Нюансы оформления договора аренды недвижимости у физлиц

НДФЛ и военный сбор: начисление, уплата, отчетность

Аренда недвижимости, в том числе и у физических лиц, предполагает заключение договора и оформление всех необходимых документов. Рассмотрим, какие юридические аспекты нужно учесть, заключая договор аренды недвижимого имущества. Отметим, что к недвижимому имуществу относятся не только здания и сооружения, но и земельные участки, аренда которых имеет свои особенности, о которых мы также расскажем в консультации.

Аренда зданий и сооружений

Нормативное регулирование

При заключении договора аренды недвижимого имущества следует руководствоваться:

1) ГК: § 1 гл. 58 (общие положения об аренде); § 4 гл. 58 (аренда здания или другого капитального сооружения); гл. 59 (аренда жилья);

2) ХК (§ 5 гл. 30).

Форма договора

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме, а договор, заключенный на три и более года, должен быть удостоверен нотариусом (ст. 293 ГК). Право аренды по договору со сроком действия три и более года также подлежит госрегистрации (ст. 294 ГК, ст. 4 Закона № 1952).

Регистрация права аренды осуществляется по правилам, установленным Законом № 1952 и Порядком № 1127.

Чтобы зарегистрировать право аренды, следует обратиться либо к субъекту госрегистрации, либо к нотариусу. Поскольку договор, который заключается на три и более года, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, наиболее удобным вариантом является одновременное нотариальное удостоверение договора и госрегистрация права аренды.

Существенные условия договора

Существенными считаются те условия договора, которые обязательно должны быть в него включены. Существенными условиями договора аренды являются (ст. 284 ХК):

• объект аренды;
• срок действия договора;
• арендная плата с учетом ее индексации;
• порядок использования амортизационных отчислений;
• восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Именно на этих условиях нужно сосредоточиться в первую очередь при заключении договора аренды недвижимого имущества.

Объект аренды

Объект аренды включает состав и стоимость имущества с учетом его индексации. Этот пункт договора должен содержать: местонахождение и общую площадь объекта аренды, описание помещений с указанием технических характеристик и различных недостатков помещения. Наименование арендуемого объекта должно совпадать с наименованием, приведенным в правоустанавливающих документах на этот объект.

Как предусмотрено ст. 284 ХК, оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости, кроме объектов аренды государственной и коммунальной собственности, для оценки которых применяется методика, утвержденная КМУ (в данном случае это Методика № 629). Таким образом, оценка объекта аренды, не являющегося государственной или коммунальной собственностью, производится на усмотрение сторон по рыночной стоимости на момент заключения договора аренды.

Следует обратить особое внимание на документальное оформление факта передачи объекта аренды от арендодателя арендатору. Обычно в этих случаях составляют акт приемки-передачи имущества. Акт можно составить в произвольной форме, включив в него все необходимые условия, в том числе реквизиты, обязательные для любого первичного документа.

Срок действия договора аренды

Такой срок определяется по согласованию сторон. В связи с этим при заключении договора советуем:

• определить необходимость продления (пролонгации) договора. Согласно ст. 777 ГК арендатор, который надлежащим образом выполняет обязанности по договору аренды, после истечения срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор, который желает воспользоваться таким правом, должен уведомить об этом арендодателя. Чтобы избежать спорных ситуаций, рекомендуем в договоре аренды четко определить порядок пролонгации договора, а также срок, в течение которого арендатор может реализовать свое преимущественное право;
• прописать в договоре аренды порядок уведомления арендодателем арендатора об окончании срока действия договора. Связано это с тем, что после окончания срока действия договора одной из проблем может стать ненадлежащее уведомление об этом арендатора. В результате арендатор может считать, что договор аренды продлен на новый срок на тех же условиях. Это следует из ч. 4 ст. 284 ХК: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором;
• четко определить в договоре дату начала его действия. Учтите, что эта дата может не совпадать с датой подписания сторонами договора. Например, целесообразно предусмотреть, что договор начинает действовать с момента передачи арендуемого помещения арендатору. Не забудьте отразить в договоре порядок такой передачи.

Также хотим напомнить, в каких случаях договор аренды может быть прекращен досрочно.

По требованию арендодателя договор расторгается досрочно, если арендатор (ст. 782, 783 ГК):

• не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд;
• пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
• без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;
• своим небрежным поведением может повредить вещь;
• не приступил к капремонту арендуемого имущества в случае, когда на него возложена обязанность проведения такого ремонта.

По требованию арендатора договор расторгается досрочно, если арендодатель (ст. 784 ГК):

• передал в пользование имущество, качество которого не отвечает условиям договора и назначению этого имущества;
• не выполняет свою обязанность по проведению капремонта имущества, являющегося предметом договора.

Арендная плата с учетом ее индексации

В соответствии со ст. 286 ХК арендной платой является фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю. Ее размер может быть изменен по согласованию сторон. Зачастую арендная плата устанавливается в денежной форме, но по согласованию сторон, с учетом специфики производства арендатора, может быть в натуральной или денежно-натуральной форме (ч. 3 ст. 286 ХК).

