Продаж нерухомості

Продаж рухомого майна: нюанси оподаткування
Оренда рухомого майна у фізособи
Оренда нерухомості у фізособи

Для цілей оподаткування доходів від продажу фізособою нерухомості важливо розуміти, хто буде відповідальним за сплату ПДФО. У консультації розглянемо порядок обкладення ПДФО і військовим збором доходів фізособи, яка продає своє нерухоме майно, якщо покупцями є такі ж фізособи, юрособи та фізособи-підприємці.

ПДФО

Правила оподаткування доходів, отриманих від продажу нерухомості, викладено в ст. 172 ПК.

Нагадаємо, з метою оподаткування під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомого майна, крім їх спадкування та дарування (п. 172.8 ПК).

Порядок оподаткування доходу платника податків – резидента від продажу (обміну) нерухомості залежить від ряду факторів (її виду, кількості проданих протягом звітного року об'єктів та ін.) (див. таблицю).

Доходи фізосіб-нерезидентів від продажу нерухомості обкладаються податком у порядку, передбаченому для резидентів, – за ставкою 18 % (п. 172.9 ПК).

База оподаткування. Дохід, що підлягає оподаткуванню, визначається виходячи із ціни, зазначеної в договорі, але не нижче від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, і зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ПК). Таку оцінку проводять суб'єкти оціночної діяльності, визначені в ст. 5 Закону № 2658.

Якщо один об'єкт нерухомості обмінюється на інший (інші) з отриманням грошової компенсації, то згідно з п. 172.3 ПК дохід платника податків у вигляді грошової компенсації обкладається податком за тими ж правилами, що й дохід від продажу.

Сплата податку. Якщо стороною договору купівлі-продажу або міни є юрособа або фізособа-підприємець, то така особа є податковим агентом і, відповідно, утримує та сплачує податок до бюджету (п. 172.7 ПК). При цьому ПДФО повинен бути сплачений до бюджету до нотаріального посвідчення договору (п. 172.4, 172.7 ПК).

Якщо сторонами договору є тільки фізособи, сума ПДФО визначається й самостійно сплачується до бюджету через банк особою, яка продає або обмінює нерухомість з іншою фізособою, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни (п. 172.5 ПК).

При проведенні операцій із продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізособами нотаріус (п. 172.4 ПК):

• засвідчує договір при наявності оціночної вартості та документа про сплату ПДФО;
• надає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або офісу приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи його вартість і суму сплаченого ПДФО, у порядку, установленому для форми № 1ДФ.

І податковий агент, і нотаріус відображають дохід фізособи та суму перерахованого до бюджету ПДФО у формі № 1ДФ із кодом «104».

Якщо договір купівлі-продажу або міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено ПДФО, нотаріально не засвідчений, то платник податків має право на повернення сплаченого податку. Підставою для цього є податкова декларація та документи, що підтверджують фактичну сплату податку (п. 172.6 ПК).

Військовий збір

Військовий збір утримується з доходів фізосіб і сплачується до бюджету за правилами утримання та сплати ПДФО. Тому доходи фізособи від продажу нерухомого майна, які обкладаються ПДФО, також є базою обкладення військовим збором (пп. 1.2 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПК).

ПРИКЛАД 1

Підприємство придбало у фізособи-резидента для свого співробітника квартиру за ціною, зазначеною в договорі, – 2 600 000 грн. Фізособа купила квартиру в 2017 році. Для неї це перший у 2018 році продаж. Оціночна вартість квартири – 2 800 000 грн. Хто та у якому розмірі повинен сплатити ПДФО і військовий збір?

Квартира знаходиться у власності менше трьох років, тому дохід фізособи обкладається за ставкою 5 %.

База оподаткування – оціночна вартість (вона перевищує договірну ціну).

Оскільки покупець нерухомості – юрособа, вона є податковим агентом і утримує:

• ПДФО – 140 000 грн. (2 800 000 грн. х 5 %);
• військовий збір – 42 000 грн. (2 800 000 грн. х х 1,5 %).

Таким чином, продавець квартири отримає на руки 2 418 000 грн. (2 600 000 грн. – 140 000 грн. – 42 000 грн.).

До нотаріального посвідчення договору юрособа утримує та перераховує до бюджету за своїм місцезнаходженням ПДФО і військовий збір та відображає виплачений дохід у формі № 1ДФ (код «104»), яку подає до органу ДФС за своїм місцезнаходженням.

ПРИКЛАД 2

Фізособа продає фермерському господарству – юрособі земельну ділянку площею, що не перевищує норму безплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗК. Це перший продаж нерухомості в 2018 році. Земельна ділянка придбана в 2011 році. Договірна вартість ділянки 300 000 грн. Оціночна вартість – 220 000 грн. Який порядок оподаткування доходу?

Дохід від продажу земельної ділянки не обкладається ПДФО (перший продаж, у межах норм ст. 121 ЗК, у власності більше трьох років).

ПРИКЛАД 3

Фізособа продає фізособі житловий будинок, який знаходиться у власності більше трьох років. Протягом податкового звітного року фізособа продала гараж (договірна вартість – 300 000 грн., а оціночна – 300 000 грн.). Як обкладати ПДФО такі операції?

Гараж не належить до пільгової категорії об'єк­тів, зазначених у пп. 172.1 ПК, тому дохід від його продажу обкладається ПДФО за ставкою 5 % і військовим збором за ставкою 1,5 %. База оподаткування – 300 000 грн. Звідси сума ПДФО становитиме 15 000 грн. (300 000 грн. х 5 %), військовий збір – 4 500 грн. (300 000 грн. х 1,5 %).

Фізособа-продавець сплачує ПДФО і військовий збір до нотаріального посвідчення договору.

Дохід від продажу житлового будинку не буде обкладатися ПДФО (п. 172.1 ПК). Оподаткування такої операції здійснюється незалежно від того, що протягом звітного року був проданий гараж. Адже продаж житлового будинку – це перший продаж протягом звітного року пільгової категорії об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПК.

Висновки

Сума ПДФО та військового збору розраховується й самостійно сплачується до бюджету особою, яка продає (обмінює) нерухоме майно іншій фізособі, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу або міни.

Якщо покупцем є юрособа або фізособа-підприємець, то саме ці особи вважаються податковими агентами й зобов'язані утримати та перерахувати ПДФО до бюджету, а також відобразити виплачений дохід у формі № 1ДФ.