Как узаконить самовольное строительство

Из этой статьи вы узнаете: в каких случаях строительство считается самовольным и какие документы необходимы для осуществления строительных работ на законном основании.

Что можно сделать на практике: узаконить уже возведенный объект или получить необходимые документы, если строительство только планируется.

Что считается самовольным строительством

В ст. 376 Гражданского кодекса (далее – ГК) сказано, что самовольным строительством считается здание, сооружение, иное недвижимое имущество, если они построены или строятся:

• на земельном участке, который не был отведен для этой цели;
• без наличия документа, который дает право выполнять строительные работы;
• без надлежащим образом утвержденного проекта;
• существенными нарушениями строительных норм и правил.

Причем достаточно одного из перечисленных критериев, чтобы строительство было признано самовольным.

Отметим также, что под термином «строительство» понимается не только новое строительство, но и реконструкция, реставрация, капитальный ремонт (ст. 9 Закона от 20.05.99 г. № 687-ХIV, далее – Закон № 687).

Теперь рассмотрим каждый критерий подробнее.

На каких землях можно строить

Если вы хотите что-нибудь построить на земельном участке, прежде всего следует выяснить категорию земель, на которых расположен этот участок, а точнее его целевое назначение (ст. 19 Земельного кодекса, далее – ЗК).

Строительство, оформленное в установленном законодательно порядке, будет законным, если земельный участок расположен на землях жилищной и общественной застройки.

Строительство будет самовольным, если целевое назначение земельного участка не предполагает возведения на нем строительных объектов. Например, в документе на землю указано целевое назначение «для сенокошения и выпаса скота». Такой земельный участок может использоваться только для указанной цели, а строительство на нем будет считаться нарушением обязанностей, возложенных на землепользователя п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗК, и соответственно будет квалифицировано как нецелевое использование земельного участка.

Строительство велось собственником земли или законным землепользователем, но с нарушением целевого использования земельного участка. Чем это грозит и как узаконить постройку?

В этом случае собственник или землепользователь может быть лишен права на земельный участок (п. «а» ст. 143 ЗК). Чтобы этого избежать и узаконить строительство, в первую очередь необходимо изменить целевое назначение земельного участка.

Самовольное строительство на земельном участке велось лицом, у которого нет прав на этот земельный участок. Как узаконить такое строительство?

В этом случае сначала нужно оформить право на землю. Если земля под уже построенное недвижимое имущество в установленном порядке будет передана указанному лицу, тогда можно будет обращаться в суд, чтобы узаконить постройку (ч. 3 ст. 376 ГК).

Обратите внимание: реконструкцию, реставрацию или капитальный ремонт объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане можно проводить, не имея документа о праве собственности или пользования земельным участком (ч. 4 ст. 34 Закона от 17.02.11 г. № 3038-VI, далее – Закон № 3038).

Какой документ дает право выполнять строительные работы

В ч. 5 ст. 26 Закона № 3038 сказано, что проектирование и строительство объектов осуществляется поэтапно в таком порядке:

• получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
• разработка проектной документации и проведение в предусмотренных ст. 31 этого Закона случаях ее экспертизы;
• утверждение проектной документации;
• выполнение подготовительных и строительных работ;
• принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
• регистрация права собственности на объект градостроения.

Субъектами хозяйствования – предпринимателями или предприятиями (далее – заказчики) строительные работы могут осуществляться после (ст. 34 Закона № 3038):

• регистрации органом Государственной архитектурно строительной инспекции (далее – ГАСК) декларации о начале выполнения строительных работ – если это объекты строительства I–III категорий сложности. Отнесение объекта строительства к этим категориям сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства исходя из государственных строительных норм (ч. 2, 3 ст. 32 ЗК);
• выдачи заказчику органом ГАСК разрешения на выполнение строительных работ – если это объекты строительства IV и V категорий сложности. Порядок отнесения объектов строительства к объектам IV и V категорий сложности определен постановлением КМУ от 27.04.11 г. № 557.

Как должен быть утвержден строительства

Проект объекта строительства должен быть разработан под руководством главного архитектора или главного инженера проекта, имеющего квалификационный сертификат, заверен подписью и скреплен печатью этого лица, а также утвержден заказчиком строительства (ч. 1, 2, 4 ст. 7 Закона № 687).

Проектная документация на строительство объектов разрабатывается согласно Порядку, утвержденному приказом Минрегионразвития от 16.05.11 г. № 45, с учетом требований градостроительной документации, требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил и утверждается заказчиком (ч. 1 ст. 31 Закона № 3038).

