Як узаконити самовільне будівництво

Із цієї статті ви дізнаєтеся: у яких випадках будівництво вважається самовільним і які документи необхідні для здійснення будівельних робіт на законній підставі.

Що можна зробити на практиці: узаконити вже зведений об'єкт або отримати необхідні документи, якщо будівництво тільки планується.

Що вважається самовільним будівництвом

У ст. 376 Цивільного кодексу (далі – ЦК) сказано, що самовільним будівництвом уважається будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони побудовані або будуються:

• на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети;
• без наявності документа, який дає право виконувати будівельні роботи;
• без належним чином затвердженого проекту;
• з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Причому достатньо одного з перерахованих критеріїв, щоб будівництво було визнано самовільним.

Зазначимо також, що під терміном «будівництво» розуміється не тільки нове будівництво, але й реконструкція, реставрація, капітальний ремонт (ст. 9 Закону від 20.05.99 р. № 687-ХIV, далі – Закон № 687).

Тепер розглянемо кожен критерій докладніше.

На яких землях можна будувати

Якщо ви хочете що-небудь побудувати на земельній ділянці, перш за все слід з'ясувати категорію земель, на яких розташована ця ділянка, а точніше її цільове призначення (ст. 19 Земельного кодексу, далі – ЗК).

Будівництво, оформлене в установленому законодавчо порядку, буде законним, якщо земельна ділянка розташована на землях житлової і громадської забудови.

Будівництво буде самовільним, якщо цільове призначення земельної ділянки не передбачає зведення на ній будівельних об'єктів. Наприклад, у документі на землю зазначено цільове призначення «для сінокосіння і випасу худоби». Така земельна ділянка може використовуватися тільки для зазначеної мети, а будівництво на ній вважатиметься порушенням обов'язків, покладених на землекористувача п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗК, і відповідно буде кваліфіковано як нецільове використання земельної ділянки.

Будівництво велося власником землі або законним землекористувачем, але з порушенням цільового використання земельної ділянки. Чим це загрожує і як узаконити споруду?

У цьому випадку власник або землекористувач може бути позбавлений права на земельну ділянку (п. «а» ст. 143 ЗК). Щоб цього уникнути і узаконити будівництво, у першу чергу необхідно змінити цільове призначення земельної ділянки.

Самовільне будівництво на земельній ділянці велося особою, у якої немає прав на цю земельну ділянку. Як узаконити таке будівництво?

У цьому випадку спочатку потрібно оформити право на землю. Якщо земля під уже побудоване нерухоме майно в установленому порядку буде передана зазначеній особі, тоді можна буде звертатися до суду, щоб узаконити споруду (ч. 3 ст. 376 ЦК).

Зверніть увагу: реконструкцію, реставрацію або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані можна проводити, не маючи документа про право власності або користування земельною ділянкою (ч. 4 ст. 34 Закону від 17.02.11 р. № 3038-VI, далі – Закон № 3038).

Який документ дає право виконувати будівельні роботи

У ч. 5 ст. 26 Закону № 3038 сказано, що проектування і будівництво об'єктів здійснюється поетапно в такому порядку:

• отримання замовником або проектувальником початкових даних;
• розробка проектної документації і проведення в передбачених ст. 31 цього Закону випадках її експертизи;
• затвердження проектної документації;
• виконання підготовчих і будівельних робіт;
• прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
• реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Суб'єктами господарювання – підприємцями та підприємствами (далі – замовники) будівельні роботи можуть здійснюватися після (ст. 34 Закону № 3038):

• реєстрації органом Державної архітектурно-будівельної інспекції (далі – ДАБК) декларації про початок виконання будівельних робіт – якщо це об'єкти будівництва I–III категорій складності. Віднесення об'єкта будівництва до цих категорій складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва виходячи з державних будівельних норм (ч. 2, 3 ст. 32 ЗК);
• видачі замовникові органом ДАБК дозволу на виконання будівельних робіт – якщо це об'єкти будівництва IV і V категорій складності. Порядок віднесення об'єктів будівництва до об'єктів IV і V категорій складності визначений постановою КМУ від 27.04.11 р. № 557.

Як повинен бути затверджений проект будівництва

Проект об'єкта будівництва повинен бути розроблений під керівництвом головного архітектора або головного інженера проекту, який має кваліфікаційний сертифікат, завірений підписом і скріплений печаткою цієї особи, а також затверджений замовником будівництва (ч. 1, 2, 4 ст. 7 Закону № 687).

Проектна документація на будівництво об'єктів розробляється згідно з Порядком, затвердженим наказом Мінрегіонрозвитку від 16.05.11 р. № 45, з урахуванням вимог містобудівної документації, вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил і затверджується замовником (ч. 1 ст. 31 Закону № 3038).

