Нюанси оформлення договору оренди нерухомості у фізосіб

ПДФО та військовий збір: нарахування, сплата, звітність

Оренда нерухомості, у тому числі і у фізичних осіб, передбачає укладання договору та оформлення всіх необхідних документів. Розглянемо, які юридичні аспекти потрібно врахувати, укладаючи договір оренди нерухомого майна. Зазначимо, що до нерухомого майна відносяться не тільки буділі та споруди, але й земельні ділянки, оренда яких має свої особливості, про які ми також розповімо в консультації.

Оренда будівель і споруд

Нормативне регулювання

При укладанні договору оренди нерухомого майна слід керуватися:

1) ЦК: § 1 гл. 58 (загальні положення про оренду); § 4 гл. 58 (оренда будівель або іншої капітальної споруди); гл. 59 (оренда житла);

2) ГК (§ 5 гл. 30).

Форма договору

Договір оренди нерухомого майна укладається в письмовій формі, а договір, укладений на три і більше років, повинен бути засвідчений нотаріусом (ст. 293 ЦК). Право оренди за договором зі строком дії три і більше років також підлягає держреєстрації (ст. 294 ЦК, ст. 4 Закону № 1952).

Реєстрація права оренди здійснюється за правилами, установленими Законом № 1952 і Порядком № 1127.

Щоб зареєструвати право оренди, слід звернутися або до суб'єкта держреєстрації, або до нотаріуса. Оскільки договір, який укладається на три і більше років, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, найбільш зручним варіантом є одночасне нотаріальне посвідчення договору та держреєстрація права оренди.

Істотні умови договору

Істотними вважаються ті умови договору, які обов'язково повинні бути до нього включені. Істотними умовами договору оренди є (ст. 284 ГК):

• об'єкт оренди;
• строк дії договору;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Саме на цих умовах потрібно зосередитися в першу чергу при укладанні договору оренди нерухомого майна.

Об'єкт оренди

Об'єкт оренди включає склад і вартість майна з урахуванням його індексації. Цей пункт договору повинен містити: місцезнаходження та загальну площу об'єкта оренди, опис приміщень із зазначенням технічних характеристик і різних недоліків приміщення. Найменування орендовуваного об'єкта повинне збігатися з найменуванням, наведеним у правовстановних документах на цей об'єкт.

Як передбачено ст. 284 ГК, оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, для оцінки яких застосовується методика, затверджена КМУ (у даному випадку це Методика № 629). Таким чином, оцінка об'єкта оренди, що не є державною або комунальною власністю, здійснюється на розсуд сторін за ринковою вартістю на момент укладання договору оренди.

Слід звернути особливу увагу на документальне оформлення факту передачі об'єкта оренди від орендодавця орендарю. Зазвичай у цих випадках складають акт приймання-передачі майна. Акт можна скласти в довільній формі, включивши до нього всі необхідні умови, у тому числі реквізити, обов'язкові для будь-якого первинного документа.

Строк дії договору оренди

Такий строк визначається за узгодженням сторін. У зв'язку із цим при укладанні договору радимо:

• визначити необхідність продовження (пролонгації) договору. Згідно зі ст. 777 ЦК орендар, який належним чином виконує обов'язки за договором оренди, після закінчення строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий строк. Орендар, який бажає скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця. Щоб уникнути спірних ситуацій, рекомендуємо в договорі оренди чітко визначити порядок пролонгації договору, а також строк, протягом якого орендар може реалізувати своє переважне право;
• прописати в договорі оренди порядок повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення строку дії договору. Пов'язане це з тим, що після закінчення строку дії договору однією із проблем може стати неналежне повідомлення про це орендаря. У результаті орендар може вважати, що договір оренди продовжено на новий строк на тих же умовах. Це випливає із ч. 4 ст. 284 ГК: при відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він уважається продовженим на той же строк і на тих же умовах, які були передбачені договором;
• чітко визначити в договорі дату початку його дії. Урахуйте, що ця дата може не збігатися з датою підписання сторонами договору. Наприклад, доцільно передбачити, що договір починає діяти з моменту передачі орендованого приміщення орендарю. Не забудьте відобразити в договорі порядок такої передачі.