Экспертиза проектов строительства проводится согласно Порядку, утвержденному постановлением КМУ от 11.05.11 г. № 560, экспертными организациями которые соответствуют критериям, утвержденным приказом Минрегионразвития от 23.05.11 г. № 53 (ч. 2 ст. 31 Закона № 3038).

Не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов I–III категорий сложности (ч. 3 ст. 31 Закона № 3038).

Обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов (ч. 4 ст. 31 Закона № 3038), которые:

• отнесены к IV и V категориям сложности – на предмет соблюдения нормативов по вопросу санитарного и эпидемиологического благополучения населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности;
• сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями – на предмет надежности и долговечности зданий и сооружений.

По решению заказчика строительства может проводиться экспертиза проектов строительства и других объектов, а также экспертиза отдельных разделов проектной документации (ч. 4 ст. 31 Закона № 3038).

Какие строительные нормы и правила должны соблюдаться

Разработкой и утверждением государственных строительных норм занимается Минрегионразвития (ч. 1 ст. 10 Закона от 05.11.09 г. № 1704-VI, далее – Закон № 1704).

Порядок применения строительных норм, разработанных на основе национальных технологических традиций и строительных норм, гармонизированных с нормативными документами Европейского союза, утвержден постановлением КМУ от 23.05.11 г. № 547.

Нарушение строительных норм и правил выявляется в ходе проверки инспекцией ГАСК. Поскольку такого рода нарушения ставят под угрозу жизнь и здоровье людей, узаконить строительство, признанное самовольным по данному критерию, возможно только в том случае, если нарушения будут устранены и построенный объект можно будет безопасно эксплуатировать. Предписание об устранении выявленных нарушений строительных норм и правил выдает инспекция ГАСК. До их устранения самовольное строительство узаконить нельзя.

Нельзя узаконить объект, перестройка которого в целях устранения существенных нарушений строительных норм и правил, невозможна. В этом случае самовольно построенный объект подлежит сносу по решению суда за счет лица, осуществившего самовольное строительство (ч. 2 ст. 38 Закона № 3038).

Процедура узаконивания объектов самовольного строительства

Для чего нужно узаконить самовольное строительство?

Надо понимать, что застройщик не приобретает право собственности на объект самовольного строительства (ч. 2 ст. 376 ГК) и соответственно не может зарегистрировать это право согласно ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV (далее – Закон № 1952) и в дальнейшем распоряжаться построенной недвижимостью.

По требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное им же недвижимое имущество на этом участке, если это не нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 376 ГК).

На практике узаконить самовольное строительство можно двумя способами.

Способ 1. Так называемый общий порядок

Суть в том, чтобы оформить разрешительные документы на строительство постфактум, то есть когда оно уже ведется или завершено. Во многих городах действуют локальные нормативные акты (положения), принятые органами местного самоуправления, которыми определена процедура узаконивания самовольного строительства. Как правило, такая процедура сводится к тому, что субъект хозяйствования обязан представить:

• учредительные документы;
• документы, удостоверяющие его права на земельный участок;
• техническое заключение специализированной проектной организации на соответствие состояния строительных конструкций государственным строительным нормам и правилам (с обязательным указанием процента готовности объекта строительства);
• заключение государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением природоохранных, санитарно-гигиенических требований, правил охраны труда в отношении объекта самовольного строительства;
• оформленные разрешительные документы на строительство;
• после проверки инспекцией ГАСК соблюдения строительных норм и правил при строительстве – получить документы о вводе объекта в эксплуатацию.

Способ 2. Судебный порядок

Необходимо обращаться в хозяйственный суд по месту нахождения самовольно построенного объекта (ст. 1, 12 Хозяйственного процессуального кодекса, далее – ХПК).

В исковом заявлении ответчиком нужно указать орган, который принимает решение о размещении объектов строительства. Такими органами являются исполнительные органы сельского, поселкового или городского совета, районные государственные администрации (ч. 2 ст. 33 Закона № 3038).

В исковых требованиях следует просить признать за истцом (т. е. за тем, кто осуществил самовольное строительство и обратился в суд) право собственности на построенный (реконструированный) объект недвижимости.

Общие требования при обращении в хозяйственный суд с исковым заявлением и перечень представляемых документов установлены разд. VIII ХПК. Но мы назовем документы, необходимые для признания права собственности на самовольно построенную недвижимость:

• документы, подтверждающие права (собственности или пользования) на земельный участок, на котором самовольно построен объект недвижимости;
• технический паспорт на недвижимость, оформленный БТИ. Техпаспорт составляется на основании Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомстроя от 24.05.01 г. № 127. В нем указывается, какие объекты являются самовольно построенными и требуют узаконивания и ввода в эксплуатацию;
• техническое заключение о соответствии здания (строения, сооружения) государственным строительным нормам. Такое заключение следует заказывать в проектной или строительной организации, имеющей соответствующую лицензию. Документ должен подтвердить, что при строительстве объекта были соблюдены необходимые строительные нормы и правила и объект пригоден к использованию по назначению;
• договор подряда, проектно-сметная документация, данные о закупке строительных материалов и другие документы, подтверждающие факт строительства;
• доказательства, подтверждающие отсутствие нарушений прав третьих лиц при самовольном строительстве. Это могут быть любые письменные документы, свидетельствующие об отсутствии возражений на строительство собственников соседних земельных участков, соседних зданий либо совладельцев участка, на котором построен объект, а также, если это возможно, местных органов власти.

Решение хозяйственного суда об удовлетворении таких требований и признании права собственности будет в дальнейшем основанием для регистрации права собственности за субъектом хозяйствования на самовольно построенный объект в Реестре прав на недвижимое имущество (п. 5 ч. 1 ст. 19 Закона № 1952; пп. 10 п. 37 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.13 г. № 868).

Обратите внимание: право собственности на построенную недвижимость возникает с момента государственной регистрации этого права (ч. 3 ст. 3 3акона № 1952).

Ввод самовольно построенного здания в эксплуатацию

Признание в суде за застройщиком права собственности на самовольно построенное здание (строение, сооружение) не освобождает его от обязанности ввести это здание в эксплуатацию. Процедура принятия в эксплуатацию построенных объектов регламентирована ст. 39 Закона № 3038, Порядком приемки в эксплуатацию оконченных строительством объектов, утвержденным постановлением КМУ от 13.04.11 г. № 461 (далее – Порядок № 461/1), и зависит от категории сложности объекта.

Если здание (строение, сооружение) относится к I–III категориям сложности, то для приемки его в эксплуатацию согласно ч. 1 ст. 39 Закона № 3038, п. 2 и 10 Порядка № 461 достаточно подать для регистрации в орган ГАСК декларацию о готовности объекта к эксплуатации (приложение 1 к Порядку № 461/1).

Объекты строительства IV–V категорий сложности принимаются в эксплуатацию на основании акта готовности объекта к эксплуатации, подписанного заказчиком, генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком (подрядчиком), субподрядчиками, страховщиком, если объект застрахован.

Приемка в эксплуатацию объектов строительства IV–V категорий сложности осуществляется путем выдачи органами ГАСК сертификата (ч. 2 ст. 39 Закона № 3038; п. 3, 10 Порядка № 461/1). Орган ГАСК выдает сертификат на основании акта. Форма акта готовности объекта к эксплуатации и сертификата приведены в приложениях 3 и 4 к Порядку № 461/1.

Порядок внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта, и ее размер также утверждены постановлением № 461 (далее – Порядок № 461/2). Плата за выдачу сертификата вносится заказчиком путем перечисления средств через банк или почтовое отделение. Подтверждением оплаты является платежное поручение с отметкой о дате проведения платежа или кассовый документ банка либо отделения почты, принявших платеж.

Размер платы за выдачу сертификата зависит от категории сложности оконченного строительством объекта и рассчитывается исходя из размера минимальной заработной платы (МЗП), что для наглядности покажем в таблице.

Датой приемки в эксплуатацию объекта строительства является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации или выдачи сертификата (ч. 5 ст. 39 Закона № 3038). Зарегистрированная декларация или сертификат является основанием для оформления права собственности на объект недвижимости (п. 9 ст. 39 Закона № 3038).

Использование объекта строительства, не принятого в эксплуатацию, запрещено (ч. 8 ст. 39 Закона № 3038).

РЕКОМЕНДАЦИИ

Если самовольное строительство уже состоялось, построенный объект следует узаконить. Для этого необходимо как можно быстрее устранить допущенные при строительстве нарушения:

• получить право пользования или право собственности на земельный участок, где построен объект (если прав на землю не было);
• изменить целевое назначение земельного участка (если прежнее не позволяет вести на нем строительство);
• осуществить строительные работы, чтобы устранить недостатки (если построенное здание или сооружение не соответствует строительным нормам и правилам);
• предпринять другие необходимые действия для получения права собственности на построенную недвижимость (в общем порядке или через суд).