Подписывайся на информационную страховку бухгалтера
Разделы:
Подразделы:
Подразделы:
Подразделы:

3 основных налоговых риска при аренде: как их избежать

18.08.2014

Риск 1. Расходы на ремонт имущества

В чем риск: налоговые органы могут не признать затраты на ремонт имущества (у арендодателя или арендатора) в составе налоговых расходов. Причина: в договоре аренды стороны не указали, за чей счет проводится ремонт имущества, переданного в аренду.

Возникает вопрос: зачем это указывать в договоре? Кто потратился на ремонт, того и расходы. И в ст. 776 Гражданского кодекса (далее – ГК) сказано, что ремонт может осуществляться как за счет арендодателя, так и за счет арендатора.

Однако обратите внимание на две оговорки в этой статье ГК:

  • за текущий ремонт платит арендатор, если иное не предусмотрено договором или законом;
  • за капитальный ремонт платит арендодатель, если договором или законом не установлено иное.

Поэтому если капремонт оплатил арендатор, то ему надо иметь оправдание такой инициативы – в виде условия в договоре или нормы закона.

Второй вопрос: какую сумму затрат на ремонт можно включить в состав налоговых расходов? Существует 10%-ный ремонтный лимит, установленный п. 146.11 и 146.12 Налогового кодекса (далее – НК). Суммы затрат, которая выходит за рамки этого лимита, в налоговые расходы не попадет. Правда, п. 146.19 НК разрешает арендатору амортизировать сумму превышения – но только в том случае, если договор аренды обязывает или позволяет арендатору проводить ремонты и другие улучшения объекта аренды.

Вот почему в договоре надо четко указать, какая из сторон обязана ремонтировать имущество. Это очень важно. Включив данное условие в договор, вы избавите себя от споров с налоговым органом по поводу признания налоговых расходов.

К тому же согласно п. 1 ст. 10 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269) порядок восстановления арендованного имущества является существенным условием договора аренды. А руководствоваться нормами Закона № 2269 при сдаче имущества в аренду могут предприятия любой формы собственности.

Как избежать риска: указать в договоре, за чей счет осуществляется ремонт имущества.

Риск 2. Индексация арендной платы

В чем риск: налоговые органы могут трактовать часть суммы индексации как безвозмездную финансовую помощь арендодателю и не признают эти расходы у арендатора. Причина: в договоре предусмотрена индексация арендной платы, но не указана формула для ее расчета.

Возможность увеличивать размер арендной платы на индекс инфляции предусмотрена ч. 3 ст. 762 ГК. Приняв решение об индексации арендной платы, стороны должны договориться и о порядке ее проведения. Например, можно предусмотреть ежегодную индексацию (если договор аренды заключается на несколько лет), а можно и ежемесячную.

Почему это так важно? Дело в том, что если не указать в договоре формулу расчета индексированной арендной платы, налоговые органы могут применить формулу, предусмотренную п. 12 Методики, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786). Ведь других нормативных актов, регулирующих порядок индексации арендной платы, нет.

Что в этом страшного? Поясним. Методика № 786 устанавливает правила расчета арендной платы только за госимущество. А предприятия частной формы собственности вправе применить и другой, более приемлемый для них порядок расчета. И тогда их сумма арендной платы может оказаться меньше суммы, рассчитанной налоговым органом с помощью Методики № 786. Это и приведет к риску, который мы сформулировали выше. Разницу посчитают безвозмездной финансовой помощью арендодателю, у арендатора не признают расходы в этой сумме.

Как избежать риска: указать в договоре, подлежит ли индексации сумма арендной платы, в каких случаях применяется индекс инфляции и по какой формуле рассчитывается индексированная арендная плата.

Риск 3. Компенсация коммунальных услуг

В чем риск: налоговый орган может признать, что коммунальные услуги получены арендатором бесплатно. Причина: в договоре не указан порядок компенсации стоимости таких услуг арендатором.

При аренде здания (помещения) арендатор в любом случае пользуется коммунальными услугами (электричество, отопление, водоотведение и пр.). При этом возможны такие варианты:

  • арендатор оплачивает коммунальные услуги самостоятельно (заключает договоры напрямую с поставщиками таких услуг);
  • арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг арендодателю по отдельным счетам;
  • стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату.