В договоре также определяются периодичность, сроки уплаты арендной платы, а также ответственность за несвоевременную уплату арендных платежей (штраф, пеня).

Какой должна быть периодичность арендных платежей?

Стороны договора самостоятельно определяют периодичность платежей. Они могут производиться ежемесячно либо один раз в год. Нужно только четко прописать этот момент в договоре, чтобы в дальнейшем избежать споров с контролирующими органами, в том числе и необходимость начисления НДФЛ.

Можно ли определить арендную плату в договоре с учетом колебаний валютного курса?

Как разъясняет ВХСУ (п. 5.3 Постановления № 12), стороны договора вправе установить размер арендной платы с учетом таких колебаний, то есть с привязкой к валютному курсу.

Что касается пени, то независимо от того, каким способом определяется ее размер в договоре, нужно помнить, что взыскать с арендатора пеню можно в размере не более двойной учетной ставки НБУ согласно ст. 343 ХК и Закону № 543 (п. 5.2 Постановления № 12).

Нужно ли обязательно составлять акт приемки-передачи оказанных услуг по договору аренды?

С точки зрения гражданского законодательства составление акта приемки-передачи оказанных услуг по аренде не является обязательным: это не предусмотрено ни ГК, ни ХК. Более того, аренда не является услугой в понимании гражданского законодательства. Об этом говорит Минюст в Письме от 23.02.04 г. № 8-11-19.

Однако, с точки зрения учета, факт получения/предоставления услуг аренды следует подтверждать первичными документами. Согласно ст. 9 Закона № 996 факты осуществления хозяйственных операций фиксируются первичными документами. А какой именно это будет документ – акт приемки-передачи оказанных услуг или какой-то другой, стороны решают сами (желательно отразить этот момент в договоре).

Аналогичную позицию госорганов по этому вопросу можно найти в соответствующих письмах:

• ГФС – в Письме от 19.01.16 г. № 919/6/9999-19-03-02-15;
• Минфина – в Письме от 30.05.16 г. № 31-11410-09-10/15182.

Прочие условия, которые следует включить в договор аренды

Помимо вышеназванных существенных условий, советуем вам обратить внимание на некоторые другие условия договора.

1. Ремонты и улучшения арендуемого имущества. Условия об этом также должны быть отражены в договоре, ведь от их формулировки во многом зависит порядок отражения операции в учете. Так, по общему правилу, установленному ст. 776 ГК:

• текущий ремонт арендованного имущества обязан делать арендатор;
• капитальный – арендодатель.

То же самое касается и улучшений арендованного имущества, условия о которых также стоит четко сформулировать в договоре. Практика показывает, что именно эти условия чаще всего становятся предметом споров между сторонами договоров аренды нежилых помещений.

2. Порядок пользования коммунальными услугами в арендуемом помещении. Здесь следует определить, кто их оплачивает и как возмещаются расходы на эти услуги.

3. Условия о пользовании земельным участком. При передаче в аренду зданий и сооружений нужно учитывать одну законодательную особенность, предусмотренную ст. 796 ГК: одновременно с правом найма здания, капитального сооружения (или его части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором такое здание расположено, и право пользования земельным участком, прилегающим к зданию. Стороны могут определить в договоре размер земельного участка, передаваемого нанимателю. Если же в договоре ничего не сказано по этому поводу, наниматель имеет право пользоваться всем земельным участком, которым владел арендодатель. А в ситуации, когда арендодатель не является собственником участка, считается, что его собственник соглашается предоставить нанимателю право пользования участком, если иное не установлено договором между арендодателем и собственником земельного участка.

4. Страхованиe арендуемого имущества. Это условие содержит информацию о том, кто и в каком порядке должен страховать имущество, являющееся предметом аренды.

5. Возможность или невозможность передачи помещения в субаренду. По общему правилу, установленному ст. 774 ГК:

• такая операция может осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Например, в договоре аренды может быть прямо указано, что арендуемое имущество арендатор не вправе передавать в субаренду;
• срок действия договора субаренды не должен превышать срок действия договора аренды.

К договорам субаренды применяются положения о договоре аренды. Именно поэтому требования к форме договора и регистрации права субаренды те же, что и к договору аренды. Таким образом, если вы заключаете договор субаренды недвижимости на срок три и более года, то его необходимо удостоверить у нотариуса (ст. 794 ГК).

6. Ответственность сторон за нарушение условий договора. Здесь целесообразно предусмотреть санкции в виде штрафа или пени за такие нарушения, как просрочка уплаты арендных платежей, просрочка передачи имущества арендатору, просрочка возврата имущества после окончания срока действия договора, нецелевое использование арендованного помещения арендатором.

Аренда земельных участков

Форма договора

Порядок заключения договора аренды земельного участка регламентируется ЗК (ст. 93, 124) и Законом № 161.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально (ст. 14 Закона № 161).

