Відкриття ринку землі: позиція Мін’юсту з проблемних питань

У чому проблема: відкриття ринку сільгоспземлі не могло не викликати труднощі та запитання. Це закономірно, адже мораторій існував десятиліттями, а був знятий у доволі стислі строки та ще й на підставі похапцем виписаних законодавчих норм. Тож, як це відбувається чи не з усіма новими правовими явищами, гравці нового ринку на початку дуже бояться припуститися помилок. Тому часто дмухають на холодну воду – запитують та отримують прийнятні для себе роз’яснення центральних органів державної влади, на підставі спеціально створених конфліктних ситуацій формують вигідну для себе судову практику… Ринок сільгоспземель не є винятком: один із його учасників уже через півмісяця після зняття мораторію звернувся до Мін’юсту та в листі від 25.08.2021 № 70487/61191-33-21/8.3.2 (далі – Лист № 70487) отримав роз’яснення щодо проблемних питань у цій сфері. Розглянемо цей лист детально.

Передання переважного права, ліміт у 100 га та інші питання

У Листі № 70487 Мін’юст розглядає низку питань. Зупинимося на основних.

Передання переважного права

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення (далі – земельна ділянка) може передати своє право іншій особі в будь-який час незалежно від реєстрації власником ділянки наміру щодо її продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав).

Оскільки до особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права, на неї також поширюються винятки, передбачені абзацами восьмим – десятим ч. 3 ст. 130¹ Земельного кодексу (далі – ЗК).

Якщо суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки та не повідомив належним чином нотаріуса про бажання скористатися своїм правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору в день і час, призначені нотаріусом, договір купівлі-продажу земельної ділянки може укладатися між власником землі та будь-якою особою, яка згідно із законом може набувати у власність земельну ділянку, в будь-який час незалежно від строку, зазначеного в абзаці першому ч. 1 ст. 130¹ ЗК.

З метою належного інформування та захисту прав суб’єкта переважного права нотаріус повинен не тільки повідомити такого суб’єкта про зареєстрований у Реєстрі прав намір щодо продажу земельної ділянки, а й надіслати йому проєкт договору купівлі-продажу, який подавався для реєстрації наміру. Слід звернути увагу, що цей проєкт має відповідати вимогам, установленим цивільним та земельним законодавством для такого виду договорів.

Ліміт щодо граничної площі земельних ділянок

Для визначення загальної площі земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина України, враховуються, у тому числі, земельні ділянки, набуті ним у власність до 01.07.2021.

Водночас громадянин України спадкує земельні ділянки будь-якої площі, незважаючи на обмеження, встановлені пп. «а» п. 15 розд. X ЗК щодо граничної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності громадянина України (не більше 100 га до 01.01.2024).

Спільна сумісна власність

Нотаріус повинен установити всіх осіб, з якими набувач перебуває або перебував у шлюбі до моменту вчинення правочину щодо набуття у власність земельної ділянки.

Купівля у спільну сумісну власність подружжя земельної ділянки одним із подружжя, який є громадянином України, а інший – іноземцем, суперечить положенням ст. 81, 130 ЗК. Водночас земельна ділянка, що купується громадянином України, який перебуває у зареєстрованому шлюбі з іноземцем, за кошти, які належать громадянину України особисто, набуватиметься в особисту приватну власність такого громадянина України. Такі самі наслідки матимуть місце, якщо умовами шлюбного чи іншого договору, укладеного відповідним подружжям, буде передбачено, що земельна ділянка, придбана в період шлюбу, є особистою приватною власністю того з подружжя, який є громадянином України.

Факт перебування особи у шлюбі, зареєстрованому за кордоном іноземними органами влади, можна встановити, зокрема, шляхом витребування відповідних відомостей від особи, яка звернулася до нотаріуса для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки. А за наявності обґрунтованих сумнівів щодо достовірності отриманої інформації нотаріус може направити відповідний запит до компетентного органу іноземної країни, якщо Україною та відповідною іноземною країною укладено договір про правову допомогу, а за відсутності такого договору нотаріус звертається до Міністерства закордонних справ України з проханням про направлення запиту.

Реєстрація прав на земельну ділянку

У разі переходу права власності на земельну ділянку до нового власника держреєстратор має внести відомості про нього до запису про інше речове право в Реєстрі прав (у т. ч. і щодо оренди – у відомості про орендодавця).

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають держреєстрації відповідно до Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952), можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно з вимогами цього Закону. Виняток становлять випадки, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними згідно із ч. 3 ст. 3, та у випадках, визначених ст. 28 Закону № 1952.

Набуття у власність земельних ділянок юридичними особами

Юрособи, засновані громадянами або юрособами України, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької. Однак згідно зі ст. 33 ЗК земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юрособам України для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих ділянок.

Водночас приватні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати у власність або оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства.

А от земельні ділянки, призначені для ведення індивідуального або колективного садівництва, юрособи (крім садівничих товариств) не можуть набувати у власність, натомість вони можуть отримувати їх в оренду.

Установлення джерел походження коштів

Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством із питань запобігання корупції, та інформацію, отриману від набувача.

