Открытие рынка земли: позиция Минюста по проблемным вопросам

В чем проблема: открытие рынка сельхозземли не могло не вызвать трудности и вопросы. Это закономерно, ведь мораторий существовал десятилетиями, а был снят в довольно сжатые сроки, да еще и на основании впопыхах выписанных законодательных норм. Итак, как это происходит едва ли не со всеми новыми правовыми явлениями, игроки нового рынка в начале очень боятся допустить ошибки. Поэтому часто дуют на холодную воду – запрашивают и получают приемлемые для себя разъяснения центральных органов государственной власти, на основании специально созданных конфликтных ситуаций формируют выгодную для себя судебную практику… Рынок сельхозземель не является исключением: один из его участников уже через полмесяца после снятия моратория обратился в Минюст и в письме от 25.08.2021 № 70487/61191-33-21/8.3.2 (далее – Письмо № 70487) получил разъяснение по проблемным вопросам в этой сфере. Рассмотрим это письмо детально.

Передача преимущественного права, лимит в 100 га и другие вопросы

В Письме № 70487 Минюст рассматривает ряд вопросов. Остановимся на основных.

Передача преимущественного права

Субъект преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения (далее – земельный участок) может передать свое право другому лицу в любое время независимо от регистрации собственником участка намерения относительно его продажи в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав).

Поскольку к лицу, которому передано преимущественное право покупки земельного участка, переходят все права и обязанности предыдущего субъекта такого права, на него также распространяются исключения, предусмотренные абзацами восьмым – десятым ч. 3 ст. 130¹ Земельного кодекса (далее – ЗК).

Если субъект преимущественного права был надлежащим образом уведомлен нотариусом о намерении относительно продажи земельного участка и не уведомил надлежащим образом нотариуса о желании воспользоваться своим правом или отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, или не появился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом, договор купли-продажи земельного участка может заключаться между собственником земли и любым лицом, которое согласно закону может приобретать в собственность земельный участок, в любое время независимо от срока, указанного в абзаце первом ч. 1 ст. 130¹ ЗК.

С целью надлежащего информирования и защиты прав субъекта преимущественного права нотариус должен не только уведомить такого субъекта о зарегистрированном в Реестре прав намерении относительно продажи земельного участка, а и направить ему проект договора купли-продажи, который подавался для регистрации намерения. Следует обратить внимание, что этот проект должен соответствовать требованиям, установленным гражданским и земельным законодательством для такого вида договоров.

Лимит относительно предельной площади земельных участков

Для определения общей площади земельных участков, которые находятся в собственности гражданина Украины, учитываются в том числе земельные участки, приобретенные им в собственность до 01.07.2021.

Вместе с тем гражданин Украины наследует земельные участки любой площади, несмотря на ограничения, установленные пп. «а» п. 15 разд. X ЗК относительно предельной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина Украины (не более 100 га до 01.01.2024).

Общая совместная собственность

Нотариус должен установить всех лиц, с которыми приобретатель состоит или состоял в браке до момента совершения сделок по приобретению в собственность земельного участка.

Покупка в общую совместную собственность супругов земельного участка одним из супругов, который является гражданином Украины, а другой – иностранцем, противоречит положениям ст. 81, 130 ЗК. Вместе с тем земельный участок, который покупается гражданином Украины, находящимся в зарегистрированном браке с иностранцем, за средства, которые принадлежат гражданину Украины лично, будет приобретаться в личную частную собственность такого гражданина Украины. Такие же последствия будут иметь место, если условиями брачного или другого договора, заключенного соответствующими супругами, будет предусмотрено, что земельный участок, приобретенный в период брака, является личной частной собственностью того из супругов, который является гражданином Украины.

Факт пребывания лица в браке, зарегистрированном за границей иностранными органами власти, можно установить, в частности, путем истребования соответствующих сведений от лица, которое обратилось к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи земельного участка. А при наличии обоснованных сомнений относительно достоверности полученной информации нотариус может направить соответствующий запрос в компетентный орган иностранного государства, если Украиной и соответствующей зарубежной страной заключен договор о правовой помощи, а при отсутствии такого договора нотариус обращается в Министерство иностранных дел Украины с просьбой о направлении запроса.

Регистрация прав на земельный участок

В случае перехода права собственности на земельный участок к новому собственнику госрегистратор должен внести сведения о нем в запись о другом вещном праве в Реестре прав (в т. ч. и относительно аренды – в сведения об арендодателе).

Какие-либо действия лица, направленные на пиобретение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, которые подлежат госрегистрации согласно Закону от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952), могут совершаться, если вещные права на такое имущество зарегистрированы согласно требованиям этого Закона. Исключение представляют случаи, когда вещные права на недвижимое имущество, возникшие до 01.01.2013, признаются действительными согласно ч. 3 ст. 3, и в случаях, определенных ст. 28 Закона № 1952.

Приобретение в собственность земельных участков юридическими лицами

Юрлица, основанные гражданами или юрлицами Украины, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности. Деятельность, связанная с ведением личного крестьянского хозяйства, не относится к предпринимательской. Однако согласно ст. 33 ЗК земельные участки, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства, могут передаваться гражданами в пользование юрлицам Украины для ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства без изменения целевого назначения этих участков.

Вместе с тем частные несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в собственность или аренду земли сельскохозяйственного и другого назначения для ведения подсобного хозяйства.

А вот земельные участки, предназначенные для ведения индивидуального или коллективного садоводства, юрлица (кроме садоводческих обществ) не могут приобретать в собственность, вместо того они могут получать их в аренду.