При заключении такого договора требуется также госрегистрация права аренды. Так, согласно ст. 17 Закона № 161 объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды. Необходимость такой регистрации определена и нормами п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952.

Регистрация права аренды производится по правилам, установленным Законом № 1952 и Порядком № 1127.

Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена Постановлением № 220, однако ее использование не является обязательным, важно включить в договор аренды все существенные условия, установленные ст. 15 Закона № 161.

Существенные условия

Для договора аренды земли существенными условиями являются (ст. 15 Закона № 161):

• объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер участка);
• срок действия договора (согласно ст. 19 Закона № 161 устанавливается по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет);
• арендная плата (размер, индексация, способ и условия расчетов, срок, порядок внесения и пересмотра, ответственность за неуплату).

Если договором аренды земли предусмотрено осуществление арендатором мероприятий, направленных на охрану и улучшение объекта аренды, то к договору прилагается допсоглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.

Стороны могут включить в договор аренды земельного участка и другие условия, которые считают необходимыми.

Арендная плата

Размер арендной платы устанавливается, как правило, в денежной форме. Но по согласованию сторон расчеты за аренду земли могут осуществляться и в натуральной форме (такая форма довольно часто применяется при аренде земель сельхозназначения).

Размер арендной платы за землю исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не установлено договором аренды.

Таким образом, относительно арендной платы в договоре следует четко прописать:

• размер. Как мы уже отметили, по общему правилу арендная плата подлежит индексации, если иное не определено условиями договора. Поэтому, если вы не желаете рассчитывать индексацию, вам надо это зафиксировать в договоре (об ограничении размера арендной платы за земли сельхозназначения см. ниже);
• эквивалент денежной суммы, которая будет оплачиваться товарами, – если договором предусмотрена выплата в натуральной форме;
• срок выплаты. Закон не ограничивает периодичность осуществления таких платежей: ежемесячно, ежеквартально или раз в год.

Размер арендной платы за земли сельхозназначения

В ст. 1 Указа № 92 определено, что одной из приоритетных задач развития аграрного сектора экономики является обеспечение повышения уровня социальной защиты сельского населения. Речь идет о внедрении платы за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных долей (паев) в размере не меньше 3 % стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенном ее увеличении в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора. На практике многие расценивают это положение Указа № 92 как требование обязательно устанавливать арендную плату именно в таком размере.

Насколько правомерны такие утверждения? На наш взгляд, ограничения, установленные Указом № 92, носят рекомендательный характер, а Закон № 161, который регулирует вопросы, связанные с арендой земли, не содержит подобного ограничения. Поэтому стороны договора аренды вправе самостоятельно определять размер арендной платы и закреплять его в договоре. Исключение составляет договор аренды земель государственной и коммунальной собственности, стороны которого должны учитывать нормы НК. Такого же мнения придерживается и Госкомзем (см. Письма Госкомзема от 13.04.05 г. № 14-1111/2770, от 20.10.03 г. № 1417-2-ко1291/6647).

Тем не менее вопрос о размере арендной платы за сельхозземли, арендованные у граждан, на сегодня является неоднозначным и законодательно недостаточно урегулирован. Да и судебная практика по этому вопросу довольно противоречива, например:

• в постановлении ВХСУ от 10.10.12 г. (ЕГРСР, рег. № 26431295) отмечается, что норма Указа № 92 о введении платы за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных долей (паев) в размере не менее 3 % стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенном увеличении этой платы в зависимости от результатов хоздеятельности и финансового состояния арендатора, согласно ч. 3 ст. 106 Конституции Украины является обязательной для исполнения на территории Украины. Соответственно решение по этому делу было вынесено не в пользу сельхозпредприятия, которое арендовало у физлиц сельхозземли и уплачивало по договору арендную плату в размере менее 3 % стоимости земельного участка;
• в постановлении ВСУ от 06.04.16 г. (ЕГРСР, рег. № 57067163), наоборот, спор был решен в пользу сельхозпредприятия и было отмечено, что нормы Указа № 92 имеют рекомендательный характер, а нормы действующего законодательства, которыми регулируются отношения по аренде земли, не обязывают арендатора приводить размер арендной платы в соответствие с упомянутым Указом;
• в постановлении ВСУ от 17.10.18 г. (ЕГРСР, рег. № 77393346) также отмечено, что нормы Указа № 92 носят рекомендательный характер.

Поэтому, исходя из практики, рекомендуем устанавливать в договоре размер арендной платы не ниже 3 % стоимости земельного участка – тогда вы сможете избежать споров с контрагентами и контролирующими органами.

Выводы

При заключении договора аренды зданий и сооружений нужно учитывать, что если срок действия договора три и более года, то договор следует удостоверять нотариально, а право аренды должно быть зарегистрировано в соответствующем реестре.

При аренде земельных участков нотариальное удостоверение договора производится только по желанию сторон, а вот регистрировать право аренды обязательно, независимо от срока действия договора аренды.

Составляя договор аренды, не забудьте включить в него все существенные условия данного вида договора. Что это за условия, вы найдете в нашей консультации.