Що буде з орендою землі в разі реорганізації орендаря?

Два сільгосппідприємства планують провести реорганізацію шляхом злиття, при цьому ТОВ-1 буде ліквідовано. Чи потрібно переоформляти договори оренди земельних ділянок, які були укладені ТОВ-1? Чи зможе правонаступник працювати за цими договорами до закінчення їх строку дії?

Перш за все слід зазначити, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються, Земельним кодексом (далі – ЗК), Законом від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) та договором оренди землі. У ч. 4 ст. 32 Закону № 161 передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, якщо відбулася реорганізація (злиття), унаслідок якої чинний орендар припинив свою діяльність як окрема юридична особа, то договори оренди переоформлювати не обов’язково (якщо в самому договорі оренди про це прямо не вказано).

Разом з тим право оренди виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗК). Реєстрацію прав здійснює Державна реєстраційна служба (або нотаріус у разі вчинення нотаріальних дій із нерухомим майном). Для реєстрації права оренди земельної ділянки держреєстратору необхідно надати документ, що підтверджує виникнення права. Таким документом є договір оренди. 

Тобто, виходячи з норм Закону № 161, правонаступник може працювати за договорами (не переоформлюючи їх) до закінчення строку їх дії. Проте на практиці він не зможе зареєструвати належним чином право оренди. А на сьогодні, як відомо, використання земельної ділянки, право оренди якої не зареєстроване, викликає багато запитань у податкових органів.

Таким чином, у разі реорганізації ТОВ-1 його правонаступнику для належної реєстрації права оренди необхідно внести зміни до договорів оренди земельних ділянок, укладених ТОВ-1.

Із цією метою він повинен звернутися із клопотанням до орендодавця. При цьому розглядається лише внесення змін до договору оренди у частині заміни сторони договору у зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки, пов’язаною з його реорганізацією. До інших умов договору зміни можуть уноситися лише за згодою обох сторін. Зміни мають уноситися шляхом укладання додаткової угоди, яка буде невід’ємним додатком до договору оренди.

Якщо ж орендодавець не погодиться на внесення змін до договорів оренди, то правонаступник має право звернутися до суду з позовом або до орендодавця – про спонукання до укладення такого договору оренди, або до реєстраційної служби – про зобов’язання зареєструвати право оренди за чинним договором.