Когда требуется нотариальное удостоверение договоров и госрегистрация прав по ним

18.08.2014 25094 5 2

Чем ценна эта статья. Вы будете точно знать, какие договоры требуют нотариального удостоверения и когда необходимо регистрировать права на имущество, являющееся предметом договора.

От чего поможет защититься. От признания договора недействительным и наступления в связи с этим негативных последствий, в том числе и финансовых потерь.

При оформлении договора стороны нередко задаются вопросом, нужно ли нотариально удостоверять договор и регистрировать права, полученные в результате исполнения договора. Чтобы узнать ответ на этот вопрос, необходимо обращаться к значительному количеству нормативных документов, тратить время.

Для вашего удобства в статье мы систематизировали всю информацию и изложили ее в табличной форме. Также здесь вы найдете другие важные сведения, касающиеся соблюдения формы договора.

Удостоверение договоров у нотариуса

Для начала напомним, что одно из условий действительности договора – это его совершение в установленной законом форме (ст. 203 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Действующее законодательство допускает заключение договоров в двух формах: устной и письменной.

В устной форме заключаются договоры, полностью выполняемые в момент их совершения (например, покупка продуктов на рынке, приобретение гражданами товаров в магазине), если законом не предусмотрена обязательная письменная форма для таких сделок.

Письменная форма обязательна для договоров:

между юридическими лицами;

между юридическим и физическим лицом, кроме сделок, полностью выполняемых в момент их совершения;
между физическими лицами на сумму больше 20 НМДГ (340 грн.), кроме сделок, полностью выполняемых в момент их совершения.

Также письменная форма прямо предусмотрена законом для некоторых видов договоров, например для договора дарения с обязанностью передать вещь в будущем (ст. 719 ГК). Письменные договоры удостоверяются у нотариуса в двух случаях:

если на этом настаивает одна из сторон (независимо от вида и суммы договора). Иными словами, любой договор стороны могут удостоверять у нотариуса (ст. 639 ГК);
если этого требует закон (перечень таких договоров приведен в таблице на следующей странице).

Договоры, подлежащие нотариальному удостоверению

№ п/п	Вид договора	Правовая норма
1	2	3
1	Договор о государственных закупках (если на этом настаивает заказчик торгов)	Ст. 209 ГК
2	Договор о выделе в натуре доли из недвижимого совместного имущества	Ст. 364 ГК
3	Договор о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей долевой собственности	Ст. 367 ГК
4	Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности	Ст. 372 ГК
5	Договор залога недвижимого имущества, имущественных прав на недвижимость, объектов незавершенного строительства; космических объектов; транспортных средств, подлежащих госрегистрации	Ст. 577 ГК
6	Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры), другого недвижимого имущества (кроме купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге)*	Ст. 657 ГК
7	Договор мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры), другого недвижимого имущества	Ст. 716 ГК
8	Договор дарения недвижимого имущества, а также дарения валютных ценностей на сумму более 50 НМДГ (850 грн.)	Ст. 719 ГК
9	Договор пожертвования недвижимого имущества, а также пожертвования валютных ценностей на сумму более 50 НМДГ (850 грн.)	Ст. 729 ГК
10	Договор ренты	Ст. 732 ГК
11	Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты	Ст. 732 ГК
12	Договор пожизненного содержания	Ст. 745 ГК
13	Договор аренды здания, другого капитального сооружения (их отдельных частей) на срок 3 года и более	Ст. 793 ГК
14	Договор аренды транспортного средства при участии физического лица	Ст. 799 ГК
15	Договор аренды жилья с выкупом	Ст. 811 ГК
16	Договор аренды земельного участка (по желанию одной из сторон договора)	Ст. 14 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV
17	Договор ссуды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) на срок 3 года и более	Ст. 828 ГК
18	Договор ссуды транспортного средства с участием физического лица	Ст. 828 ГК
19	Договор управления недвижимым имуществом	Ст. 1031 ГК
20	Наследственный договор	Ст. 1304 ГК
* Продажа имущества, находящегося в налоговом залоге, осуществляется через целевые аукционы и не требует нотариального удостоверения (п. 95.21 Налогового кодекса).

Процедура удостоверения договоров установлена Законом от 02.09.93 г. № 3425-XII «О нотариате» (далее – Закон № 3425) и Порядком, утвержденным приказом Минюста от 22.02.12 г. № 296/5. Текст договора нотариус переносит на специальный бланк нотариального документа. Договор оформляется в нескольких экземплярах, с учетом того, что один экземпляр остается в делах нотариальной конторы (ст. 59 Закона № 3425). После удостоверения нотариус проставляет удостоверительную надпись на всех экземплярах договора. Договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

Если не соблюдена нотариальная форма в случае, когда по закону она необходима, то договор считается ничтожным (ст. 220 ГК). Ничтожность договора означает, что договора не было, и стороны должны вернуть все то, что получили по договору (т. е. вернуться в первоначальное положение).

Этого удастся избежать, если признать договор действительным в судебном порядке. Но это возможно сделать, только если стороны договорились обо всех существенных условиях, договор полностью или частично исполнен, но одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения. Правда, факт уклонения от нотариального удостоверения необходимо еще доказать. Поэтому рекомендуем включать в договор условие о том, кто из сторон обеспечивает удостоверение договора у нотариуса, то есть находит нотариуса, договаривается о времени его посещения и уведомляет вторую сторону об этом.

Регистрация договоров

Законом от 11.02.10 г. № 1878-Vl были внесены изменения в ряд законодательных актов. В частности, из ГК были исключены требования о государственной регистрации сделок по недвижимости. Такую регистрацию осуществляли нотариусы путем внесения записи о заключении договора в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным удостоверением договора. В настоящее время сделки с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения и последующей регистрации прав на это имущество.

Однако некоторые договоры подлежат госрегистрации (ст. 210 ГК). Именно с этого момента они вступают в силу. Например, согласно ст. 1118 ГК договоры коммерческой концессии подлежат госрегистрации. Органом регистрации назван орган, осуществляющий госрегистрацию правообладателя, то есть госрегистраторы. Если же правообладатель – нерезидент, регистрация проводится регистратором пользователя. Однако порядок проведения такой регистрации не утвержден, да и полномочий таких у госрегистраторов согласно Закону от 15.05.03 г. № 755-lV нет.

Регистрация прав на имущество

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрена ст. 182 ГК. Порядок такой регистрации установлен Законом от 01.07.04 г. № 1952-lV. Обратите внимание: права на недвижимое имущество, которые подлежат госрегистрации, возникают с момента их регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Обязательной госрегистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество; право владения, право пользования (сервитут), право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями на срок не менее чем 3 года; ипотека; доверительное управление имуществом; другие вещественные права в соответствии с законом; налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.

Для реализации данных положений при Минюсте была создана Государственная регистрационная служба Украины (Укргосреестр) (официальный сайт этой службы www.drsu.gov.uа). Госрегистрацию осуществляют структурные подразделения Минюста на местах: районные, районные в городах, городские (городов областного значения), межрайонные управления юстиции, а также нотариусы. Нотариусы регистрируют права, которые возникли в результате совершения данным нотариусом нотариальных действий в отношении данного имущества.

Госрегистрация прав проводится по месту расположения объекта недвижимого имущества в течение 14 рабочих дней с момента принятия заявления о регистрации. Порядок такой регистрации утвержден постановлением КМУ от 17.10.13 г. № 868.

ВЫВОДЫ

1. Договор будет иметь те последствия, на которые рассчитывали стороны при его заключении, если сторонами соблюдены установленные законом требования относительно формы договора (письменная простая или письменная нотариальная) и регистрации полученных прав на имущество.

2. Договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, вступают в силу только после такого удостоверения. Если проигнорировать это правило, договор будет считаться ничтожным.

3. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

хоздоговор форма договора нотариальное заверение договора