Оренда нерухомості у фізособи

Продаж нерухомості
Продаж рухомого майна: нюанси оподаткування
Оренда рухомого майна у фізособи

Для ведення господарської діяльності підприємства можуть орендувати у фізосіб приміщення, наприклад, під офіс. У консультації розглянемо, які особливості такої оренди, як розрахувати вартість оренди та який порядок її оподаткування.

Загальні положення

Відносини, що виникають у ході здійснення орендних операцій, регламентуються нормами ЦК та інших законодавчих актів.

Згідно зі ст. 793, 794 ЦК договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) складається в письмовій формі. Якщо строк договору становить три роки і більше, тоді договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та держреєстрації в порядку, визначеному законом.

При укладанні договору оренди нерухомості слід урахувати ряд нюансів:

1. У договорі необхідно вказати вартість приміщення. Причому наводиться відновна вартість, яка може бути застосована у випадку виникнення спірних ситуацій при ушкодженні майна.

2. Передача будови або приміщення в оренду орендарю та його повернення орендодавцю оформляються актом приймання-передачі, який підписують сторони договору (ст. 795 ЦК).

3. У договорі потрібно визначити момент нарахування орендної плати та порядок документального оформлення. Зокрема, орендар може нараховувати орендну плату на підставі договору та рахунків, надаваних орендодавцем.

Бухгалтерський облік

Операційна оренда об'єкта нерухомості відображається в обліку за правилами П(С)БО 14. При укладанні договору між пов'язаними особами (підприємством і фізособою) оцінка орендної плати повинна здійснюватися за одним із методів, запропонованих п. 6 П(С)БО 23, і не нижче розміру місячної амортизації такого об'єкта.

Витрати на оренду об'єкта, використовуваного в діяльності підприємства, відображаються в момент нарахування орендної плати залежно від напряму використання орендованих приміщень за дебетом рахунків обліку витрат (23, 91–94).

Податковий облік

Податок на прибуток

Нормами ПК коригування фінрезультату у випадку сплати орендної плати фізособам не передбачені. Тому всі понесені підприємством витрати враховуються при розрахунку податку на прибуток у повному обсязі.

ПДФО

Згідно з пп. 164.2.5 ПК дохід від надання майна в оренду включається до загального оподатковуваного доходу платника податків і є базою обкладення ПДФО.

Оренда нерухомості (крім земель сільгосппризначення, земельних і майнових паїв)

Відповідно до пп. 170.1.2 ПК орендар об'єктів нерухомості (зокрема будівель, приміщень) є податковим агентом орендодавця. Тобто ПДФО до бюджету перераховує підприємство-орендар, утримуючи його з доходу фізособи-орендодавця.

При передачі в оренду нерухомості (крім земель сільгосппризначення, земельних і майнових паїв) об'єкт обкладення ПДФО визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімального орендного платежу за нерухоме майно фізосіб за повний або неповний місяць оренди (пп. 170.1.2 ПК).

Така мінімальна сума розраховується відповідно до Методики № 1253 – виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 м² загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, установлюваних органом місцевого самоврядування, на території якого вона розташована, та оприлюднених до початку звітного податкового року.

Зазначимо, що зазвичай мінімальна вартість оренди оприлюднюється найбільш зручним для територіальної громади способом, наприклад, шляхом опублікування її розміру в ЗМІ.

Якщо орган місцевого самоврядування не визначив або не оприлюднив мінімальну вартість оренди до початку звітного року, розмір орендної плати встановлюється орендарем (крім орендарів-фізосіб, які не є суб'єктами господарювання) виходячи з розміру, передбаченого в договорі оренди (п. 6 Методики № 1253).

Тобто якщо орендна плата за договором виявиться меншою від установленого мінімуму, то розрахунок ПДФО здійснюється на основі мінімальної суми орендної плати, визначеної за Методикою № 1253, оскільки її розмір більший.

Якщо орендна плата нараховується (надається) у негрошовій формі, то об'єкт обкладення ПДФО визначається як сума такого нарахування, розрахована за звичайними цінами (збільшена на суму ПДВ), помножена на підвищувальний коефіцієнт 1,2195 (п. 164.5 ПК). Нагадаємо, цей коефіцієнт розраховується за формулою

100 : (100 – 18),

де    18 – ставка ПДФО.

Порядок перерахування ПДФО до бюджету такий:

• якщо виплата здійснюється на банківський рахунок фізосіб-орендодавців, то під час такої виплати єдиним платіжним документом (пп. 168.1.2 ПК);
• якщо орендна плата нараховується в негрошовій формі або виплачується готівкою з каси, тоді протягом трьох банківських днів, що настають за днем такого нарахування (виплати) (пп. 168.1.4 ПК);
• якщо оподатковуваний дохід нараховується фізособі, але не виплачується, то в строки, установлені для місячного податкового періоду, тобто до 30-го числа місяця, що настає за місяцем нарахування доходу (пп. 168.1.5 ПК).

Якщо юрособа має відокремлені підрозділи, які вповноважені укладати договори оренди з фізособами, то ПДФО нараховується та перераховується за місцезнаходженням даного підрозділу:

• юрособою – якщо такий підрозділ не вповноважений нараховувати і сплачувати ПДФО до бюджету (пп. 168.4.2 ПК);
• відокремленим підрозділом – якщо йому надано такі права (пп. 168.4.3 ПК).

