Изменяем вид угодий: была пашня – стали многолетние насаждения

12.06.2018 33186 3 6

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые имеют в собственности или пользовании земельные участки сельхозназначения с видом угодий «пашня», но желают изменить его на вид «многолетние насаждения».

Из этой статьи вы узнаете: когда можно изменить вид использования и вид угодий земель сельхозназначения и как это сделать.

В последнее время юридические или физические лица – субъекты предпринимательской деятельности все больше интересуются вопросами аренды земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства (далее – ЛКХ), которые находятся в собственности граждан, в целях создания на них многолетних насаждений. При этом чаще всего возникают вопросы относительно изменения вида угодий таких земель, ведь нередко ЛКХ имеют угодья с видом «пашня».

Многолетние насаждения – это вид сельскохозяйственных угодий земель сельхозназначения (ст. 22 ЗК). Согласно ст. 25 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» арендатор с письменного согласия арендодателя имеет право возводить в установленном порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения.

Таким образом, если арендованный земельный участок для ведения ЛКХ по виду угодий является пашней, но арендатор имеет целью заложить на нем многолетние насаждения, то изменение целевого назначения не происходит, однако имеет место изменение вида угодий – с пашни на многолетние насаждения. Инициировать изменение вида угодий имеет право как собственник, так и арендатор земельного участка (при наличии письменного согласия собственника).

Поэтому в консультации рассмотрим порядок действий при изменении вида угодий сельхозучастка, предоставленного для ведения ЛКХ, с пашни на многолетние насаждения, а также расскажем, можно ли изменить вид использования сельхозучастка.

Основное о землях сельхозназначения

Все земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на 9 категорий (ст. 19 Земельного кодекса, далее – ЗК). Но нас интересуют только земли сельхозназначения. Отнесение к той или иной категории осуществляется на основании решений распорядителя земель, например, органов государственной власти, Верховной Рады АР Крым, органов местного самоуправления в соответствии с полномочиями, предусмотренными ст. 122 ЗК.

Во время отведения, формирования земельного участка с целевым назначением «земли сельхозназначения» в его границах определяют вид использования этой земли. Это может быть: для ведения ЛКХ, садоводства, огородничества, сенокоса и выпаса скота, ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства, подсобного сельского хозяйства.

Тогда же определяют и вид угодий данного участка, чтобы конкретизировать цели его использования, в частности (ч. 3 ст. 22 ЗК):

сельхозугодья – это пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги;
несельхозугодья – хозяйственные дороги и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, земли под хозяйственными постройками и дворами, земли временной консервации и т. п.

Многие не понимают особенностей сельхозземли, которые касаются изменения целевого назначения или вида ее использования. Напомним, что до сих пор действует мораторий, согласно которому до 01.01.19 г. не допускается изменение целевого назначения и использования участков, которые находятся в частной собственности физических и юридических лиц для ведения товарного сельхозпроизводства, участков, которые выделены в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения ЛКХ, а также земельных долей (паев) (пп. «б» п. 15 разд. Х ЗК).

То есть относительно вышеперечисленных участков в любом случае не удастся изменить вид использования и вид угодий участка на другой. Это просто запрещено. Поэтому прежде всего выясните, подпадают ли ваши земли под действие моратория, а уже затем составляйте план действий.

Если же на участок не распространяется мораторий (например, участок получен в порядке бесплатной приватизации для ведения ЛКХ), то может иметь место изменение вида использования или вида угодий.

Изменение вида использования

В целом проблема украинского земельного законодательства, связанная с самовольным изменением вида использования земельного участка сельхозназначения, заключается в том, что за такое действие действующее законодательство не предусматривает ответственности.

Другие нормативные акты устанавливают административную ответственность за самовольное изменение состава угодий земельных участков. Так, согласно ст. 55 КУоАП отклонение от утвержденных в установленном порядке проектов землеустройства влечет за собой наложение штрафа:

на граждан – в размере от 5 до 20 НМДГ (от 85 до 340 грн.);
должностных лиц – от 15 до 30 НМДГ (от 255 до 510 грн.).

Как видим, мнение по этому поводу неоднозначное. Ведь если есть проект землеустройства, который обеспечивает эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий, то нельзя применить ст. 55 КУоАП. Противоположная ситуация возникает тогда, когда этого проекта землеустройства нет.

