Коли потрібне нотаріальне посвідчення договорів і держреєстрація прав за ними

18.08.2014 26012 5 2

Чим цінна ця стаття. Ви будете точно знати, які договори потребують нотаріального посвідчення і коли необхідно реєструвати права на майно, що є предметом договору.

Від чого допоможе захиститися. Від визнання договору недійсним і настання у зв'язку із цим негативних наслідків, у тому числі і фінансових втрат.

При оформленні договору сторони нерідко ставлять собі запитання, чи потрібно нотаріально посвідчувати договір і реєструвати права, отримані в результаті виконання договору. Щоб узнати відповідь на це запитання, необхідно звертатися до значної кількості нормативних документів, витрачати час.

Для вашої зручності у статті ми систематизували всю інформацію і виклали її в табличній формі. Також тут ви знайдете інші важливі відомості, що стосуються дотримання форми договору.

Посвідчення договорів у нотаріуса

Спершу нагадаємо, що одна з умов дійсності договору – це його вчинення в установленій законом формі (ст. 203 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Чинне законодавство допускає укладення договорів у двох формах: усній і письмовій.

В усній формі укладаються договори, що повністю виконуються в момент їх учинення (наприклад, купівля продуктів на ринку, придбання громадянами товарів у магазині), якщо законом не передбачено обов'язкову письмову форму для таких правочинів.

Письмова форма обов'язкова для договорів:

між юридичними особами;
між юридичною та фізичною особою, крім правочинів, що повністю виконуються в момент їх учинення;
між фізичними особами на суму більше 20 НМДГ (340 грн.), крім правочинів, що повністю виконуються в момент їх учинення.

Також письмова форма прямо передбачена законом для деяких видів договорів, наприклад для договору дарування з обов'язком передати річ у майбутньому (ст. 719 ЦК). Письмові договори посвідчуються в нотаріуса у двох випадках:

якщо на цьому наполягає одна зі сторін (незалежно від виду та суми договору). Іншими словами, будь-який договір сторони можуть посвідчувати в нотаріуса (ст. 639 ЦК);
якщо цього вимагає закон (перелік таких договорів наведено в таблиці на наступній сторінці).

Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню

№ п/п	Вид договору	Правова норма
1	2	3
1	Договір про державні закупівлі (якщо на цьому наполягає замовник торгів)	Ст. 209 ЦК
2	Договір про виділення в натурі частки з нерухомого спільного майна	Ст. 364 ЦК
3	Договір про поділ нерухомого майна, яке знаходиться у спільній частковій власності	Ст. 367 ЦК
4	Договір про поділ нерухомого майна, що знаходиться у спільній сумісній власності	Ст. 372 ЦК
5	Договір застави нерухомого майна, майнових прав на нерухомість, об'єктів незавершеного будівництва; космічних об'єктів; транспортних засобів, що підлягають держреєстрації	Ст. 577 ЦК
6	Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири), іншого нерухомого майна (крім купівлі-продажу майна, що знаходиться в податковій заставі)*	Ст 657 ЦК
7	Договір міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири), іншого нерухомого майна	Ст. 716 ЦК
8	Договір дарування нерухомого майна, а також дарування валютних цінностей на суму більше 50 НМДГ (850 грн.)	Ст. 719 ЦК
9	Договір пожертвування нерухомого майна, а також пожертвування валютних цінностей на суму більше 50 НМДГ (850 грн.)	Ст. 729 ЦК
10	Договір ренти	Ст. 732 ЦК
11	Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти	Ст. 732 ЦК
12	Договір довічного утримання	Ст. 745 ЦК
13	Договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) на строк 3 роки і більше	Ст. 793 ЦК
14	Договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи	Ст. 799 ЦК
15	Договір оренди житла з викупом	Ст. 811 ЦК
16	Договір оренди земельної ділянки (за бажанням однієї зі сторін договору)	Ст. 14 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV
17	Договір позики будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк 3 роки і більше	Ст. 828 ЦК
18	Договір позики транспортного засобу за участю фізичної особи	Ст. 828 ЦК
19	Договір управління нерухомим майном	Ст. 1031 ЦК
20	Спадковий договір	Ст. 1304 ЦК
* Продаж майна, що знаходиться в податковій заставі, здійснюється через цільові аукціони і не потребує нотаріального посвідчення (п. 95.21 Податкового кодексу).

Що станеться, якщо нотаріальну форму договору не дотримано?

