Підписуйся на інформаційну страховку бухгалтера
Розділи:
Підрозділи:
Підрозділи:
Підрозділи:

3 основних податкових ризика при оренді: як їх уникнути

18.08.2014

Чим цінна ця стаття: ви будете в курсі, які податкові ризики виникають при укладенні договору оренди майна, і у вас будуть готові рішення, як їх уникнути. Також ви дізнаєтеся, як треба розрахувати розмір орендної плати, щоб максимально врахувати можливі витрати на утримання майна і до того ж отримувати прибуток від оренди.

Від чого допоможе захиститися: ви точно не почуєте претензій із боку податкових органів через неправильне оподаткування орендних операцій і вам не донарахують «зайвих» доходів і податкових зобов'язань.

Орендодавець та орендар повинні знати, що при оренді майна існують якісь підводні камені у вигляді податкових ризиків. Об них можна спіткнутися, якщо при укладенні договору оренди нехтувати деякими важливими умовами. Уважайте, що ця стаття – ваш лоцман.

Ризик 1. Витрати на ремонт майна

У чому ризик: податкові органи можуть не визнати витрати на ремонт майна (в орендодавця або орендаря) у складі податкових витрат. Причина: у договорі оренди сторони не зазначили, за чий рахунок проводиться ремонт майна, переданого в оренду.

Виникає запитання: навіщо це зазначати в договорі? Хто витратився на ремонт, того і витрати. І в ст. 776 Цивільного кодексу (далі – ЦК) сказано, що ремонт може здійснюватися як за рахунок орендодавця, так і за рахунок орендаря.

Проте зверніть увагу на два застереження у цій статті ЦК:

  • за поточний ремонт платить орендар, якщо інше не передбачено договором або законом;
  • за капітальний ремонт платить орендодавець, якщо договором або законом не встановлено інше.

Тому якщо капремонт оплатив орендар, то йому треба мати виправдання такої ініціативи – у вигляді умови в договорі або норми закону.

Друге запитання: яку суму витрат на ремонт можна включити до складу податкових витрат? Існує 10%-вий ремонтний ліміт, установлений п. 146.11 та 146.12 Податкового кодексу (далі – ПК). Сума витрат, яка виходить за рамки цього ліміту, до податкових витрат не потрапить. Правда, п. 146.19 ПК дозволяє орендареві амортизувати суму перевищення – але тільки в тому випадку, якщо договір оренди зобов'язує або дозволяє орендареві проводити ремонти та інші поліпшення об'єкта оренди.

От чому в договорі треба чітко зазначити, яка зі сторін зобов'язана ремонтувати майно. Це дуже важливо. Включивши цю умову до договору, ви уникнете спору з податковим органом із приводу визнання податкових витрат.

До того ж згідно з п. 1 ст. 10 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного і комунального майна» (далі – Закон № 2269) порядок відновлення орендованого майна є істотною умовою договору оренди. А керуватися нормами Закону № 2269 при здачі майна в оренду можуть підприємства будь-якої форми власності.

Як уникнути ризику: зазначити в договорі, за чий рахунок здійснюється ремонт майна.

Ризик 2. Індексація орендної плати

У чому ризик: податкові органи можуть трактувати частину суми індексації як безоплатну фінансову допомогу орендодавцеві і не визнають ці витрати в орендаря. Причина: у договорі передбачено індексацію орендної плати, але не вказано формулу для її розрахунку.

Можливість збільшувати розмір орендної плати на індекс інфляції передбачено ч. 3 ст. 762 ЦК. Прийнявши рішення про індексацію орендної плати, сторони повинні домовитися і про порядок її проведення. Наприклад, можна передбачити щорічну індексацію (якщо договір оренди укладається на декілька років), а можна і щомісячну.

Чому це так важливо? Річ у тому, що коли не зазначити в договорі формулу розрахунку індексованої орендної плати, податкові органи можуть застосувати формулу, передбачену п. 12 Методики, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі – Методика № 786). Адже інших нормативних актів, що регулюють порядок індексації орендної плати, немає.

Що в цьому страшного? Пояснимо. Методика № 786 установлює правила розрахунку орендної плати тільки за держмайно. А підприємства приватної форми власності мають право застосувати й інший, прийнятніший для них порядок розрахунку. І тоді їх сума орендної плати може виявитися меншою від суми, розрахованої податковим органом за допомогою Методики № 786. Це і призведе до ризику, який ми сформулювали вище. Різницю визнають безоплатною фінансовою допомогою орендодавцеві, в орендаря не визнають витрати в цій сумі.

Як уникнути ризику: зазначити в договорі, чи підлягає індексації сума орендної плати, у яких випадках застосовується індекс інфляції та за якою формулою розраховується індексована орендна плата.

Ризик 3. Компенсація комунальних послуг

У чому ризик: податковий орган може визнати, що комунальні послуги отримано орендарем безплатно. Причина: у договорі не зазначено порядок компенсації вартості таких послуг орендарем.

