Змінюємо вид угідь: було рілля – стали багаторічні насадження

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які мають у власності або користуванні земельні ділянки сільгосппризначення із видом угідь «рілля», але бажають змінити його на вид «багаторічні насадження».

Із цієї статті ви дізнаєтеся: коли можна змінити вид використання та вид угідь земель сільгосппризначення та як це зробити.

Останнім часом юридичні або фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності все більше цікавляться питаннями оренди земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства (далі – ОСГ), які перебувають у власності громадян, з метою створення на них багаторічних насаджень. При цьому найчастіше виникають запитання щодо зміни виду угідь таких земель, адже нерідко ОСГ мають угіддя з видом «рілля».

Багаторічні насадження – це вид сільськогосподарських угідь земель сільгосппризначення (ст. 22 ЗК). Згідно зі ст. 25 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» орендар за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Отже, якщо орендована земельна ділянка для ведення ОСГ за видом угідь є ріллею, але орендар має на меті закласти на ній багаторічні насадження, то зміна цільового призначення не відбувається, проте має місце зміна виду угідь – із ріллі на багаторічні насадження. Ініціювати зміну виду угідь має право як власник, так і орендар земельної ділянки (за наявності письмової згоди власника).

Тож у консультації розглянемо порядок дій при зміні виду угідь сільгоспділянки, наданої для ведення ОСГ, із ріллі на багаторічні насадження, а також розповімо, чи можна змінити вид використання сільгоспділянки.

Основне про землі сільгосппризначення

Усі землі України за основним цільовим призначенням поділяються на 9 категорій (ст. 19 Земельного кодексу, далі – ЗК). Але нас цікавлять тільки землі сільгосппризначення. Віднесення до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень розпорядника земель, наприклад органів державної влади, Верховної Ради АР Крим, органів місцевого самоврядування відповідно до повноважень, передбачених ст. 122 ЗК.

Під час відведення, формування земельної ділянки із цільовим призначенням «землі сільгосппризначення» в її межах визначають вид використання цієї землі. Це може бути: для ведення ОСГ, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, підсобного сільського господарства.

Тоді ж визначають і вид угідь цієї ділянки, аби конкретизувати цілі її використання, зокрема (ч. 3 ст. 22 ЗК):

• сільгоспугіддя – це рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги;
• несільгоспугіддя – господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо.

Багато хто не розуміє особливостей сільгоспземлі, які стосуються зміни цільового призначення чи виду її використання. Нагадаємо, що досі діє мораторій, згідно з яким до 01.01.19 р. не допускається зміна цільового призначення та використання ділянок, які перебувають у приватній власності фізичних та юридичних осіб для ведення товарного сільгоспвиробництва, ділянок, які виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення ОСГ, а також земельних часток (паїв) (пп. “б” п. 15 розд. Х ЗК).

Тобто стосовно вищеперелічених ділянок у жодному разі не вдасться змінити вид використання та вид угідь ділянки на інший. Це просто заборонено. Тому перш за все з’ясуйте, чи підпадають ваші землі під дію мораторію, а вже потім складайте план дій.

Якщо ж на ділянку не поширюється мораторій (наприклад, ділянка отримана у порядку безплатної приватизації для ведення ОСГ), то може мати місце зміна виду використання або виду угідь.

Зміна виду використання

Загалом, проблема українського земельного законодавства, пов’язана із самовільною зміною виду використання земельної ділянки сільгосппризначення, полягає у тому, що за таку дію чинне законодавство не передбачає відповідальності.

Інші нормативні акти установлюють адміністративну відповідальність за самовільну зміну складу угідь земельних ділянок. Так, згідно зі ст. 55 КУпАП відхилення від затверджених у встановленому порядку проектів землеустрою тягне за собою накладення штрафу:

• на громадян – у розмірі від 5 до 20 НМДГ (від 85 до 340 грн.);
• посадових осіб – від 15 до 30 НМДГ (від 255 до 510 грн.).

Як бачимо, думка із цього приводу неоднозначна. Адже якщо є проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, то не можна застосувати ст. 55 КУпАП. Протилежна ситуація виникає тоді, коли цього проекту землеустрою немає.

Вид цільового призначення конкретної земельної ділянки зазначався у державному акті на земельну ділянку або (починаючи з 01.01.13 р.) у витягу з Державного земельного кадастру та свідоцтві/витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Наразі офіційна інформація про цільове призначення ділянки міститься у Держземкадастрі.

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель можуть визначатися її власником або користувачем самостійно, але в межах установлених законом вимог до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою (ч. 5 ст. 20 ЗК).

Керуючись цим положенням, деякі власники роблять висновок, що використання земельної ділянки сільгосппризначення, призначеної, наприклад, для ведення фермерського господарства (угіддя – рілля), з метою садівництва є законним, оскільки так каже закон. Однак цей висновок є хибним, оскільки:

• по-перше, самостійна зміна виду використання не призводить до внесення відповідних змін до Держземкадастру;
• по-друге, ст. 20 ЗК передбачає, що право самостійного вибору землевласником чи землекористувачем виду використання земельної ділянки стосується усіх категорій земель, окрім земель сільгосппризначення та земель оборони.

Крім того, обов’язковим є розроблення документації із землеустрою.

Тож самостійна та без оформлення належних документів зміна виду використання земельної ділянки в межах категорії земель сільгосппризначення є незаконною, тому закладка саду на ділянці, якщо видом її використання не є садівництво, буде вважатися порушенням закону (про відповідальність за використання землі не за цільовим призначенням див. у статті «Що буде за порушення користування земельною ділянкою?»).