Нотаріальне посвідчення договору, по суті, є додатковою гарантією дійсності договору. Перед посвідченням вашого договору нотаріус упевниться, що зміст договору відповідає вимогам закону; перевірить правоздатність сторін і повноваження їх представників. Договір сторонами підписується і скріплюється печаткою (за її наявності) у присутності нотаріуса.

Процедуру посвідчення договорів установлено Законом від 02.09.93 р. № 3425-XII «Про нотаріат» (далі – Закон № 3425) і Порядком, затвердженим наказом Мін’юсту від 22.02.12 р. № 29/5. Текст договору нотаріус переносить на спеціальний бланк нотаріального документа. Договір оформляється в декількох примірниках, з урахуванням того, що один примірник залишається у справах нотаріальної контори (ст. 59 Закону № 3425). Після посвідчення нотаріус проставляє посвідчувальний напис на всіх примірниках договору. Договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

Якщо не дотримано нотаріальну форму в разі, коли згідно із законом вона необхідна, то договір уважається нікчемним (ст. 220 ЦК). Нікчемність договору означає, що договору не було, і сторони повинні повернути все те, що отримали за договором (тобто повернутися в первісний стан).

Цього вдасться уникнути, якщо визнати договір дійсним у судовому порядку. Але це можна зробити, тільки якщо сторони домовилися про всі істотні умови, договір повністю або частково виконано, але одна зі сторін ухиляється від нотаріального посвідчення. Правда, факт ухилення від нотаріального посвідчення необхідно ще довести. Тому рекомендуємо включати до договору умову про те, хто зі сторін забезпечує посвідчення договору в нотаріуса, тобто знаходить нотаріуса, домовляється про час його відвідувань і повідомляє другу сторону про це.

Реєстрація договорів

Законом від 11.02.10 р. № 1878-Vl було внесено зміни до ряду законодавчих актів. Зокрема, із ЦК було виключено вимоги про державну реєстрацію правочинів із нерухомості. Таку реєстрацію здійснювали нотаріуси шляхом унесення запису про укладення договору до Державного реєстру правочинів одночасно з нотаріальним посвідченням договору. На сьогодні правочини з нерухомим майном потребують нотаріального посвідчення і подальшої реєстрації прав на це майно.

Проте деякі договори підлягають держреєстрації (ст. 210 ЦК). Саме із цього моменту вони набувають чинності. Наприклад, згідно зі ст. 1118 ЦК договори комерційної концесії підлягають держреєстрації. Органом реєстрації названо орган, що здійснює держреєстрацію правовласника, тобто держреєстратори. Якщо ж правовласник – нерезидент, реєстрація проводиться реєстратором користувача. Проте порядок проведення такої реєстрації не затверджено, та й повноважень таких у держреєстраторів згідно із Законом від 15.05.03 р. № 755-lV немає.

Реєстрація прав на майно

Обов'язковість державної реєстрації прав на нерухоме майно передбачена ст. 182 ЦК. Порядок такої реєстрації встановлено Законом від 01.07.04 р. № 1952-lV. Зверніть увагу: права на нерухоме майно, які підлягають держреєстрації, виникають із моменту їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Обов'язковій держреєстрації підлягають: право власності на нерухоме майно; право володіння, право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами на строк не менше ніж 3 роки; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Для реалізації цих положень при Мін’юсті було створено Державну реєстраційну службу України (Укрдержреєстр) (офіційний сайт цієї служби www.drsu.gov.ua). Держреєстрацію здійснюють структурні підрозділи Мін’юсту на місцях: районні, районні в містах, міські (міст обласного значення), міжрайонні управління юстиції, а також нотаріуси. Нотаріуси реєструють права, які виникли в результаті вчинення цим нотаріусом нотаріальних дій стосовно даного майна.

Держреєстрація прав проводиться за місцем розташування об'єкта нерухомого майна протягом 14 робочих днів із моменту приймання заяви про реєстрацію. Порядок такої реєстрації затверджено постановою КМУ від 17.10.13 р. № 868.

ВИСНОВКИ

1. Договір матиме ті наслідки, на які розраховували сторони при його укладенні, якщо сторонами дотримано встановлені законом вимоги щодо форми договору (письмова проста або письмова нотаріальна) і реєстрації отриманих прав на майно.

2. Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, набувають чинності тільки після такого посвідчення. Якщо проігнорувати це правило, договір уважатиметься нікчемним.

3. Права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають із моменту такої реєстрації.

госпдоговір форма договору нотаріальне посвідчення договору