Також хочемо нагадати, у яких випадках договір оренди може бути припинений достроково.

На вимогу орендодавця договір розривається достроково, якщо орендар (ст. 782, 783 ЦК):

• не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд;
• користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
• без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі;
• своєю недбалою поведінкою може пошкодити річ;
• не приступив до капремонту орендованого майна у випадку, коли на нього покладено обов'язок проведення такого ремонту.

На вимогу орендаря договір розривається достроково, якщо орендодавець (ст. 784 ЦК):

• передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору та призначенню цього майна;
• не виконує свій обов'язок щодо проведення капремонту майна, яке є предметом договору.

Орендна плата з урахуванням її індексації

Відповідно до ст. 286 ГК орендною платою є фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю. Її розмір може бути змінений за узгодженням сторін. Найчастіше орендна плата встановлюється в грошовій формі, але за узгодженням сторін, з урахуванням специфіки виробництва орендаря, може бути в натуральній або грошово-натуральній формі (ч. 3 ст. 286 ГК).

У договорі також визначаються періодичність, строки сплати орендної плати, а також відповідальність за несвоєчасну сплату орендних платежів (штраф, пеня).

Якою повинна бути періодичність орендних платежів?

Сторони договору самостійно визначають періодичність платежів. Вони можуть здійснюватися щомісяця або один раз на рік. Потрібно тільки чітко прописати цей момент у договорі, щоб у подальшому уникнути спорів із контролюючими органами, у тому числі й необхідність нарахування ПДФО.

Чи можна визначити орендну плату в договорі з урахуванням коливань валютного курсу?

Як роз'яснює ВГСУ (п. 5.3 Постанови № 12), сторони договору мають право встановити розмір орендної плати з урахуванням таких коливань, тобто із прив'язкою до валютного курсу.

Що стосується пені, то незалежно від того, яким способом визначається її розмір у договорі, потрібно пам'ятати, що стягнути з орендаря пеню можна в розмірі не більше подвійної облікової ставки НБУ згідно зі ст. 343 ГК і Законом № 543 (п. 5.2 Постанови № 12).

Чи обовязково потрібно складати акт приймання-передачі наданих послуг за договором оренди?

Із точки зору цивільного законодавства складання акта приймання-передачі наданих послуг з оренди не є обов'язковим: це не передбачено ні ЦК, ні ГК. Більше того, оренда не є послугою в розумінні цивільного законодавства. Про це говорить Мін’юст у Листі від 23.02.04 р. № 8-11-19.

Однак, із точки зору обліку, факт отримання/надання послуг оренди слід підтверджувати первинними документами. Згідно зі ст. 9 Закону № 996 факти здійснення господарських операцій фіксуються первинними документами. А який саме це буде документ – акт приймання-передачі надання послуг або якийсь інший, сторони вирішують самі (бажано відобразити цей момент у договорі).

Аналогічну позицію держорганів із цього питання можна знайти у відповідних листах:

• ДФС – у Листі від 19.01.16 р. № 919/6/9999-19-03-02-15;
• Мінфіну – у Листі від 30.05.16 р. № 31-11410-09-10/15182.

Інші умови, які слід включити до договору оренди

Крім вищезгаданих істотних умов, радимо вам звернути увагу на деякі інші умови договору.

1. Ремонти та поліпшення орендованого майна. Умови про це також повинні бути відображені в договорі, адже від їхнього формулювання багато в чому залежить порядок відображення операції в обліку. Так, за загальним правилом, установленим ст. 776 ЦК:

• поточний ремонт орендованого майна зобов'язаний робити орендар;
• капітальний – орендодавець.