Установление источников происхождения средств

Нотариус для установления источников происхождения средств может использовать официальные документы, публичную информацию, в частности сведения Единого государственного реестра деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства или местного самоуправления, который формируется и ведется Национальным агентством по вопросам предотвращения коррупции, и информацию, полученную от приобретателя.

Комментарий относительно «100 га»

С большинством вышеизложенных выводов Минюста трудно не согласиться, ведь они кажутся довольно логичными. Однако есть и спорные. Наиболее противоречивым видится мнение Минюста относительно критерия «не более 100 га в одни руки».

Так, обосновывая вывод о том, что при определении общей площади земельных участков, которые находятся в собственности гражданина Украины, учитываются в том числе земельные участки этой категории, приобретенные им в собственность до 01.07.2021, Минюст использует следующие доводы:

«На основе системного и телеологического толкования соответствующих положений ЗК можно сделать вывод, что, устанавливая ограничение площади в размере 100 га, законодатель имел целью не допустить концентрации большей площади в собственности одного человека, а не гарантировать право на приобретение 100 га в период после 01.07.2021, даже если намного большая площадь соответствующей земли гражданином Украины уже была приобретена до 01.07.2021.

Основополагающий правовой принцип формального равенства здесь применяется не в темпоральном аспекте (каждый гражданин Украины имеет право приобрести 100 га сельскохозяйственной земли после 01.07.2021), а в пространственном измерении (каждый гражданин Украины имеет право быть собственником не более 100 га сельскохозяйственной земли), конечно, с учетом указанного выше исключения для земель, приобретенных до 01.07.2021».

Однако Минюст почему-то отбрасывает самый первый способ толкования норм права – грамматический (или, как его еще называют, филологический, лексический, текстовый), который состоит в выяснении содержания нормы права на основании средств грамматического и лексического анализа его словесной формулировки. Результатом грамматического толкования является буквальное содержание нормы права.

Обратите внимание: с 01.07.2021 пп. «а» п. 15 разд. X ЗК имеет следующую редакцию: «До 1 января 2024 года общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины не может превышать ста гектаров. Указанное ограничение не распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданином до вступления в силу этого подпункта». То есть это ограничение не распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданином до 01.07.2021, и распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданином после 01.07.2021.

Вместе с тем довольно слабой является ссылка Минюста на системный (выяснение содержания нормы права установлением ее системных юридических связей с другими нормами, ее места и роли в системе права) и телеологический (выяснение содержания нормы права согласно заложенной в ней цели – ориентира для поведения) способа толкования норм права. Ведь для обоснования системного способа толкования Минюст банально не привел других норм, в системной юридической связи с которыми находится пп. «а» п. 15 разд. X ЗК, а указывая на телеологический способ толкования, не назвал цель законодателя для определения содержания приведенной нормы именно в том смысле, что предлагает Минюст.

В чем же состоит цель законодателя?

Для установления такой цели надо обратиться к пояснительной записке к законопроекту от 10.10.2019 № 2178-10, благодаря принятию которого появился Закон от 31.03.2020 № 552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения». В этой записке указано, что упомянутым законопроектом устанавливается ограничение на совокупную площадь земельных участков сельхозназначения, которая может находиться в собственности гражданина и юрлица и связанных с ним лиц. Ограничения не допускают приобретения в собственность более чем 35 % сельхозземель объединенной громады, 15 % сельхозземель области и 0,5 % сельхозземель Украины.

Об ограничении для граждан в 100 га в пространственном измерении (каждый гражданин Украины имеет право быть собственником не более чем 100 га сельхозземли) в пояснительной записке нет ни слова. А принимая во внимание то, что земель сельхозназначения в Украине 42,7 млн га, 0,5 % которых составляет 213,5 тыс. га, становится очевидным, что явно не 100 га совокупной площади сельхозземли имел в виду законодатель, выписывая пп. «а» п. 15 разд. X ЗК.

Есть ли еще противоречия в позиции Минюста?

Еще одна нестыковка в позиции Минюста – вывод относительно последнего изложенного в письме вопроса: возможности наследования гражданином Украины земельного участка площадью 50 га, если в его собственности уже находится 80 га сельхозземель.

Здесь Минюст утверждает, что гражданин наследует земельные участки любой площади, несмотря на ограничения, установленные пп. «а» п. 15 разд. X ЗК. Однако же эта норма не делает исключений для наследования: ею определено императивно, что общая площадь земельных участков в собственности гражданина Украины не может превышать 100 га. А способ (основание, сделка) приобретения права собственности (дарение, купля-продажа, мена, наследование) значения не имеет. Так почему в этой ситуации Минюст не применяет основополагающий правовой принцип формального равенства в пространственном измерении? Очевидно, этот вопрос останется риторическим.

Впрочем, нотариат как система органов, деятельность которой и выполнение которой правил нотариального делопроизводства контролирует Минюст, не может игнорировать Письмо № 70487. Поэтому нотариусы, проверяя потенциального покупателя сельхозземли, наверное, будут руководствоваться мнением Минюста и учитывать в том числе и земельные участки, приобретенные им в собственность до 01.07.2021.

Итак, в этом случае гражданину придется или соглашаться с нотариусом и оформлять землю на другое физлицо (родственника, знакомого), который не превысил лимит в 100 га, а в 2024 году приобретать такую землю себе в собственность, или обжаловать в судебном порядке отказ нотариуса в удостоверении договора купли-продажи.