При оренді будівлі (приміщення) орендар у будь-якому випадку користується комунальними послугами (електрика, опалення, водовідведення тощо). При цьому можливі такі варіанти:

  • орендар оплачує комунальні послуги самостійно (укладає договори безпосередньо з постачальниками таких послуг);
  • орендар відшкодовує вартість комунальних послуг орендодавцеві за окремими рахунками;
  • вартість комунальних послуг включено до орендної плати.

Один із варіантів треба зазначити в договорі. Інакше у сторін можуть бути проблеми. Наприклад, в орендаря можуть визнати такі послуги безплатно отриманими. І вимагати, щоб він виключив їх вартість зі складу витрат і включив до доходів (згідно з пп. 135.5.4 ПК), а суму ПДВ – виключив із податкового кредиту. Від орендодавця зажадають нарахувати податкові зобов'язання згідно з пп. «г» п. 198.5 ПК.

Як уникнути ризику: передбачити в договорі порядок оплати орендарем вартості комунальних послуг.

ВИСНОВКИ

Безумовно, у статті ми описали не всі ризики, які можуть виникнути в орендарів та орендодавців при оренді майна. Виходьте зі своєї конкретної ситуації і заздалегідь включайте до договору «антиризикові» умови. Але у будь-якому випадку зазначте в договорі:

  • за чий рахунок здійснюються ремонти;
  • яким чином орендар відшкодовує орендодавцеві оплату комунальних послуг.

Коментарі до матеріалу
Швидка реєстрація
Будьте в курсі змін і актуальних тем, задавайте питання.
Статті за темою
30.06.2025
З дати оформлення податкової накладної минуло 365 днів: чи може платник ПДВ скористатися податковим кредитом?
Розглянемо, чи може платник ПДВ скористатися податковим кредитом, якщо з дати складання податкової накладної сплило 365 днів Практична ситуація Бухгалтер виявила податкову накладну, з дати оформлення якої минуло 365 днів. Податкова накладна була зареєстрована своєчасно і не була заблокована. Чи є м...
23.06.2025
У звітному місяці не було оподатковуваних операцій: чи потрібно розподіляти вхідний ПДВ?
У звітному місяці були лише операції, що не обкладаються ПДВ? І ви не знаєте, чи потрібно в такому разі робити розподіл вхідного ПДВ і нараховувати компенсуючі зобов’язання? У статті ми відповімо на це запитання, а також пояснимо, як нараховувати податкові зобов’язання у разі здійснення ...
16.06.2025
Частка використання менше 0,01 %: чи потрібно розподіляти ПДВ?
Коли потрібно розподіляти вхідний ПДВ, якщо частка використання товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях за підсумками поточного звітного періоду становила менше 0,01 %, а за підсумками календарного року значення частка використання становить уже більше ніж 0,01 %? Поговорим...
Популярне
20.06.2025
Резерв сумнівних боргів: у яких випадках підприємству вигідно його створювати
Розповімо, які підприємства можуть оптимізувати податок на прибуток шляхом створення резерву сумнівних боргів та як правильно сформувати цей резерв, щоб не було претензій з боку контролюючих органів. У чому полягає проблема: оптимізація об’єкта обкладення податком на прибуток для деяких підпри...
20.06.2025
Як розрахувати резерв відпусток на дату балансу
У статті розповімо про порядок формування резерву відпусток і регулярність його перегляду. Чи треба щомісячно інвентаризувати резерв? Забезпечення на оплату відпусток формується для рівномірного розподілу витрат на відпустки між звітними періодами. Його створення – обов’язок підприємства...
20.06.2025
Резерв на виконання гарантійних забов'язань: хто повинен створювати та в чому вигода
У статті розповімо, як знання стандартів бухобліку допомагають оптимізувати базу обкладення податком на прибуток. Також поговоримо про формування резерву на виконання гарантійних зобов’язань. Корисна норма бухобліку: згідно з п. 13–18 НП(С)БО 11 «Зобов'язання» підприємствам д...
Нове
30.06.2025
Чи сплачується податок на нерухомість за споруди?
У статті розглянемо, чи потрібно сплачувати податок на нерухомість за інженерні споруди, зокрема трансформаторну підстанцію. Порядок справляння податку на нерухомість завжди викликає чимало запитань. Одне з найпоширеніших: що саме вважати об’єктом оподаткування? Якщо з житловою нерухомістю все...
30.06.2025
З дати оформлення податкової накладної минуло 365 днів: чи може платник ПДВ скористатися податковим кредитом?
Розглянемо, чи може платник ПДВ скористатися податковим кредитом, якщо з дати складання податкової накладної сплило 365 днів Практична ситуація Бухгалтер виявила податкову накладну, з дати оформлення якої минуло 365 днів. Податкова накладна була зареєстрована своєчасно і не була заблокована. Чи є м...
27.06.2025
Чи можна платнику єдиного податку продавати товари за подарункові сертифікати?
Платник єдиного податку має намір продавати подарункові сертифікати, які потім буде приймати в оплату товарів у своєму магазині. З’ясуємо, чи дозволена така схема роботи на єдиному податку і які податкові ризики вона може нести. Платник єдиного податку хоче продавати подарункові сертифікати рі...
Кращі матеріали