Експертиза проектів будівництва проводиться згідно з Порядком, затвердженим постановою КМУ від 11.05.11 р. № 560, експертними організаціями, які відповідають критеріям, затвердженим наказом Мінрегіонрозвитку від 23.05.11 р. № 53 (ч. 2 ст. 31 Закону № 3038).

Не підлягають обов'язковій експертизі проекти будівництва об'єктів I–III категорій складності (ч. 3 ст. 31 Закону № 3038).

Обов'язковій експертизі підлягають проекти будівництва об'єктів (ч. 4 ст. 31 Закону № 3038), які:

• віднесені до IV і V категорій складності – на предмет дотримання нормативів із питання санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної і радіаційної безпеки, надійності, довговічності будівель і споруд, їх експлуатаційної безпеки;
• споруджуються на територіях зі складними інженерно-геологічними і техногенними умовами – на предмет надійності і довговічності будівель і споруд.

За рішенням замовника будівництва може проводитися експертиза проектів будівництва та інших об'єктів, а також експертиза окремих розділів проектної документації (ч. 4 ст. 31 Закону № 3038).

Які будівельні норми і правила повинні дотримуватися

Розробкою і затвердженням державних будівельних норм займається Мінрегіонрозвиткуя (ч. 1 ст. 10 Закону від 05.11.09 р. № 1704-VI, далі – Закон № 1704).

Порядок застосування будівельних норм, розроблених на основі національних технологічних традицій і будівельних норм, гармонізованих із нормативними документами Європейського союзу, затверджений постановою КМУ від 23.05.11 р. № 547.

Порушення будівельних норм і правил виявляється в ході перевірки інспекцією ДАБК. Оскільки такого роду порушення ставлять під загрозу життя і здоров'я людей, узаконити будівництво, визнане самовільним за цим критерієм, можливо тільки в тому випадку, якщо порушення будуть усунені і побудований об'єкт можна буде безпечно експлуатувати. Розпорядження про усунення виявлених порушень будівельних норм і правил видає інспекція ДАБК. До їх усунення самовільне будівництво узаконити не можна.

Не можна узаконити об'єкт, перебудова якого в цілях усунення істотних порушень будівельних норм і правил, неможлива. У цьому випадку самовільно побудований об'єкт підлягає зносу за рішенням суду за рахунок особи, що здійснила самовільне будівництво (ч. 2 ст. 38 Закону № 3038).

Процедура узаконення об'єктів самовільного будівництва

Для чого потрібно узаконити самовільне будівництво?

Треба розуміти, що забудовник не набуває права власності на об'єкт самовільного будівництва (ч. 2 ст. 376 ЦК) і, відповідно, не може зареєструвати це право згідно зі ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV (далі – Закон № 1952) і надалі розпоряджатися побудованою нерухомістю.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самовільно побудоване ним же нерухоме майно на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК).

На практиці узаконити самовільне будівництво можна двома способами.

Спосіб 1. Так званий загальний порядок

Суть у тому, щоб оформити дозвільні документи на будівництво постфактум, тобто коли воно вже ведеться або завершено. У багатьох містах діють локальні нормативні акти (положення), прийняті органами місцевого самоврядування, якими визначена процедура узаконення самовільного будівництва. Як правило, така процедура зводиться до того, що суб'єкт господарювання зобов'язаний подати:

• установчі документи;
• документи, що засвідчують його права на земельну ділянку;
• технічний висновок спеціалізованої проектної організації на відповідність стану будівельних конструкцій державним будівельним нормам і правилам (з обов'язковим зазначенням відсотка готовності об'єкта будівництва);
• висновок державних органів, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних вимог, правил охорони праці відносно об'єкта самовільного будівництва;
• оформлені дозвільні документи на будівництво;
• після перевірки інспекцією ДАБК дотримання будівельних норм і правил при будівництві – отримати документи про введення об'єкта в експлуатацію.

Спосіб 2. Судовий порядок

Необхідно звертатися до господарського суду за місцем знаходження самовільно побудованого об'єкта (ст. 1, 12 Господарського процесуального кодексу, далі – ГПК).

У позовній заяві відповідачем потрібно зазначити орган, який приймає рішення про розміщення об'єктів будівництва. Такими органами є виконавчі органи сільської, селищної або міської ради, районні державні адміністрації (ч. 2 ст. 33 Закону № 3038).

У позовних вимогах слід просити визнати за позивачем (тобто за тим, хто здійснив самовільне будівництво і звернувся до суду) право власності на побудований (реконструйований) об'єкт нерухомості.

