3 основних податкових ризика при оренді: як їх уникнути

Чим цінна ця стаття: ви будете в курсі, які податкові ризики виникають при укладенні договору оренди майна, і у вас будуть готові рішення, як їх уникнути. Також ви дізнаєтеся, як треба розрахувати розмір орендної плати, щоб максимально врахувати можливі витрати на утримання майна і до того ж отримувати прибуток від оренди.

Від чого допоможе захиститися: ви точно не почуєте претензій із боку податкових органів через неправильне оподаткування орендних операцій і вам не донарахують «зайвих» доходів і податкових зобов'язань.

Орендодавець та орендар повинні знати, що при оренді майна існують якісь підводні камені у вигляді податкових ризиків. Об них можна спіткнутися, якщо при укладенні договору оренди нехтувати деякими важливими умовами. Уважайте, що ця стаття – ваш лоцман.

Ризик 1. Витрати на ремонт майна

У чому ризик: податкові органи можуть не визнати витрати на ремонт майна (в орендодавця або орендаря) у складі податкових витрат. Причина: у договорі оренди сторони не зазначили, за чий рахунок проводиться ремонт майна, переданого в оренду.

Виникає запитання: навіщо це зазначати в договорі? Хто витратився на ремонт, того і витрати. І в ст. 776 Цивільного кодексу (далі – ЦК) сказано, що ремонт може здійснюватися як за рахунок орендодавця, так і за рахунок орендаря.

Проте зверніть увагу на два застереження у цій статті ЦК:

• за поточний ремонт платить орендар, якщо інше не передбачено договором або законом;
• за капітальний ремонт платить орендодавець, якщо договором або законом не встановлено інше.

Тому якщо капремонт оплатив орендар, то йому треба мати виправдання такої ініціативи – у вигляді умови в договорі або норми закону.

Друге запитання: яку суму витрат на ремонт можна включити до складу податкових витрат? Існує 10%-вий ремонтний ліміт, установлений п. 146.11 та 146.12 Податкового кодексу (далі – ПК). Сума витрат, яка виходить за рамки цього ліміту, до податкових витрат не потрапить. Правда, п. 146.19 ПК дозволяє орендареві амортизувати суму перевищення – але тільки в тому випадку, якщо договір оренди зобов'язує або дозволяє орендареві проводити ремонти та інші поліпшення об'єкта оренди.

От чому в договорі треба чітко зазначити, яка зі сторін зобов'язана ремонтувати майно. Це дуже важливо. Включивши цю умову до договору, ви уникнете спору з податковим органом із приводу визнання податкових витрат.

До того ж згідно з п. 1 ст. 10 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного і комунального майна» (далі – Закон № 2269) порядок відновлення орендованого майна є істотною умовою договору оренди. А керуватися нормами Закону № 2269 при здачі майна в оренду можуть підприємства будь-якої форми власності.

Як уникнути ризику: зазначити в договорі, за чий рахунок здійснюється ремонт майна.

Ризик 2. Індексація орендної плати

У чому ризик: податкові органи можуть трактувати частину суми індексації як безоплатну фінансову допомогу орендодавцеві і не визнають ці витрати в орендаря. Причина: у договорі передбачено індексацію орендної плати, але не вказано формулу для її розрахунку.

Можливість збільшувати розмір орендної плати на індекс інфляції передбачено ч. 3 ст. 762 ЦК. Прийнявши рішення про індексацію орендної плати, сторони повинні домовитися і про порядок її проведення. Наприклад, можна передбачити щорічну індексацію (якщо договір оренди укладається на декілька років), а можна і щомісячну.

Чому це так важливо? Річ у тому, що коли не зазначити в договорі формулу розрахунку індексованої орендної плати, податкові органи можуть застосувати формулу, передбачену п. 12 Методики, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі – Методика № 786). Адже інших нормативних актів, що регулюють порядок індексації орендної плати, немає.

Що в цьому страшного? Пояснимо. Методика № 786 установлює правила розрахунку орендної плати тільки за держмайно. А підприємства приватної форми власності мають право застосувати й інший, прийнятніший для них порядок розрахунку. І тоді їх сума орендної плати може виявитися меншою від суми, розрахованої податковим органом за допомогою Методики № 786. Це і призведе до ризику, який ми сформулювали вище. Різницю визнають безоплатною фінансовою допомогою орендодавцеві, в орендаря не визнають витрати в цій сумі.

Як уникнути ризику: зазначити в договорі, чи підлягає індексації сума орендної плати, у яких випадках застосовується індекс інфляції та за якою формулою розраховується індексована орендна плата.

Ризик 3. Компенсація комунальних послуг

У чому ризик: податковий орган може визнати, що комунальні послуги отримано орендарем безплатно. Причина: у договорі не зазначено порядок компенсації вартості таких послуг орендарем.

При оренді будівлі (приміщення) орендар у будь-якому випадку користується комунальними послугами (електрика, опалення, водовідведення тощо). При цьому можливі такі варіанти:

• орендар оплачує комунальні послуги самостійно (укладає договори безпосередньо з постачальниками таких послуг);
• орендар відшкодовує вартість комунальних послуг орендодавцеві за окремими рахунками;
• вартість комунальних послуг включено до орендної плати.

Один із варіантів треба зазначити в договорі. Інакше у сторін можуть бути проблеми. Наприклад, в орендаря можуть визнати такі послуги безплатно отриманими. І вимагати, щоб він виключив їх вартість зі складу витрат і включив до доходів (згідно з пп. 135.5.4 ПК), а суму ПДВ – виключив із податкового кредиту. Від орендодавця зажадають нарахувати податкові зобов'язання згідно з пп. «г» п. 198.5 ПК.

Як уникнути ризику: передбачити в договорі порядок оплати орендарем вартості комунальних послуг.

ВИСНОВКИ

Безумовно, у статті ми описали не всі ризики, які можуть виникнути в орендарів та орендодавців при оренді майна. Виходьте зі своєї конкретної ситуації і заздалегідь включайте до договору «антиризикові» умови. Але у будь-якому випадку зазначте в договорі:

• за чий рахунок здійснюються ремонти;
• яким чином орендар відшкодовує орендодавцеві оплату комунальних послуг.