення

Більшість жителів міст і селищ міського типу є власниками житлових приміщень, які розташовані в багатоквартирних будинках. Багатоквартирним уважається житловий будинок, у якому три або більше квартир (ст. 1 Закону від 14.05.15 р. № 417-VIII, далі – Закон № 417). У такому будинку можуть бути також нежитлові приміщення, які є самостійними об'єк­тами нерухомості. Власники квартир і нежитлових приміщень у будинку вважаються співвласниками багатоквартирного будинку (далі – співвласники).

Загальне майно будинку належить співвласникам на праві спільної сумісної власності (ст. 5 Закону № 417). До загального майна належать (ст. 382 Господарського кодексу, ст. 1 Закону № 417):

• приміщення загального користування (у т. ч. допоміжні – колясочні, комори, горища, підвали, підсобні та технічні приміщення);
• конструкції будинку несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні;
• механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині будинку або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі або споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників і розташовані на прибудинковій території;
• права на земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Спільне майно багатоквартирного будинку не можна поділити на частки і виділити в натурі. Таким чином, власники квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, хочуть вони того чи ні, знаходяться «в одній зв'язці». І розірвати її вони зможуть тільки в разі продажу квартири (нежитлового приміщення) у цьому будинку. А доти, будучи співвласниками, вони повинні виконувати функції з управління багатоквартирним будинком.

Як мешканці управлятимуть будинком? Відповідь міститься в ст. 9 Закону № 417. Там сказано, що співвласники можуть:

• передати всі або частину своїх функцій з управління будинком – управителеві;
• передати всі функції з управління будинком – ОСББ або асоціації ОСББ.

Зверніть увагу! Згідно зі ст. 13 Закону № 417 співвласники багатоквартирних будинків мають право до 01.07.16 р. визначитися з формою управління будинком. Якщо до зазначеної дати співвласники цього не зроблять, то виконавчий орган місцевої ради вибере на конкурсній основі та призначить управителя. Спершу – строком на 1 рік.

Що таке ОСББ?

ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону від 29.11.01 р. № 2866-III, далі – Закон № 2866).

ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті отримання прибутку для його розподілу між своїми співвласниками (ст. 4 Закону № 2866). Створюється як непідприємницьке товариство, а його основна діяльність полягає у здійсненні функцій, які забезпечують (ст. 4 Закону № 2866):

• реалізацію прав власників приміщень на володіння і користування спільним майном членів ОСББ;
• належне утримання будинку і прибудинкової території;
• сприяння членам ОСББ в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами;
• виконання членами ОСББ обов'язків, пов'язаних із діяльністю об'єднання.

При цьому господарське забезпечення діяльності ОСББ може здійснюватися як власними силами, так і шляхом укладення договорів із суб'єктами господарювання.

ОСББ має статут, який складається згідно з типовим статутом і повинен містити положення, перелік яких наведено в ст. 7 Закону № 2866. Типовий статут ОСББ (далі – Типовий статут) затверджено наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 27.08.03 р. № 141.

Права та обов'язки ОСББ регламентовані ст. 16–20 Закону № 2866. Зокрема, ОСББ має право виступати засновником (учасником) інших юросіб (ст. 17 Закону № 2866).

ОСББ формує свій бюджет за рахунок джерел надходжень, визначених ст. 21 Закону № 2866 (див. нижче). ОСББ самостійно визначає порядок сплати, перелік і розміри внесків та платежів співвласників.

Як і будь-яка інша юридична особа, ОСББ – керуючись загальними нормами КЗпП – визначає правила внутрішнього трудового розпорядку, складає штатний розпис, самостійно визначає персональний склад співробітників.

На підставі яких документів ОСББ приймає будинок в управління?

Завважимо, що до 01.07.15 р. (дата набуття чинності Закону № 417) у ст. 11 Закону № 2866 було обумовлено, що ОСББ після отримання статусу юридичної особи може:

• прийняти на власний баланс увесь житловий комплекс (з балансу на баланс будівля передавалася згідно з Порядком, затвердженим постановою КМУ від 11.10.02 р. № 1521);
• залишити балансоутримувачем усього житлового комплексу (або його частини) попереднього власника такого будинку згідно з угодою;
• укласти договір із будь-якою юрособою, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності (наприклад, з управляючою компанією), про передачу йому на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Після 01.07.15 р. зазначена стаття виключена із Закону № 2866. Таким чином, усунено проблему передачі будинку з балансу на баланс при створенні ОСББ, яка довгий час заважала нормальному початку функціонування ОСББ і зумовлювала велику кількість судових спорів. Тепер ОСББ немає необхідності приймати свій будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він поставиться поблажливо до того, щоб підписати акт приймання-передачі.