У даному випадку вихід є, адже норма ст. 20 ЗК робить виняток для сільгоспземель не просто так. Для раціонального використання та охорони земель зміна виду використання землі в межах категорії земель сільгосппризначення має проводитися за процедурою, аналогічною до порядку зміни цільового призначення землі. Тобто власник чи користувач не може самостійно змінити вид використання сільгоспземлі, але за сторонньою допомогою може. Для цього йому необхідно розробити документацію із землеустрою та погодити і затвердити її згідно зі ст. 186¹ та 122 ЗК (ч. 6 ст. 186 ЗК).

Зміна виду угідь

Багаторічні насадження закладаються після складання документації, яку виготовляють суб’єк­ти господарювання – землевпорядники. У процесі організації нових і впорядкування існуючих об’єк­тів землеустрій проводиться в обов’язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності (ст. 20 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій», далі – Закон № 858).

Оскільки у випадку, що розглядається, створюється нове землекористування і відбувається зміна угідь, необхідно виготовити проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь (далі – проект землеустрою). Не лякайтеся, що в назві проекта є слова про сівозміни, він може стосуватися обох випадків – і сівозмін, і угідь.

Проект земелеустрою виготовляється суб’єктами господарювання, що мають право бути розробниками документації, а відносини між замовником та розробником регулюються договором (ст. 26 Закону № 858). Тож краще відповідально підійти до вибору розробника, адже від якості та швидкості його роботи залежить результат.

У даному випадку проект не підлягає погодженню з будь-яким органом та затверджується власним підписом замовника (ч. 8 ст. 186 ЗК). Затвердження проекту є однією з кінцевих стадій землевпорядного процесу.

Отже, створенню багаторічних насаджень передує низка правових дій та процедур, визначених чинним законодавством і необхідних для реалізації запланованої мети. Тому, якщо є потреба та можливість змінити вид угідь на багаторічні насадження, слід дотримуватися певної процедури. Для зручності наведемо покроковий алгоритм дій.

Крок 1. Замовлення проекту землеустрою

Зверніться до виконавця робіт із землеустрою та укладіть із ним договір на складання проекту землеустрою. У технічному завданні до договору обов’язково зазначте своє бажання закласти багаторічні насадження на земельній ділянці.

Перевірити спроможність особи виконувати роботи із землеустрою ви можете у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, який розміщено на офіційному веб-сайті Держгеокадастру.

Крок 2. Розробка проекту землеустрою

Виконавець робіт із землеустрою повинен розробити проект землеустрою, який включає (ст. 52 Закону № 858):

• завдання на складання проекту землеустрою;
• пояснювальну записку;
• документи, що підтверджують площу землеволодіння (землекористування);
• матеріали геодезичних та землевпорядних вишукувань;
• матеріали ґрунтових обстежень (за наявності);
• копії агрохімічних паспортів полів, земельних ділянок (за наявності таких паспортів) у разі здійснення за проектом заходів з організації сівозміни;
• матеріали книги історії полів за останні три роки (за наявності);
• план існуючого стану використання земель у розрізі землеволодінь та землекористувань, угідь, обмежень та особливих умов використання земель;
• схему розміщення попередників сільгоспкультур (у разі здійснення за проектом заходів з організації сівозміни);
• план агровиробничих груп ґрунтів та крутизни схилів;
• план організації землеволодінь (землекористувань), впорядкування угідь, розміщення виробничих будівель і споруд, об’єктів інженерної та соціальної інфраструктури та заходів з охорони земель;
• план організації території сівозміни (проектування полів сівозміни з визначенням їх типів і видів з урахуванням спеціалізації сільгоспвиробництва, чергування сільгоспкультур у сівозміні) (у разі здійснення за проектом заходів з організації сівозміни);
• матеріали перенесення в натуру (на місцевість) запроектованих полів сівозміни (у разі здійснення за проектом заходів з організації сівозміни);
• матеріали перенесення в натуру (на місцевість) меж земельних угідь (у разі здійснення за проектом зміни земельних угідь).

Крок 3. Затвердження проекту землеустрою

Як зазначалося вище, проект землеустрою не треба погоджувати з держорганами, його затверджує тільки замовник. Уважно ознайомтесь із поданим проектом землеустрою. Якщо ви погоджуєтесь із наведеними в ньому проектними рішеннями, достатньо поставити свій підпис під написом «Затверджую» на титульній сторінці проекту. Якщо ні, то вказуєте розробнику на необхідність внести певні зміни.

Крок 4. Внесення нових відомостей про ділянку до Держземкадастру

Проект землеустрою у паперовій та електронній формах слід подати державному кадастровому реєстратору територіального органу Держгеокадастру для внесення відомостей про ділянку до Держземкадастру. Наразі ці документи подаються через Центри надання адміністративних послуг по всій країні.

Ставки податку

Ставка податку встановлюється у розмірі (ст. 274 Податкового кодексу, далі – ПК):

• за земельні ділянки, НГО яких проведено (незалежно від місцезнаходження) – не більше 3 % їх НГО;
• для земель загального користування – не більше 1 % їх НГО;
• для сільгоспугідь – від 0,3 до 1 % їх НГО.

Податок за 1 га несільгоспугідь, розташованих за межами населених пунктів, НГО яких не проведено, обчислюється у розмірі до 5 % НГО одиниці площі ріллі по області.

За ділянки сільгоспугідь, розташованих за межами населених пунктів, НГО яких не проведено, справляється земельний податок за ставкою від 0,03 до 5 % НГО одиниці площі ріллі по області (ст. 277 ПК). Дізнатися про показники по області можна, звернувшись до додатка 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Мінагрополітики від 23.05.17 р. № 262. Детальніше про плату за землю у 2018 році див. у публікації «Плата за землю у 2018 році».

Співавтор
Зінаїда Козюк

Також читайте «Як отримати витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки»