Функции и деятельность ОСМД

Акценты статьи:

• цель создания объединения совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД);
• органы управления ОСМД;
• смета доходов и расходов ОСМД;
• ОСМД и жилищно-коммунальные услуги.

Общие положения

Большинство жителей городов и поселков городского типа являются собственниками жилых помещений, которые расположены в многоквартирных домах. Многоквартирным считается жилой дом, в котором три квартиры или более (ст. 1 Закона от 14.05.15 г. № 417-VIII, далее – Закон № 417). В таком доме могут быть также нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимости. Собственники квартир и нежилых помещений в доме считаются совладельцами многоквартирного дома (далее – совладельцы).

Общее имущество дома принадлежит совладельцам на праве общей совместной собственности (ст. 5 Закона № 417). К общему имуществу относятся (ст. 382 Хозяйственного кодекса, ст. 1 Закона № 417):

• помещения общего пользования (в т. ч. вспомогательные – колясочные, кладовые, чердаки, подвалы, подсобные и технические помещения);
• несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома;
• механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри дома или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, а также здания или сооружения, которые предназначены для удовлетворения потребностей всех совладельцев и расположены на придомовой территории;
• права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Общее имущество многоквартирного дома нельзя поделить на доли и выделить в натуре. Таким образом, собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, хотят они того или нет, находятся «в одной связке». И разорвать ее они смогут только в случае продажи квартиры (нежилого помещения) в этом доме. А до тех пор, являясь совладельцами, они должны выполнять функции по управлению многоквартирным домом.

Как жильцы будут управлять домом? Ответ содержится в ст. 9 Закона № 417. Там сказано, что совладельцы могут:

• передать все или часть своих функций по управлению домом – управителю;
• передать все функции по управлению домом – ОСМД либо ассоциации ОСМД.

Обратите внимание! Согласно ст. 13 Закона № 417 совладельцы многоквартирных домов имеют право до 01.07.16 г. определиться с формой управления домом. Если до указанной даты совладельцы этого не сделают, то исполнительный орган местного совета выберет на конкурсной основе и назначит управителя. Для начала – сроком на 1 год.

Что такое ОСМД?

ОСМД – это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона от 29.11.01 г. № 2866-III, далее – Закон № 2866).

ОСМД является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между своими совладельцами (ст. 4 Закона № 2866). Создается как непредпринимательское общество, а его основная деятельность заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают (ст. 4 Закона № 2866):

• реализацию прав собственников помещений на владение и пользование совместным имуществом членов ОСМД;
• надлежащее содержание дома и придомовой территории;
• содействие членам ОСМД в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам;
• выполнение членами ОСМД обязанностей, связанных с деятельностью объединения.

При этом хозяйственное обеспечение деятельности ОСМД может осуществляться как собственными силами, так и путем заключения договоров с субъектами хозяйствования.

ОСМД имеет устав, который составляется согласно типовому уставу и должен содержать положения, перечень которых приведен в ст. 7 Закона № 2866. Типовой устав ОСМД (далее – Типовой устав) утвержден приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 27.08.03 г. № 141.

Права и обязанности ОСМД регламентированы ст. 16–20 Закона № 2866. В частности, ОСМД имеет право выступать учредителем (участником) других юрлиц (ст. 17 Закона № 2866).

ОСМД формирует свой бюджет за счет источников поступлений, определенных ст. 21 Закона № 2866 (см. ниже). ОСМД самостоятельно определяет порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев.

Как и любое другое юридическое лицо, ОСМД – руководствуясь общими нормами КЗоТ – определяет правила внутреннего трудового распорядка, составляет штатное расписание, самостоятельно определяет персональный состав сотрудников.

На основании каких документов ОСМД принимает дом в управление?

Отметим, что до 01.07.15 г. (дата вступления в силу Закона № 417) в ст. 11 Закона № 2866 было оговорено, что ОСМД после получения статуса юридического лица может:

• принять на собственный баланс весь жилищный комплекс (с баланса на баланс здание передавалось согласно Порядку, утвержденному постановлением КМУ от 11.10.02 г. № 1521);
• оставить балансодержателем всего жилищного комплекса (или его части) предыдущего собственника такого дома согласно договору;
• заключить договор с каким-либо юрлицом, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности (например, с управляющей компанией), о передаче ему на баланс всего жилищного комплекса или его части.

После 01.07.15 г. указанная статья исключена из Закона № 2866. Таким образом, устранена проблема передачи дома с баланса на баланс при создании ОСМД, которая долгое время мешала нормальному началу функционирования ОСМД и предопределяла большое количество судебных споров. Теперь ОСМД нет необходимости принимать свой дом на баланс и ждать от бывшего балансодержателя, когда он снизойдет до того, чтобы подписать акт приемки-передачи.

Теперь – в соответствии со ст. 6 Закона № 2866 – бывший балансодержатель или лицо, управляющее домом, при передаче дома в управление ОСМД должен передать по акту не дом, а техническую и другую предусмотренную законодательством документацию на такой дом, а также документ, на основании которого дом принят в эксплуатацию, техпаспорт и планы инженерных сетей. Техдокументация должна быть передана ОСМД в трехмесячный срок с момента госрегистрации ОСМД.

Если документация на дом отсутствует, то бывший балансодержатель или управитель в течение полугода со дня регистрации ОСМД должны за свой счет восстановить ее.

Примерный перечень техдокументации, которая должна передаваться управителю при передаче объекта в управление, приведен в п. 2.2 Правил управления домом, утвержденных приказом Министерства по вопросам ЖКХ о 02.02.09 г. № 13 (далее – Правила № 13).

Органы управления ОСМД

Управление домом ОСМД осуществляет через свои органы управления. К ним относятся (ст. 12, 10 Закона № 2866):

• общее собрание совладельцев;
• правление;
• ревизионная комиссия.

Общее собрание совладельцев является высшим органом управления ОСМД. Функции, которые выполняет общее собрание, описаны в ст. 10 Закона № 2866. Кроме того, по решению общего собрания функции по управлению домом могут быть переданы полностью или частично (ст. 12 Закона № 2866):

• ассоциации ОСМД – юридическому лицу, созданному для представления общих интересов ОСМД;
• управителю – субъекту предпринимательской деятельности, который по договору с совладельцами должен обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых потребностей. В отличие от ОСМД (ассоциации ОСМД), которые управляют домом, управитель оказывает услуги по управлению многоквартирным домом. В этом случае отношения, связанные с управлением домом, регулируются договором, заключенным между ОСМД и управителем. Причем, согласно ст. 13 Закона № 2866, условия такого договора должны соответствовать условиям типового договора (на сегодняшний день такого договора нет).

Правление избирается общим собранием ОСМД для руководства текущей деятельностью объединения. Правление имеет право принимать решения по вопросам деятельности ОСМД, определенным уставом. Правление из своего состава избирает председателя правления и его заместителя. Правление является исполнительным органом объединения и подотчетно общему собранию как высшему органу управления ОСМД.

Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления на общем собрании из числа совладельцев избирается ревизионная комиссия (ревизор) или принимается решение о привлечении аудитора (ст. 10 Закона № 2866).

Смета ОСМД

Согласно п. 5 разд. IV Типового устава, использование и распоряжение денежными средствами ОСМД осуществляется в соответствии с утвержденной сметой (либо на основании отдельных решений общего собрания совладельцев).

Смета является одним из основных обязательных финансовых документов ОСМД. Ее форма нормативными документами не определена, поэтому смета разрабатывается ОСМД самостоятельно.

Как следует из ст. 10 Закона № 2866, а также Типового устава, подготавливает смету правление, проверяет – ревизионная комиссия (ревизор), а утверждает – общее собрание. В п. 5 разд. IV Типового устава сказано, что смета утверждается не позднее 1 января текущего года, но общим собранием могут быть установлены и другие сроки.

Поскольку отчетным периодом для составления финансовой отчетности является календарный год, то смету желательно утверждать на год. Ее можно также разработать на более длительный период, но разбить по годам, кварталам, месяцам.

По форме смета состоит из двух частей – доходов и расходов.

Доходы ОСМД

Источники поступления доходов названы в ст. 21 Закона № 2688:

• остатки средств на счетах того лица, которое до создания ОСМД управляло домом;
• взносы и платежи совладельцев (взносы на содержание и ремонт помещений и другого имущества, которое находится в общей собственности, – ст. 23 Закона № 2866);
• средства, полученные ОСМД от сдачи в аренду подсобных помещений и другого общего имущества. Это могут быть средства, полученные от аренды подвалов, техэтажей (в т. ч. операторами телефонной, телевизионной и интернет-связи), площадки для парковки во дворе и пр.;
• средства, полученные ОСМД из бюджета в качестве компенсации за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и назначенные жилищные субсидии;
• средства и имущество, которые поступают для обеспечения нужд основной деятельности объединения;
• добровольные имущественные, в том числе денежные, взносы физических и юридических лиц;
• заемные средства (кредиты, займы);
• пассивные доходы (дивиденды, проценты);
• доходы, полученные от деятельности предприятий, учредителями которых являются объединения ОСМД, направляемые на выполнение уставных целей объединения;
• средства государственного и/или местного бюджетов, полученные на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведения текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения дома:
• средства, полученные из других источников, направляемые на выполнение уставных целей ОСМД.