Загальні вимоги при зверненні до господарського суду з позовною заявою і перелік докуменов, що надаються, установлені розд. VIII ГПК. Але ми назвемо документи, необхідні для визнання права власності на самовільно побудовану нерухомість:

• документи, що підтверджують права (власності або користування) на земельну ділянку, на якій самовільно побудований об'єкт нерухомості;
• технічний паспорт на нерухомість, оформлений БТІ. Техпаспорт складається на підставі Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держкомбуду від 24.05.01 р. № 127. У ньому зазначається, які об'єкти є самовільно побудованими і вимагають узаконення і введення в експлуатацію;
• технічний висновок про відповідність будівлі (будови, споруди) державним будівельним нормам. Такий висновок слід замовляти в проектній або будівельній організації, яка має відповідну ліцензію. Документ повинен підтвердити, що при будівництві об'єкта були дотримані необхідні будівельні норми і правила й об'єкт придатний до використання за призначенням;
• договір підряду, проектно-кошторисна документація, дані про закупівлю будівельних матеріалів та інші документи, що підтверджують факт будівництва;
• докази, що підтверджують відсутність порушень прав третіх осіб при самовільному будівництві. Це можуть бути будь-які письмові документи, що свідчать про відсутність заперечень на будівництво власників сусідніх земельних ділянок, сусідніх будівель або співвласників ділянки, на якій побудовано об'єкт, а також, якщо це можливо, місцевих органів влади.

Рішення господарського суду про задоволення таких вимог і визнання права власності буде надалі підставою для реєстрації права власності за суб'єктом господарювання на самовільно побудований об'єкт в Реєстрі прав на нерухоме майно (п. 5 ч. 1 ст. 19 Закону № 1952; пп. 10 п. 37 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 17.10.13 р. № 868).

Зверніть увагу: право власності на побудовану нерухомість виникає з моменту державної реєстрації цього права (ч. 3 ст. 3 3акону № 1952).

Уведення самовільно побудованої будівлі в експлуатацію

Визнання в суді за забудовником права власності на самовільно побудовану будівлю (будову, споруду) не звільняє його від обов'язку ввести цю будівлю в експлуатацію. Процедура прийняття в експлуатацію побудованих об'єктів регламентована ст. 39 Закону № 3038, Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженою постановою КМУ від 13.04.11 р. № 461 (далі – Порядок № 461/1), і залежить від категорії складності об'єкта.

Якщо будівля (будова, споруда) відноситься до I–III категорій складності, то для прийняття її в експлуатацію згідно із ч. 1 ст. 39 Закону № 3038, п. 2 і 10 Порядку № 461 достатньо подати для реєстрації до органу ДАБК декларацію про готовність об'єкта до експлуатації (додаток 1 до Порядку № 461/1).

Об'єкти будівництва IV–V категорій складності приймаються в експлуатацію на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації, підписаного замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником (підрядником), субпідрядниками, страховиком, якщо об'єкт застраховано.

Прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва IV–V категорій складності здійснюється шляхом видачі органами ДАБК сертифіката (ч. 2 ст. 39 Закону № 3038; п. 3, 10 Порядку № 461/1). Орган ДАБК видає сертифікат на підставі акта. Форма акта готовності об'єкта до експлуатації і сертифіката наведені в додатках 3 і 4 до Порядку № 461/1.

Порядок внесення плати за видачу сертифіката, який видається у разі прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта, і її розмір також затверджені постановою № 461 (далі – Порядок № 461/2). Плата за видачу сертифіката вноситься замовником шляхом перерахування коштів через банк або поштове відділення. Підтвердженням оплати є платіжне доручення з позначкою про дату проведення платежу або касовий документ банку чи відділення пошти, що прийняли платіж.

Розмір плати за видачу сертифіката залежить від категорії складності закінченого будівництвом об'єкта та розраховується виходячи із розміру мінімальної заробітної плати (далі – МЗП), що для наочності покажемо у таблиці.

Датою прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката (ч. 5 ст. 39 Закону № 3038). Зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для оформлення права власності на об'єкт нерухомості (п. 9 ст. 39 Закону № 3038).

Використання об'єкта будівництва, не прийнятого в експлуатацію, заборонено (ч. 8 ст. 39 Закону № 3038).

РЕКОМЕНДАЦІЇ

Якщо самовільне будівництво вже відбулося, побудований об'єкт слід узаконити. Для цього слід якнайшвидше усунути допущені при будівництві порушення:

• отримати право користування або право власності на земельну ділянку, де побудовано об'єкт (якщо прав на землю не було);
• змінити цільове призначення земельної ділянки (якщо колишнє не дозволяє вести на ній будівництво);
• здійснити будівельні роботи, щоб усунути недоліки (якщо побудована будівля або споруда не відповідає будівельним нормам і правилам);
• вчинити інші необхідні дії для отримання права власності на побудовану нерухомість (у загальному порядку або через суд).