Коментар щодо «100 га»

Із більшістю вищевикладених висновків Мін’юсту важко не погодитися, адже вони здаються доволі логічними. Проте є і спірні. Найбільш суперечливою вбачається думка Мін’юсту щодо критерію «не більше 100 га в одні руки».

Так, обґрунтовуючи висновок про те, що під час визначення загальної площі земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина України, враховуються, у тому числі, земельні ділянки цієї категорії, набуті ним у власність до 01.07.2021, Мін’юст використовує такі доводи:

«На основі системного та телеологічного тлумачення відповідних положень ЗК можна зробити висновок, що, встановлюючи обмеження площі в розмірі 100 га, законодавець мав на меті не допустити концентрації більшої площі у власності однієї особи, а не гарантувати право на придбання 100 га в період після 01.07.2021, навіть якщо набагато більшу площу відповідної землі громадянином України вже було придбано до 01.07.2021.

Основоположний правовий принцип формальної рівності тут застосовується не в темпоральному аспекті (кожен громадянин України має право придбати 100 га сільськогосподарської землі після 01.07.2021), а в просторовому вимірі (кожен громадянин України має право бути власником не більше 100 га сільськогосподарської землі), звісно, з урахуванням зазначеного вище винятку для земель, придбаних до 01.07.2021».

Однак Мін’юст чомусь відкидає найперший спосіб тлумачення норм права – граматичний (або, як його ще називають, філологічний, лексичний, текстовий), який полягає у з’ясуванні змісту норми права на підставі засобів граматичного і лексичного аналізу її словесного формулювання. Результатом граматичного тлумачення є буквальний зміст норми права.

Зверніть увагу: із 01.07.2021 пп. «а» п. 15 розд. X ЗК має таку редакцію: «До 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом». Тобто це обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до 01.07.2021, і поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином після 01.07.2021.

Водночас доволі слабким є посилання Мін’юсту на системний (з’ясування змісту норми права встановленням її системних юридичних зв’язків з іншими нормами, її місця та ролі в системі права) і телеологічний (з’ясування змісту норми права відповідно до закладеної у ній мети – орієнтира для поведінки) способи тлумачення норм права. Адже для обґрунтування системного способу тлумачення Мін’юст банально не навів інших норм, у системному юридичному зв’язку з якими перебуває пп. «а» п. 15 розд. X ЗК, а вказуючи на телеологічний спосіб тлумачення, не назвав мету законодавця для визначення змісту наведеної норми саме в тому сенсі, який пропонує Мін’юст.

У чому ж полягає мета законодавця?

Для встановлення такої мети треба звернутися до пояснювальної записки до законопроєкту від 10.10.2019 № 2178-10, завдяки прийняттю якого з’явився Закон від 31.03.2020 № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». У цій записці зазначено, що згаданим законопроєктом установлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільгосппризначення, яка може перебувати у власності громадянина та юрособи й пов’язаних із нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність більше ніж 35 % сільгоспземель об’єднаної громади, 15 % сільгоспземель області та 0,5 % сільгоспземель України.

Про обмеження для громадян у 100 га в просторовому вимірі (кожен громадянин України має право бути власником не більше ніж 100 га сільгоспземлі) у пояснювальній записці немає ані слова. А зважаючи на те що земель сільгосппризначення в Україні 42,7 млн га, 0,5 % яких становить 213,5 тис. га, стає очевидним, що явно не 100 га сукупної площі сільгоспземлі мав на увазі законодавець, виписуючи пп. «а» п. 15 розд. X ЗК.

Чи є ще протиріччя в позиції Мін’юсту?

Ще одна нестиковка в позиції Мін’юсту – висновок стосовно останнього викладеного в листі питання: можливості спадкування громадянином України земельної ділянки площею 50 га, якщо в його власності вже перебуває 80 га сільгоспземель.

Тут Мін’юст стверджує, що громадянин спадкує земельні ділянки будь-якої площі, незважаючи на обмеження, встановлені пп. «а» п. 15 розд. X ЗК. Але ж ця норма не робить винятків для спадкування: нею визначено імперативно, що загальна площа земельних ділянок у власності громадянина України не може перевищувати 100 га. А спосіб (підстава, правочин) набуття права власності (дарування, купівля-продаж, міна, спадкування) значення не має. То чому в цій ситуації Мін’юст не застосовує основоположний правовий принцип формальної рівності у просторовому вимірі? Очевидно, це запитання залишиться риторичним.

Утім, нотаріат як система органів, діяльність якої та виконання якою правил нотаріального діловодства контролює Мін’юст, не може ігнорувати Лист № 70487. Тому нотаріуси, перевіряючи потенційного покупця сільгоспземлі, напевно, будуть керуватися думкою Мін’юсту та враховувати, у тому числі, і земельні ділянки, набуті ним у власність до 01.07.2021.

Тож у цьому випадку громадянину доведеться або погоджуватися з нотаріусом та оформляти землю на іншу фізособу (родича, знайомого), який не перевищив ліміт у 100 га, а в 2024 році набувати таку землю собі у власність, або оскаржувати в судовому порядку відмову нотаріуса в посвідченні договору купівлі-продажу.