Те саме стосується і поліпшень орендованого майна, умови про які також варто чітко сформулювати в договорі. Практика показує, що саме ці умови найчастіше стають предметом спорів між сторонами договорів оренди нежитлових приміщень.

2. Порядок користування комунальними послугами в орендованому приміщенні. Тут слід визначити, хто їх оплачує та як відшкодовуються витрати на ці послуги.

3. Умови про користування земельною ділянкою. При передачі в оренду будівель і споруд потрібно враховувати одну законодавчу особливість, передбачену ст. 796 ЦК: одночасно із правом наймання будівлі, капітальної споруди (або її частини) наймачу надається право користування земельною ділянкою, на якій така будівля розташована, і право користування земельною ділянкою, що прилягає до будівлі. Сторони можуть визначити в договорі розмір земельної ділянки, переданої наймачу. Якщо ж у договорі нічого не сказано із цього приводу, наймач має право користуватися всією земельною ділянкою, якою володів орендодавець. А в ситуації, коли орендодавець не є власником ділянки, уважається, що її власник погоджується надати наймачу право користування ділянкою, якщо інше не встановлене договором між орендодавцем і власником земельної ділянки.

4. Страхування орендованого майна. Ця умова містить інформацію про те, хто та в якому порядку повинен страхувати майно, що є предметом оренди.

5. Можливість або неможливість передачі приміщення в суборенду. За загальним правилом, установленим ст. 774 ЦК:

• така операція може здійснюватися орендарем тільки зі згоди орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Наприклад, у договорі оренди може бути прямо зазначено, що орендоване майно орендар не має права передавати в суборенду;
• строк дії договору суборенди не повинен перевищувати строк дії договору оренди.

До договорів суборенди застосовуються положення про договір оренди. Саме тому вимоги до форми договору та реєстрації права суборенди ті самі, що й до договору оренди. Таким чином, якщо ви укладаєте договір суборенди нерухомості на строк три і більше років, то його необхідно засвідчити в нотаріуса (ст. 794 ЦК).

6. Відповідальність сторін за порушення умов договору. Тут доцільно передбачити санкції у вигляді штрафу або пені за такі порушення, як прострочення сплати орендних платежів, прострочення передачі майна орендарю, прострочення повернення майна після закінчення строку дії договору, нецільове використання орендованого приміщення орендарем.

Оренда земельних ділянок

Форма договору

Порядок укладання договору оренди земельної ділянки регламентується ЗК (ст. 93, 124) і Законом № 161.

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути засвідчений нотаріально (ст. 14 Закону № 161).

При укладанні такого договору потрібна також держреєстрація права оренди. Так, згідно зі ст. 17 Закону № 161 об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендарю з моменту державної реєстрації права оренди. Необхідність такої реєстрації визначена й нормами п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952.

Реєстрація права оренди здійснюється за правилами, установленими Законом № 1952 і Порядком № 1127.

Типова форма договору оренди земельної ділянки затверджена Постановою № 220, однак її використання не є обов'язковим, важливо включити до договору оренди всі істотні умови, установлені ст. 15 Закону № 161.

Істотні умови

Для договору оренди землі істотними умовами є (ст. 15 Закону № 161):

• об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки);
• строк дії договору (згідно зі ст. 19 Закону № 161 установлюється за угодою сторін, але не може перевищувати 50 років);
• орендна плата (розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строк, порядок внесення та перегляду, відповідальність за несплату).

Якщо договором оренди землі передбачено здійснення орендарем заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, то до договору додається додугода про відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Сторони можуть включити до договору оренди земельної ділянки й інші умови, які вважають необхідними.

Орендна плата

Розмір орендної плати встановлюється, як правило, у грошовій формі. Але за узгодженням сторін розрахунки за оренду землі можуть здійснюватися і в натуральній формі (така форма досить часто застосовується при оренді земель сільгосппризначення).