Один из вариантов надо указать в договоре. Иначе у сторон могут быть проблемы. Например, у арендатора могут признать такие услуги бесплатно полученными. И потребовать, чтобы он исключил их стоимость из состава расходов и включил в доходы (согласно пп. 135.5.4 НК), а сумму НДС – исключил из налогового кредита. От арендодателя потребуют начислить налоговые обязательства согласно пп. "г" пю 198.5 НК.

Как избежать риска: предусмотреть в договоре порядок оплаты арендатором стоимости коммунальных услуг.

ВЫВОДЫ

Безусловно, в статье мы описали не все риски, которые могут возникнуть у арендаторов и арендодателей при аренде имущества. Исходите из своей конкретной ситуации и заранее включайте в договор «антирисковые» условия. Но в любом случае укажите в договоре:

  • за чей счет осуществляются ремонты;;
  • каким образом арендатор возмещает оплату коммунальных услуг.
Комментарии к материалу
Быстрая регистрация
Будьте в курсе изменений и актуальных тем, задавайте вопросы.
Статьи по теме
30.06.2025
С даты оформления налоговой накладной прошло 365 дней: может ли плательщик НДС воспользоваться налоговым кредитом?
Рассмотрим, может ли плательщик НДС воспользоваться налоговым кредитом, если с даты составления налоговой накладной истекло 365 дней. Практическая ситуация Бухгалтер выявила налоговую накладную, с даты оформления которой прошло 365 дней. Налоговая накладная была зарегистрирована своевременно и не б...
23.06.2025
В отчетном месяце не было налогооблагаемых операций: нужно ли распределять входящий НДС?
В отчетном месяце были только операции, не облагаемые НДС? И вы не знаете, нужно ли в таком случае производить распределение входящего НДС и начислять компенсирующие обязательства? В статье мы ответим на этот вопрос, а также объясним, как начислять налоговые обязательства в случае предоплаты за неск...
16.06.2025
Доля использования менее 0,01 %: нужно ли распределять НДС?
Когда нужно распределять входящий НДС, если доля использования товаров/услуг, необоротных активов в не облагаемых налогом операциях по итогам текущего отчетного периода составляла менее 0,01 %, а по итогам календарного года значение доли использования составляет уже более 0,01 %? Поговорим об этом в...
Популярное
20.06.2025
Резерв сомнительных долгов: в каких случаях предприятию выгодно его создавать
Расскажем, какие предприятия могут оптимизировать налог на прибыль путем создания резерва сомнительных долгов и как правильно сформировать этот резерв, чтобы не было претензий со стороны контролирующих органов. В чем состоит проблема: оптимизация объекта обложения налогом на прибыль для некоторых пр...
20.06.2025
Как рассчитать резерв отпусков на дату баланса
В статье расскажем о порядке формирования резерва отпусков и регулярности его пересмотра. Нужно ли ежемесячно инвентаризовать резерв? Обеспечение на оплату отпусков формируется для равномерного распределения расходов на отпуска между отчетными периодами. Его создание – обязанность предприятия....
20.06.2025
Резерв на выполнение гарантийных обязательств: кто должен создавать и в чем выгода
В статье расскажем, как знания стандартов бухучета помогают оптимизировать базу обложения налогом на прибыль. Также поговорим о формировании резерва на выполнение гарантийных обязательств. Полезная норма бухучета: согласно п. 13–18 НП(С)БУ 11 «Обязательства» предприятиям дана возмо...
Новое
30.06.2025
Уплачивается ли налог на недвижимость за сооружения?
Рассмотрим в статье, нужно ли платить налог на недвижимость за инженерные сооружения, в частности трансформаторную подстанцию. Порядок взимания налога на недвижимость всегда вызывает множество вопросов. Одно из самых распространенных: что считать объектом налогообложения? Если с жилой недвижимостью ...
30.06.2025
С даты оформления налоговой накладной прошло 365 дней: может ли плательщик НДС воспользоваться налоговым кредитом?
Рассмотрим, может ли плательщик НДС воспользоваться налоговым кредитом, если с даты составления налоговой накладной истекло 365 дней. Практическая ситуация Бухгалтер выявила налоговую накладную, с даты оформления которой прошло 365 дней. Налоговая накладная была зарегистрирована своевременно и не б...
27.06.2025
Можно ли плательщику единого налога продавать товар за подарочные сертификаты?
Плательщик единого налога намерен продавать подарочные сертификаты, которые затем будет принимать в оплату товаров в своем магазине. Выясним, разрешена ли такая схема работы на едином налоге и какие налоговые риски она может нести. Плательщик единого налога хочет продавать подарочные сертификаты раз...
Лучшие материалы