Заметим, что п. 6 разд. IV Типового устава запрещает распределять полученные ОСМД доходы (их часть) среди совладельцев, работников объединения, членов органов управления и других лиц. Такое требование полностью отвечает одному из критериев, установленных нормами пп. 133.4.1 Налогового кодекса для присвоения ОСМД статуса неплательщика налога на прибыль.

Расходы ОСМД

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона № 417, а также Типовому уставу, в смете должны быть предусмотрены такие статьи:

• расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома;
• расходы на оплату коммунальных услуг относительно общего имущества;
• расходы на выплату вознаграждения управителю в случае его привлечения;
• прочие расходы, предусмотренные решением совладельцев или законом.

Перечень расходов на содержание дома и придомовой территории приведен также в приложении к Порядку формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденному постановлением КМУ от 01.06.11 г. № 869. В частности, перечнем предусмотрена уборка придомовой территории, лестничных клеток, вывоз бытовых отходов, техническое обслуживание лифтов, освещение мест общего пользования и подвалов и пр. Руководствоваться ли названным документом в полной мере или принять его за основу, ОСМД решает самостоятельно.

Кроме того, расходами ОСМД являются расходы на содержание собственно юридического лица – ОСМД. Такими административными расходами могут быть: зарплата с начислениями председателя правления, бухгалтера, дворника, электрика, расходы на канцелярские товары и т. п.

Пунктом 1 разд. IV Типового устава предусмотрено, что по решению общего собрания ОСМД могут создавать ремонтный и резервный фонды, средства которых направляются на определенные таким собранием цели. При этом для осуществления расходов за счет ремонтного и резервного фондов по решению общего собрания ОСМД могут утверждаться специальные сметы.

Также Типовым уставом предусмотрена ежегодная отчетность правления об исполнении сметы (в т. ч. специальной). Поэтому правление должно составить отчет, предоставить его на проверку ревизионному органу, а после проверки – общему собранию совладельцев для утверждения.

За счет каких источников осуществляется капитальный ремонт дома?

В общем случае ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в т. ч. капитальный ремонт) обязаны обеспечивать совладельцы. При этом доля совладельца в общем объеме платежей устанавливается пропорционально к общей площади квартиры (квартир) и/или нежилых помещений, которые находятся в его собственности. Это следует из ст. 18 и 20 Закона № 2866.

В то же время ОСМД имеют возможность привлечь к финансированию работ по капремонту дома бывших собственников, которые владели многоквартирным домом до момента его приватизации. Причем в соответствии с п. 7 ст. 10 Закона от 19.06.92 г. № 2482-XII такие собственники (их правопреемники) обязаны принимать участие в финансировании и содействовать организации ремонта.

Порядок участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов утвержден постановлением КМУ от 18.10.92 г. № 572. Согласно названному документу, размер участия бывших собственников (в основном таковыми являлись территориальные громады) в зависимости от характеристики и конструктивных элементов строения, а также прошедшего срока эксплуатации колеблется от 12 % до 100 %.

Поэтому для того чтобы переложить часть расходов (или даже все расходы на ремонт) на «плечи», к примеру, территориальной громады (бывшего собственника), ОСМД может обратиться в управление жилищного хозяйства соответствующего населенного пункта с заявлением о выделении средств на проведение ремонта дома.

ОСМД и жилищно-коммунальные услуги

Согласно ст. 13 Закона от 24.06.04 г. № 1875-IV (далее – Закон № 1875) жилищно-коммунальные услуги (далее – ЖКУ) в зависимости от функционального назначения подразделяются на такие виды:

• коммунальные услуги (централизованное снабжение холодной и горячей водой, водоотведение, газо- и электроснабжение, централизованное отопление, а также вывоз бытовых отходов и т. п.);
• услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (уборка внутридомовых помещений и придомовых территорий, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов и т. п.);
• услуги по управлению домом, сооружением или группой домов (балансодержательство, заключение договоров на исполнение услуг, контроль выполнения условий договора и т. п.);
• услуги по ремонту помещений, домов, сооружений (замена и усиление элементов конструкций и сетей, их реконструкция, восстановление несущей способности несущих элементов конструкций и т. п.).

ОСМД не являются исполнителями ЖКУ. В то же время для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме, включая текущий ремонт, содержание дома и придомовой территории, обеспечения водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и отопления, вывоза бытовых отходов ОСМД по решению общего собрания имеет право (ст. 22 Закона № 2866):

• обеспечить содержание и эксплуатацию дома самостоятельно путем самообеспечения (за исключением газо- и электроснабжения). В ст. 22 Закона № 2866 отдельно оговорено, что газо- и электроснабжение квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между владельцами таких квартир и помещений и газо- и электроснабжающими организациями;
• определить исполнителей отдельных ЖКУ, с которым все совладельцы заключают прямые договоры. Если места общего пользования отапливаются или ОСМД использует воду для полива, то ОСМД придется заключить отдельный договор на предоставление соответствующих услуг. Отметим, что ОСМД может самостоятельно выбрать исполнителя ЖКУ. Хотя в общем случае исполнитель определяется органами местного самоуправления (п. 1.6 Порядка определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 25.04.05 г. № 60);
• выступать коллективным потребителем (заказчиком) всех или части ЖКУ. В этом случае условия договора должны соответствовать Типовому договору, утвержденному постановлением КМУ от 21.07.05 г. № 630 (т. е. в нем не должны присутствовать «лишние» условия, возлагающие дополнительные обязанности на ОСМД – коллективного заказчика). Этот вывод также следует из ст. 21 Закона № 1875.

Таким образом, поставщики ЖКУ могут получать оплату или непосредственно от потребителей, или от коллективного заказчика – ОСМД.

Если оплату от потребителей за ЖКУ получает ОСМД, которое в дальнейшем перечисляет ее на счета поставщиков этих услуг, то указанная оплата проходит через них транзитом.

Обратите внимание! Согласно ст. 22 Закона № 2866, ЖКУ для ОСМД должны предоставляться по ценам (тарифам), установленным для населения (за исключением тех услуг, которые оплачиваются владельцами нежилых помещений).

Льготы и субсидии

У жильцов дома, которым управляет ОСМД, сохраняются все права на льготы и субсидии. Отметим, что Закон № 2866 разделяет льготы и субсидии на два вида: на возмещение расходов на управление многоквартирным домом и на оплату коммунальных услуг.

Согласно ст. 22 Закона № 2866, в целях предоставления населению, проживающему в многоквартирных домах, в которых создано ОСМД, льгот и субсидий для возмещения расходов:

• на управление многоквартирным домом – взносы и платежи определяются в размерах, утвержденных общим собранием ОСМД, но не более предельного размера соответствующих расходов, установленного по законодательству. Полагаем, что при назначении льготы будет приниматься во внимание наивысший тариф на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, установленный органом местного самоуправления, как это предусмотрено в постановлении КМУ от 13.11.13 г. № 860;
• на оплату коммунальных услуг – размер взносов (платежей) на соответствующие нужды утверждается общим собранием объединения. При этом такой размер вносов не должен превышать наивысшего тарифа на соответствующие коммунальные услуги, установленного госорганом или органом местного самоуправления для субъектов хозяйствования в соответствующем населенном пункте.

Таким образом, жильцы домов, в которых создано ОСМД, на законных основаниях имеют право на возмещение не только расходов на управление домом, но и коммунальных платежей, которые проходят через ОСМД транзитом (см. письмо Минсоцполитики от 06.08.15 г. № 11817/0/14-15/5). При этом если совладельцами заключены прямые договоры с поставщиками ЖКУ, то ОСМД не имеет никакого отношения к льготам и субсидиям на ЖКУ, предоставляемым совладельцам напрямую.

Механизм реализации права на получение жилищных льгот и субсидий предусмотрен Порядком, утвержденным постановлением КМУ от 04.06.15 г. № 389. Пунктом 10 названного Порядка определено, что структурные подразделения по вопросам социальной защиты населения ежемесячно до 25-го числа подают списки льготников жилищно-эксплуатационным организациям, кооперативам и ОСМД, а также организациям, оказывающим коммунальные услуги и операторам телекоммуникаций. Задача ОСМД – подписать договор с соответствующим органом соцзащиты, от которого оно будет получать средства из бюджета на компенсацию льгот и субсидий.

ВЫВОДЫ

До 01.07.16 г. совладельцы многоквартирных домов имеют право определиться с формой управления домом – путем создания ОСМД или с помощью управителя.

Заметим, что рынок услуг управления домами не развит, а значит, можно попасть на управителя «советского образца». К тому же нужно принимать во внимание, что ОСМД осуществляет представительские функции совладельцев и способствует реализации ими своих прав и выполнению обязанностей без цели получения прибыли, в то время как «наемный» управитель будет за это брать вознаграждение. При этом контролировать такого управителя гораздо сложнее, чем «собственное» объединение. Так что наиболее полноценным, качественным и «дешевым» представителем интересов совладельцев многоквартирного дома на сегодня может стать именно ОСМД.