Розмір орендної плати за землю обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не встановлене договором оренди.

Таким чином, щодо орендної плати в договорі слід чітко прописати:

• розмір. Як ми вже зазначили, за загальним правилом орендна плата підлягає індексації, якщо інше не визначено умовами договору. Тому, якщо ви не бажаєте розраховувати індексацію, вам треба це зафіксувати в договорі (про обмеження розміру орендної плати за землі сільгосппризначення див. нижче);
• еквівалент грошової суми, яка буде оплачуватися товарами, – якщо договором передбачена виплата в натуральній формі;
• строк виплати. Закон не обмежує періодичність здійснення таких платежів: щомісяця, щокварталу або раз на рік.

Розмір орендної плати за землі сільгосппризначення

У ст. 1 Указу № 92 визначено, що одним із пріоритетних завдань розвитку аграрного сектору економіки є забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення. Ідеться про впровадження плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 % вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) і поступове її збільшення залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. На практиці багато хто розцінює це положення Указу № 92 як вимогу обов'язково встановлювати орендну плату саме в такому розмірі.

Наскільки правомірні такі твердження? На наш погляд, обмеження, установлені Указом № 92, носять рекомендаційний характер, а Закон № 161, який регулює питання, пов'язані з орендою землі, не містить подібного обмеження. Тому сторони договору оренди мають право самостійно визначати розмір орендної плати й закріплювати його в договорі. Виняток становить договір оренди земель державної та комунальної власності, сторони якого повинні враховувати норми ПК. Такої ж думки дотримується і Держкомзем (див. Листи Держкомзему від 13.04.05 р. № 14-1111/2770, от 20.10.03 г. № 1417-2-ко1291/6647).

Проте питання про розмір орендної плати за сільгоспземлі, орендовані в громадян, на сьогодні є неоднозначним і законодавчо недостатньо врегульованим. Та й судова практика із цього питання досить суперечлива, наприклад:

• у постанові ВГСУ від 10.10.12 р. (ЄДРСР, реєстр. № 26431295) зазначається, що норма Указу № 92 про введення плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 % вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) і поступовое збільшення цієї плати залежно від результатів госпдіяльності та фінансового стану орендаря, згідно із ч. 3 ст. 106 Конституції України є обов'язковою для виконання на території України. Відповідно рішення за цією справою було винесене не на користь сільгосппідприємства, яке орендувало у фізосіб сільгоспземлі і сплачувало за договором орендну плату в розмірі менше 3 % вартості земельної ділянки;
• у постанові ВСУ від 06.04.16 р. (ЄДРСР, реєстр. № 57067163), навпаки, спір був вирішений на користь сільгосппідприємства і було зазначено, що норми Указу № 92 мають рекомендаційний характер, а норми діючого законодавства, якими регулюються відносини з оренди землі, не зобов'язують орендаря приводити розмір орендної плати у відповідність зі згаданим Указом;
• у постанові ВСУ від 17.10.18 р. (ЄДРСР, реєстр. № 77393346) також зазначено, що норми Указу № 92 носять рекомендаційний характер.

Тому, виходячи із практики, рекомендуємо встановлювати в договорі розмір орендної плати не нижче 3 % вартості земельної ділянки – тоді ви зможете уникнути спорів із контрагентами та контролюючими органами.

Выводы

При укладанні договору оренди будівель і споруд потрібно враховувати, що якщо строк дії договору три і більше років, то договір слід засвідчувати нотаріально, а право оренди повинне бути зареєстроване у відповідному реєстрі.

При оренді земельних ділянок нотаріальне посвідчення договору здійснюється тільки за бажанням сторін, а от реєструвати право оренди обов'язково, незалежно від строку дії договору оренди.

Складаючи договір оренди, не забудьте включити до нього всі істотні умови даного виду договору. Що це за умови, ви знайдете в нашій консультації.