Якщо орендар – підприємець, то ПДФО сплачується за місцем податкової реєстрації такого підприємця (ч. 2 ст. 64 БК).

Оренда землі

Порядок оподаткування операцій з оренди землі викладено в пп. 170.1.1 ПК. Відповідно до даної норми об'єкт оподаткування при оренді землі сільськогосподарського призначення, земельних паїв визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди, але не менше мінімального орендного платежу, передбаченого законодавством із питань оренди землі. Саме ця норма дає підставу податковим органам наполягати на мінімальному орендному платежі в розмірі 3 % вартості землі (ЗІР, категорія 103.09).

Зазначимо, що основним нормативно-правовим актом, що регулює відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон № 161. У ст. 21 цього Закону зазначено, що розмір орендної плати встановлюється за узгодженням сторін договору. Вимогу про мінімальний орендний платіж містить тільки Указ № 92, який не є документом, прийнятим відповідно до Закону № 161, ЗК, ЦК або інших актів.

Тим часом судова практика досить неоднозначна. Судами різних інстанцій і в різний час були дані як позитивні для орендодавця рішення (зокрема, якщо орендна плата за договором нижче 3 % вартості землі, то суд визнавав, що об'єкт обкладення ПДФО визначався виходячи із плати за договором), так і негативні.

Тому з метою безпеки варто враховувати згадану вище думку ДФС.

Військовий збір

Згідно з п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПК об'єктом обкладення військовим збором є доходи, наведені в п. 162.1 ПК. Орендар є податковим агентом орендодавця-фізособи та в частині військового збору, тому при його розрахунку діють правила, передбачені для розрахунку ПДФО.

ЄСВ

Винагорода, виплачувана фізособам за цивільно-правовими договорами, є об'єктом для нарахування ЄСВ (п. 1 ч. 1 Закону № 2464). При цьому сума винагороди потрапляє до бази обкладення ЄСВ, тільки якщо такий договір передбачає виконання робіт або надання послуг.

Згідно зі ст. 759 ЦК договір оренди є цивільно-правовим договором, за яким орендодавець або передає, або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату на певний строк. Тобто відносини, що виникають при укладанні договору оренди, не мають ознак правовідносин, які регулюють виконання робіт або надання послуг.

Заповнення форми № 1ДФ

Дані про дохід фізособи від здачі в оренду приміщення відображаються у формі № 1ДФ (п. 3.2–3.5, 3.11 Порядку № 4).

Розділ I заповнюється так:

• у графі За «Сума нарахованого доходу» вказується дохід, нарахований фізособі на підставі договору оренди за звітний квартал (у повній сумі, без відрахування ПДФО);
• графі 3 «Сума виплаченого доходу» – фактично виплачений дохід від надання в оренду приміщення за звітний квартал (також повністю, без відрахування ПДФО). Якщо фактично у звітному періоді дохід не виплачено, цю графу не заповнюють, оскільки спеціальна норма, що регулює відображення доходу, нарахованого у звітному кварталі та виплаченого в місяці, що настає за звітним кварталом, у формі № 1ДФ стосується тільки зарплати;
• графі 4а «Сума нарахованого податку» – сума нарахованого та утриманого за звітний квартал ПДФО;
• графі 4 «Сума перерахованого податку» – фактична сума перерахованого до бюджету податку за звітний квартал. Якщо фактично податок у звітному періоді не перераховано, у цій графі ставлять прочерк;
• графі 5 «Ознака доходу» – код ознаки «106».

У розд. II у рядку «Військовий збір» наводяться загальні суми нарахованого та фактично сплаченого підприємством-орендарем протягом звітного кварталу доходу на користь фізосіб, а також утриманий і фактично перерахований до бюджету військовий збір із доходів, виплачених усім фізособам. Відомостей про фізособу-орендодавця в цьому розділі не наводять.

Покажемо на прикладі, як відобразити в обліку орендаря операції з оренди нерухомості у фізособи.

ПРИКЛАД

Відповідно до договору оренди підприємство отримало від фізособи в оренду квартиру, яка буде використовуватися нею як офіс. Вихідні дані такі:

• відновна вартість квартири – 390 000 грн.;

• орендна плата – 10 000 грн. на місяць, що більше мінімального орендного платежу;

• у поточному місяці підприємство виконало поточний ремонт квартири за свій рахунок (передбачено договором) на суму 36 000 грн. (у т. ч. ПДВ – 6 000 грн.). Ремонт проводився підрядною організацією;

• комунальні послуги за місяць становили 2 400 грн. (у т. ч. ПДВ – 400 грн.). Договори з постачальниками комунальних послуг орендар уклав самостійно.

Облік зазначених операцій орендар веде так:

(грн.)

Висновки

Дохід у вигляді орендної плати, що сплачується підприємством-орендарем фізособі-орендодавцю, включається до загального оподатковуваного доходу такої особи та підлягає обкладенню ПДФО і військовим збором. При цьому підприємство як податковий агент перераховує до бюджету суми утриманих податків і відображає їх у формі № 1ДФ.