3 основных налоговых риска при аренде: как их избежать

Риск 1. Расходы на ремонт имущества

В чем риск: налоговые органы могут не признать затраты на ремонт имущества (у арендодателя или арендатора) в составе налоговых расходов. Причина: в договоре аренды стороны не указали, за чей счет проводится ремонт имущества, переданного в аренду.

Возникает вопрос: зачем это указывать в договоре? Кто потратился на ремонт, того и расходы. И в ст. 776 Гражданского кодекса (далее – ГК) сказано, что ремонт может осуществляться как за счет арендодателя, так и за счет арендатора.

Однако обратите внимание на две оговорки в этой статье ГК:

• за текущий ремонт платит арендатор, если иное не предусмотрено договором или законом;
• за капитальный ремонт платит арендодатель, если договором или законом не установлено иное.

Поэтому если капремонт оплатил арендатор, то ему надо иметь оправдание такой инициативы – в виде условия в договоре или нормы закона.

Второй вопрос: какую сумму затрат на ремонт можно включить в состав налоговых расходов? Существует 10%-ный ремонтный лимит, установленный п. 146.11 и 146.12 Налогового кодекса (далее – НК). Суммы затрат, которая выходит за рамки этого лимита, в налоговые расходы не попадет. Правда, п. 146.19 НК разрешает арендатору амортизировать сумму превышения – но только в том случае, если договор аренды обязывает или позволяет арендатору проводить ремонты и другие улучшения объекта аренды.

Вот почему в договоре надо четко указать, какая из сторон обязана ремонтировать имущество. Это очень важно. Включив данное условие в договор, вы избавите себя от споров с налоговым органом по поводу признания налоговых расходов.

К тому же согласно п. 1 ст. 10 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269) порядок восстановления арендованного имущества является существенным условием договора аренды. А руководствоваться нормами Закона № 2269 при сдаче имущества в аренду могут предприятия любой формы собственности.

Как избежать риска: указать в договоре, за чей счет осуществляется ремонт имущества.

Риск 2. Индексация арендной платы

В чем риск: налоговые органы могут трактовать часть суммы индексации как безвозмездную финансовую помощь арендодателю и не признают эти расходы у арендатора. Причина: в договоре предусмотрена индексация арендной платы, но не указана формула для ее расчета.

Возможность увеличивать размер арендной платы на индекс инфляции предусмотрена ч. 3 ст. 762 ГК. Приняв решение об индексации арендной платы, стороны должны договориться и о порядке ее проведения. Например, можно предусмотреть ежегодную индексацию (если договор аренды заключается на несколько лет), а можно и ежемесячную.

Почему это так важно? Дело в том, что если не указать в договоре формулу расчета индексированной арендной платы, налоговые органы могут применить формулу, предусмотренную п. 12 Методики, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786). Ведь других нормативных актов, регулирующих порядок индексации арендной платы, нет.

Что в этом страшного? Поясним. Методика № 786 устанавливает правила расчета арендной платы только за госимущество. А предприятия частной формы собственности вправе применить и другой, более приемлемый для них порядок расчета. И тогда их сумма арендной платы может оказаться меньше суммы, рассчитанной налоговым органом с помощью Методики № 786. Это и приведет к риску, который мы сформулировали выше. Разницу посчитают безвозмездной финансовой помощью арендодателю, у арендатора не признают расходы в этой сумме.

Как избежать риска: указать в договоре, подлежит ли индексации сумма арендной платы, в каких случаях применяется индекс инфляции и по какой формуле рассчитывается индексированная арендная плата.

Риск 3. Компенсация коммунальных услуг

В чем риск: налоговый орган может признать, что коммунальные услуги получены арендатором бесплатно. Причина: в договоре не указан порядок компенсации стоимости таких услуг арендатором.

При аренде здания (помещения) арендатор в любом случае пользуется коммунальными услугами (электричество, отопление, водоотведение и пр.). При этом возможны такие варианты:

• арендатор оплачивает коммунальные услуги самостоятельно (заключает договоры напрямую с поставщиками таких услуг);
• арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг арендодателю по отдельным счетам;
• стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату.

Один из вариантов надо указать в договоре. Иначе у сторон могут быть проблемы. Например, у арендатора могут признать такие услуги бесплатно полученными. И потребовать, чтобы он исключил их стоимость из состава расходов и включил в доходы (согласно пп. 135.5.4 НК), а сумму НДС – исключил из налогового кредита. От арендодателя потребуют начислить налоговые обязательства согласно пп. "г" пю 198.5 НК.

Как избежать риска: предусмотреть в договоре порядок оплаты арендатором стоимости коммунальных услуг.

ВЫВОДЫ

Безусловно, в статье мы описали не все риски, которые могут возникнуть у арендаторов и арендодателей при аренде имущества. Исходите из своей конкретной ситуации и заранее включайте в договор «антирисковые» условия. Но в любом случае укажите в договоре:

• за чей счет осуществляются ремонты;;
• каким образом арендатор возмещает оплату коммунальных услуг.