Вид целевого назначения конкретного земельного участка указывался в государственном акте на земельный участок или (начиная с 01.01.13 г.) в выписке из Государственного земельного кадастра и свидетельстве/выписке из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Теперь официальная информация о целевом назначении участка содержится в Госземкадастре.

Виды использования земельного участка в рамках определенной категории земель могут определяться его собственником или пользователем самостоятельно, но в пределах установленных законом требований к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству (ч. 5 ст. 20 ЗК).

Руководствуясь данным положением, некоторые собственники делают вывод, что использование земельного участка сельхозназначения, предназначенного, например, для ведения фермерского хозяйства (угодье – пашня), в целях садоводства является законным, поскольку так гласит закон. Однако этот вывод является ложным, поскольку:

во-первых, самостоятельное изменение вида использования не приводит к внесению соответствующих изменений в Госземкадастр;
во-вторых, ст. 20 ЗК предусматривает, что право самостоятельного выбора землевладельцем или землепользователем вида использования земельного участка касается всех категорий земель, кроме земель сельхозназначения и земель обороны.

Кроме того, обязательной является разработка документации по землеустройству.

Так что самостоятельное и без оформления надлежащих документов изменение вида использования земельного участка в пределах категории земель сельхозназначения является незаконным, поэтому закладка сада на участке, если видом его использования не является садоводство, будет считаться нарушением закона (об ответственности за использование земли не по целевому назначению см. статью «Что будет за нарушение пользования земельным участком?»).

В данном случае выход есть, ведь норма ст. 20 ЗК делает исключение для сельхозземель не просто так. Для рационального использования и охраны земель изменение вида использования земли в пределах категории земель сельхозназначения должно проводиться по процедуре, аналогичной порядку изменения целевого назначения земли. То есть собственник или пользователь не может самостоятельно изменить вид использования сельхозземли, но при посторонней помощи может. Для этого ему необходимо разработать документацию по землеустройству и согласовать и утвердить ее в соответствии со ст. 186¹ и 122 ЗК (ч. 6 ст. 186 ЗК).

Важно! Изменить вид использования сельхозземли можно при условии, что это не подмораторный участок и соблюден порядок согласования и утверждения документации по землеустройству. Утверждение осуществляется органом, который является распорядителем земли в соответствии с полномочиями, установленными ст. 122 ЗК.

Изменение вида угодий

Многолетние насаждения закладываются после составления документации, которую изготовляют субъекты хозяйствования – землеустроители. В процессе организации новых и упорядочения существующих объектов землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от формы собственности (ст. 20 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве», далее – Закон № 858).

Поскольку в рассматриваемом случае создается новое землепользование и происходит изменение угодий, необходимо подготовить проект землеустройства, который обеспечивает эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочения угодий (далее – проект землеустройства). Не пугайтесь, что в названии проекта есть слова о севооборотах, он может касаться обоих случаев – и севооборотов, и угодий.

Проект земелеустройства готовится субъектами хозяйствования, которые имеют право быть разработчиками документации, а отношения между заказчиком и разработчиком регулируются договором (ст. 26 Закона № 858). Поэтому лучше ответственно подойти к выбору разработчика, ведь от качества и скорости его работы зависит результат.

В данном случае проект не подлежит согласованию с каким-либо органом и утверждается собственной подписью заказчика (ч. 8 ст. 186 ЗК). Утверждение проекта является одной из конечных стадий землеустроительного процесса.

Делаем вывод: законодательство запрещает самостоятельное изменение вида использования сельхозземли, но предусматривает такую возможность по согласованию с государственным органом или органом местного самоуправления. Обычно на практике эти органы очень редко согласовывают изменение чего-нибудь, что касается сельхозземель. Поэтому будьте готовы, что все состоится не мгновенно и придется дать отпор коррупционным посылам от госорганов. Изменение же вида угодий не требует согласования с госорганами и утверждается только заказчиком.

Таким образом, созданию многолетних насаждений предшествует ряд правовых действий и процедур, определенных действующим законодательством и необходимых для реализации запланированной цели. Поэтому, если есть необходимость и возможность изменить вид угодий на многолетние насаждения, необходимо соблюдать определенную процедуру. Для удобства приведем пошаговый алгоритм действий.

Шаг 1. Заказ проекта землеустройства

Обратитесь к исполнителю работ по землеустройству и заключите с ним договор на составление проекта землеустройства. В техническом задании к договору обязательно укажите свое желание заложить многолетние насаждения на земельном участке.