Тепер – відповідно до ст. 6 Закону № 2866 – колишній балансоутримувач або особа, яка управляє будинком, при передачі будинку в управління ОСББ повинен передати за актом не будинок, а технічну та іншу передбачену законодавством документацію на такий будинок, а також документ, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, техпаспорт і плани інженерних мереж. Техдокументація повинна бути передана ОСББ у тримісячний строк із моменту держреєстрації ОСББ.

Якщо документація на будинок відсутня, то колишній балансоутримувач або управитель протягом півроку з дня реєстрації ОСББ повинен за свій рахунок відновити її.

Примірний перелік техдокументації, яка повинна передаватися управителеві при передачі об'єкта в управління, наведено в п. 2.2 Правил управління будинком, затверджених наказом Міністерства з питань ЖКГ від 02.02.09 р. № 13 (далі – Правила № 13).

Органи управління ОСББ

Управління будинком ОСББ здійснює через свої органи управління. До них належать (ст. 12, 10 Закону № 2866):

• загальні збори співвласників;
• правління;
• ревізійна комісія.

Загальні збори співвласників є найвищим органом управління ОСББ. Функції, які виконують загальні збори, описані в ст. 10 Закону № 2866. Крім того, за рішенням загальних зборів функції з управління будинком можуть бути передані повністю або частково (ст. 12 Закону № 2866):

• асоціації ОСББ – юридичній особі, створеній для представлення спільних інтересів ОСББ;
• управителеві – суб'єкту підприємницької діяльності, який за договором із співвласниками повинен забезпечувати належне утримання та ремонт спільного майна будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарчо-побутових потреб. На відміну від ОСББ (асоціації ОСББ), які управляють будинком, управитель надає послуги з управління багатоквартирним будинком. У цьому випадку відносини, пов'язані з управлінням будинком, регулюються договором, укладеним між ОСББ та управителем. Причому, згідно зі ст. 13 Закону № 2866, умови такого договору повинні відповідати умовам типового договору (на сьогодні такого договору немає).

Правління обирається загальними зборами ОСББ для керівництва поточною діяльністю об'єднання. Правління має право приймати рішення з питань діяльності ОСББ, визначених статутом. Правління зі свого складу обирає голову правління і його заступника. Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам як вищому органу управління ОСББ.

Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах із числа співвласників обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора (ст. 10 Закону № 2866).

Кошторис ОСББ

Згідно з п. 5 розд. IV Типового статуту використання і розпорядження коштами ОСББ здійснюється відповідно до затвердженого кошторису (або на підставі окремих рішень загальних зборів співвласників).

Кошторис є одним із основних обов'язкових фінансових документів ОСББ. Його форма нормативними документами не визначена, тому кошторис розробляється ОСББ самостійно.

Як випливає зі ст. 10 Закону № 2866, а також Типового статуту, готує кошторис правління, перевіряє – ревізійна комісія (ревізор), а затверджують – загальні збори. У п. 5 розд. IV Типового статуту сказано, що кошторис затверджується не пізніше 1 січня поточного року, але загальними зборами можуть бути встановлені й інші строки.

Оскільки звітним періодом для складання фінансової звітності є календарний рік, то кошторис бажано затверджувати на рік. Його можна також розробити на більш тривалий період, але розбити за роками, кварталами, місяцями.

За формою кошторис складається з двох частин – доходів і витрат.

Доходи ОСББ

Джерела надходження доходів названі в ст. 21 Закону № 2688:

• залишки коштів на рахунках тієї особи, яка до створення ОСББ управляла будинком;
• внески і платежі співвласників (внески на утримання і ремонт приміщень та іншого майна, яке знаходиться у спільній власності, – ст. 23 Закону № 2866);
• кошти, отримані ОСББ від здачі в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна. Це можуть бути кошти, отримані від оренди підвалів, техповерхів (у т. ч. операторами телефонного, телевізійного та інтернет-зв'язку), майданчики для паркування у дворі тощо;
• кошти, отримані ОСББ із бюджету як компенсація за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг і призначені житлові субсидії;
• кошти і майно, які надходять для забезпечення потреб основної діяльності об'єднання;
• добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних та юридичних осіб;
• позикові кошти (кредити, позики);
• пасивні доходи (дивіденди, проценти);
• доходи, отримані від діяльності підприємств, засновниками яких є об'єднання ОСББ, що спрямовуються на виконання статутних цілей об'єднання;
• кошти державного та/або місцевого бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення будинку:
• кошти, отримані з інших джерел, спрямовуються на виконання статутних цілей ОСББ.

Завважимо, що п. 6 розд. IV Типового статуту забороняє розподіляти отримані доходи (їх частину) ОСББ серед співвласників, працівників об'єднання, членів органів управління та інших осіб. Така вимога повністю відповідає одному з критеріїв, установлених нормами пп. 133.4.1 Податкового кодексу для присвоєння ОСББ статусу неплатника податку на прибуток.

Витрати ОСББ

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону № 417, а також Типовим статутом у кошторисі повинні бути передбачені такі статті:

• витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку;
• витрати на оплату комунальних послуг щодо спільного майна;
• витрати на виплату винагороди управителеві в разі його залучення;
• інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Перелік витрат на утримання будинку і прибудинкової території наведено також у додатку до Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМУ від 01.06.11 р. № 869. Зокрема, переліком передбачено прибирання прибудинкової території, сходових кліток, вивезення побутових відходів, технічне обслуговування ліфтів, освітлення місць спільного користування, підвалу тощо. Керуватися названим документом повною мірою чи прийняти його за основу ОСББ вирішує самостійно.

Крім того, витратами ОСББ є витрати на утримання власне юридичної особи – ОСББ. Такими адміністративними витратами можуть бути: зарплата з нарахуваннями голови правління, бухгалтера, двірника, електрика, витрати на канцелярські товари тощо.

Пунктом 1 розд. IV Типового статуту передбачено, що за рішенням загальних зборів ОСББ можуть створювати ремонтний і резервний фонди, кошти яких спрямовуються на визначені такими зборами цілі. При цьому для здійснення витрат за рахунок ремонтного і резервного фондів за рішенням загальних зборів ОСББ можуть затверджуватися спеціальні кошториси.

Також Типовим статутом передбачене щорічне звітування правління про виконання кошторису (у т. ч. спеціального). Тому правління повинне скласти звіт, подати його на перевірку ревізійному органу, а після перевірки – загальним зборам співвласників для затвердження.

За рахунок яких джерел здійснюється капітальний ремонт будинку?

У загальному випадку ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку (у т. ч. капітальний ремонт) зобов'язані забезпечувати співвласники. При цьому частка співвласника в загальному обсязі платежів установлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, які знаходяться в його власності. Це випливає зі ст. 18 та 20 Закону № 2866.

Водночас ОСББ мають можливість залучити до фінансування робіт із капремонту будинку колишніх власників, які володіли багатоквартирним будинком до моменту його приватизації. Причому відповідно до п. 7 ст. 10 Закону від 19.06.92 р. № 2482-XII такі власники (їх правонаступники) зобов'язані брати участь у фінансуванні та сприяти організації ремонту.

Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків затверджено постановою КМУ від 18.10.92 р. № 572. Згідно з названим документом розмір участі колишніх власників (в основному такими були територіальні громади) залежно від характеристики і конструктивних елементів будови, а також строку експлуатації, що вже минув, коливається від 12 % до 100 %.

Тому для того щоб перекласти частину витрат (або навіть усі витрати на ремонт) на «плечі», наприклад, територіальної громади (колишнього власника), ОСББ може звернутися до управління житлового господарства відповідного населеного пункту із заявою про виділення коштів на проведення ремонту будинку.

ОСББ і житлово-комунальні послуги

Згідно зі ст. 13 Закону від 24.06.04 р. № 1875-IV (далі – Закон № 1875) житлово-комунальні послуги (далі – ЖКП) залежно від функціонального призначення підрозділяються на такі види:

• комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- і електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);
• послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкових територій, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць спільного користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);
• послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладення договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо);
• послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна і посилення елементів конструкцій і мереж, їх реконструкція, відновлення несучої здатності несучих елементів конструкцій тощо).

ОСББ не є виконавцями ЖКП. Водночас для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання будинку і прибудинкової території, забезпечення водопостачання і водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів ОСББ за рішенням загальних зборів має право (ст. 22 Закону № 2866):

• забезпечити утримання та експлуатацію будинку самостійно шляхом самозабезпечення (за винятком газо- та електропостачань). У ст. 22 Закону № 2866 окремо обумовлено, що газо- та електропостачання квартир і нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між власниками таких квартир і приміщень і газо- та електрозабезпечуючими організаціями;
• визначити виконавців окремих ЖКП, з яким усі співвласники укладають прямі договори. Якщо місця загального користування опалюються або ОСББ використовує воду для поливу, то ОСББ доведеться укласти окремий договір на надання відповідних послуг. Завважимо, що ОСББ може самостійно вибрати виконавця ЖКП. Хоча в загальному випадку виконавець визначається органами місцевого самоврядування (п. 1.6 Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 25.04.05 р. № 60);
• виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини ЖКП. У цьому випадку умови договору повинні відповідати Типовому договору, затвердженому постановою КМУ від 21.07.05 р. № 630 (тобто в ньому не повинні бути присутніми «зайві» умови, що покладають додаткові обов'язки на ОСББ – колективного замовника). Цей висновок також випливає зі ст. 21 Закону № 1875.

Таким чином, постачальники ЖКП можуть отримувати оплату або безпосередньо від споживачів, або від колективного замовника – ОСББ.

Якщо оплату від споживачів за ЖКП отримує ОСББ, яке надалі перераховує її на рахунки постачальників цих послуг, то зазначена оплата проходить через них транзитом.

Зверніть увагу! Згідно зі ст. 22 Закону № 2866 ЖКП для ОСББ повинні надаватися за цінами (тарифами), установленими для населення (за винятком тих послуг, які оплачуються власниками нежитлових приміщень).

Пільги та субсидії

У мешканців будинку, яким управляє ОСББ, зберігаються всі права на пільги та субсидії. Завважимо, що Закон № 2866 розділяє пільги і субсидії на два види: на відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком і на оплату комунальних послуг.

Згідно зі ст. 22 Закону № 2866 у цілях надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, у яких створене ОСББ, пільг і субсидій для відшкодування витрат:

• на управління багатоквартирним будинком – внески і платежі визначаються в розмірах, затверджених загальними зборами ОСББ, але не більше від граничного розміру відповідних витрат, установленого законодавством. Уважаємо, що при призначенні пільги братиметься до уваги найвищий тариф на послуги з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій, установлений органом місцевого самоврядування, як це передбачено в постанові КМУ від 13.11.13 р. № 860;
• на оплату комунальних послуг – розмір внесків (платежів) на відповідні потреби затверджується загальними зборами об'єднання. При цьому такий розмір внесків не повинен перевищувати найвищого тарифу на відповідні комунальні послуги, установленого держорганом або органом місцевого самоврядування для суб'єктів господарювання у відповідному населеному пункті.

Таким чином, мешканці будинків, у яких створене ОСББ, на законних підставах мають право на відшкодування не тільки витрат на управління будинком, але й комунальних платежів, які проходять через ОСББ транзитом (див. лист Мінсоцполітики від 06.08.15 р. № 11817/0/14-15/5). При цьому якщо співвласниками укладено прямі договори з постачальниками ЖКП, то ОСББ не має ніякого відношення до пільг і субсидій на ЖКП, що надаються співвласникам безпосередньо.

Механізм реалізації права на отримання житлових пільг і субсидій передбачено Порядком, затвердженим постановою КМУ від 04.06.15 р. № 389. Пунктом 10 названого Порядку визначено, що структурні підрозділи з питань соціального захисту населення щомісячно до 25-го числа подають списки пільговиків житлово-експлуатаційним організаціям, кооперативам та ОСББ, а також організаціям, що надають комунальні послуги, та операторам телекомунікацій. Завдання ОСББ – підписати договір з відповідним органом соцзахисту, від якого воно отримуватиме кошти з бюджету на компенсацію пільг і субсидій.

Висновки

До 01.07.16 р. співвласники багатоквартирних будинків мають право визначитися з формою управління будинком – шляхом створення ОСББ чи за допомогою управителя.

Завважимо, що ринок послуг управління будинками не є розвиненим, а отже, можна натрапити на управителя «радянського зразка». До того ж потрібно брати до уваги, що ОСББ здійснює представницькі функції співвласників і сприяє реалізації ними своїх прав та виконанню обов'язків без мети отримання прибутку, тоді як «найманий» управитель за це братиме винагороду. При цьому контролювати такого управителя набагато складніше, ніж «власне» об'єднання. Отже, найбільш повноцінним, якісним і «дешевим» представником інтересів співвласників багатоквартирного будинку на сьогодні може стати саме ОСББ.