На заметку! Разработчиками документации по землеустройству в Украине являются (ст. 26 Закона № 858):

юрлица, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которых по основному месту работы работает не менее 2 сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые отвечают за качество работ по землеустройству;
физлица-предприниматели, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.

Проверить возможность лица выполнять работы по землеустройству вы можете в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землеустроителей, который размещен на официальном веб-сайте Госгеокадастра.

Обратите внимание! Если земельный участок, угодья которого изменяются, принадлежит вам не на праве собственности, а на праве пользования (например, находится в аренде), изменение состава угодий участка следует предварительно согласовать с его собственником (получить его письменное согласие).

Шаг 2. Разработка проекта землеустройства

Исполнитель работ по землеустройству должен разработать проект землеустройства, который включает (ст. 52 Закона № 858):

задание на составление проекта землеустройства;
пояснительную записку;
документы, подтверждающие площадь землевладения (землепользования);
материалы геодезических и землеустроительных изысканий;
материалы почвенных обследований (при наличии);
копии агрохимических паспортов полей, земельных участков (при наличии таких паспортов) в случае осуществления по проекту мероприятий по организации севооборота;
материалы книги истории полей за последние три года (при наличии);
план существующего состояния использования земель в разрезе землевладений и землепользований, угодий, ограничений и особых условий использования земель;
схему размещения предшественников сельхозкультур (в случае осуществления по проекту мероприятий по организации севооборота);
план агропроизводственных групп почв и крутизны склонов;
план организации землевладений (землепользований), упорядочения угодий, размещения производственных зданий и сооружений, объектов инженерной и социальной инфраструктуры и мероприятий по охране земель;
план организации территории севооборота (проектирование полей севооборота с определением их типов и видов с учетом специализации сельхозпроизводства, очередности сельхозкультур в севообороте) (в случае осуществления по проекту мероприятий по организации севооборота);
материалы переноса на натуру (на местность) запроектированных полей севооборота (в случае осуществления по проекту мероприятий по организации севооборота);
материалы переноса на натуру (на местность) границ земельных угодий (в случае осуществления по проекту изменения земельных угодий).

Следует знать! Максимальный срок разработки проекта по закону не может превышать 6 месяцев с момента заключения договора (ст. 28 Закона № 858).

Шаг 3. Утверждение проекта землеустройства

Как указывалось выше, проект землеустройства не нужно согласовывать с госорганами, его утверждает только заказчик. Внимательно ознакомьтесь с поданным проектом землеустройства. Если вы соглашаетесь с приведенными в нем проектными решениями, достаточно поставить свою подпись под надписью «Утверждаю» на титульной странице проекта. Если нет, то указываете разработчику на необходимость внести определенные изменения.

Шаг 4. Внесение новых сведений об участке в Госземкадастр

Проект землеустройства в бумажной и электронной формах следует подать государственному кадастровому регистратору территориального органа Госгеокадастра для внесения сведений об участке в Госземкадастр. Сейчас данные документы подаются через Центры предоставления административных услуг по всей стране.

Обратите внимание! Изменение состава угодий участка влияет на его нормативную денежную оценку (далее – НДО), а следовательно, и на налоговые обязательства по плате за землю или единому налогу. В частности, в разных регионах страны стоимость земли с многолетними насаждениями по сравнению со стоимостью пашни дороже вдвое и более.

Ставки налога

Ставка налога устанавливается в размере (ст. 274 Налогового кодекса, далее – НК):

за земельные участки, НДО которых проведена (независимо от местонахождения) – не более 3 % их НДО;
для земель общего пользования – не более 1 % их НДО;
для сельхозугодий – от 0,3 до 1 % их НДО.

Налог за 1 га несельхозугодий, расположенных за пределами населенных пунктов, НДО которых не проведена, исчисляется в размере до 5 % НДО единицы площади пашни по области.

За участки сельхозугодий, расположенных за пределами населенных пунктов, НДО которых не проведена, взимается земельный налог по ставке от 0,03 до 5 % НДО единицы площади пашни по области (ст. 277 НК). Узнать о показателях по области можно, обратившись к приложению 1 к Порядку нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденному приказом Минагрополитики от 23.05.17 г. № 262. Подробнее о плате за землю в 2018 году см. в публикации «Плата за землю в 2018 году».

Соавтор
Зинаида Козюк

земля земли с/х назначения целевое назначение сельхозугодье целевое назначение земли зеленые насаждения