Аналіз законодавчих змін до Земельного законодавства

Коротка характеристика основних змін

Коментар

Основні зміни до
Земельного кодексу,
Закону «Про оренду землі»

1

Надано право орендарям зем. ділянок, що розташовані в масиві земель с/г призначення, на період дії договору оренди, обмінюватися правами користування зем.ділянок на підставі договорів суборенди без отримання попередньої згоди орендодавця. При цьому припинення дії одного з договорів суборенди, укладених в порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору укладеного взамін.

Такі права суборенди підлягають державній реєстрації, протягом 5 - ти днів після проведення якої, орендарі зобов’язані повідомити орендодавців про обмін правами користування рекомендованим листом

Не зрозумілий термін «обмін правами користування», адже за договором суборенди передається в користування ділянка, а не право оренди.

2

Обмін зем. ділянками у т.ч. землями держ., комун власності, розташованих в межах масиву земель с/г призначення, допускається лише у разі «рівнозначної» НГО ділянок, або якщо різниця між НГО становитиме не більше як 10 відсотків.

Стосується власників ділянок. Наразі такий обмін в межах орендованих нами масивів не відбувається

3

Запроваджено поняття особи, якій належить право користування (оренда, емфітевзис) істотною частиною масиву земель с/г призначення – це землекористувач, якому належить право користування ділянками, розташованими у масиві земель с/г призначення, загальною площею не менш як 75 відсотків усіх земель масиву

Наслідки змін: землекористувачі, які не є особою, котрій належить право користування істотною частиною масиву земель с/г призначення стають заручниками ситуації, за якої будуть змушені  обробляти ті ділянки, в тій частині масиву, де буде зручно зазначеній особі. При цьому рівнозначність таких ділянок визначатиметься показником НГО, що є надто умовним поняттям. Крім цього не визначено порядок подальшого розподілу решти 25 % Єдиного масиву серед інших користувачів. Вказана норма спровокує появу судових спорів серед землекористувачів, ускладнить планування обробітку угідь, можливо заблокує такий обробіток на час розгляду судових спорів (якщо позивачем буде подано клопотання про застосування запобіжного заходу у вигляді заборони обробітку земельних ділянок).

Попередньо: потрібно прискорити реєстрацію прав оренди, адже до розрахунку 75 % орендованих площ в межах масиву увійдуть лише ділянки, права по яким внесені до ЄДРПНН.

4

Визначено переважне право особи, якій належить право користування (оренда, емфітевзис) істотною частиною масиву земель с/г призначення на суборенду інших ділянок в масиві, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює такій особі перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок. Для реалізації цього права особа, якій належить право користування (оренда, емфітевзис) істотною частиною масиву земель с/г призначення, звертається письмово до осіб, з якими має намір укласти договір суборенди, і в разі недосягнення згоди (неотримання підписаного примірника договору у 30 ти денний строк) такий договір визнаватиметься укладеним за рішенням суду, окрім випадків визначеним у законі

5

Встановлено правило, згідно якого якщо в суборенду особі,  якій належить право користування (оренда, емфітевзис) істотною частиною масиву земель с/г призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін повинні бути пов’язані спільними межами

6

Передбачено право власника/користувача, земельна ділянка якого передається в оренду/суборенду, на відшкодування майнової шкоди, завданою йому в результаті такої передачі, у повному обсязі. Розмір шкоди визначатиметься шляхом проведення оцінки суб’єктом оціночної діяльності (СОД), який визначатиметься ініціатором обміну. Якщо власник/користувач не погодиться зі звітом СОД, визначеного ініціатором обміну- для рецензування звіту може залучити іншого СОД

Законом не визначено поняття цієї шкоди, правил її розрахунку, тощо. Для реалізації цієї норми потрібне буде прийняття додаткових нормативно-правових актів (можливо, Постановою Каб Міну затвердять процедуру). Можливість залучати двох експертів для оцінки розміру шкоди також вплине на довготривалість процедури, появу конфліктів і зрештою судових спорів.

7

Земельні ділянки державної чи комунальної власності під запроектованими польовими дорогами, розташовані у масиві земель с/г призначення передаватимуться в оренду обласними управліннями ДГК:

1. без проведення земельних торгів власникам/користувачам земельних ділянок, суміжних із зем. ділянками під такими польовими дорогами, на строк 7 років;
2. за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землекористувачів до належних їм земельних ділянок;

Земельні ділянки під запроектованими польовими дорогами, розташовані у масиві земель с/г призначення, можуть використовуватися  для вирощування сільгосппродукції.

Незрозумілим залишається:

1. під хід у передачі таких доріг в оренду (пропорційно землекористуванню/ інше);
2. розподіл площ доріг для оформлення договору оренди (адже користувачів «суміжних» з дорогами ділянок може бути декілька).

8

Земельні ділянки під полезахисними лісосмугами, які обмежують масив ділянок с/г призначення  передаватимуться в оренду із включенням в умови договору оренди обов’язку щодо їх утримання та збереження за правилами, що будуть розроблені Кабінетом Міністрів України.

Не визначено підхід у передачі в користуванні таких ділянок в оренду (пропорційно землекористуванню/інше). Правила щодо  утримання та збереження таких лісосмуг можуть передбачати (напевне, так і буде) понесення значних затрат землекористувачів на здійснення таких заходів.

9

Новим видом обтяження прав на земельну ділянку, із внесенням даних щодо цього до бази ЄДРПНН, визначено «обов’язок щодо утримання та збереження полезахисних лісосмуг»

Стосується випадків отримання таких лісосмуг на утримання на підставі договорів оренди.

Основні зміни до
Закону «Про землеустрій»,
Закону «Про Державний земельний кадастр»

10

Визначено поняття «інвентаризація масиву земель сільськогосподарського призначення» (МЗСП). Підставою для інвентаризації МЗСП не державної форми власності – буде рішення сільської/селищної/міської ради, на території якої знаходиться МЗСП. За результатами інвентаризації відбуватиметься: 1) внесення до ДЗК відомостей про сформовані, в результаті інвентаризації , ділянки, а також ділянки, відомості щодо яких не були занесені в базу; 2) формування невитребуваних (нерозподілених) ділянок; 3) формування ділянок під польовими дорогами; 4) формування зем. ділянок під лісосмугами; 5) відомості про масив, та ділянки, з яких він складається будуть занесені до ДЗК, про що замовник документації з інвентаризації повинен буде повідомити усіх власників та користувачів зем. ділянок.

Негативні наслідки прийняття цієї норми полягають у тому, що особа, яка виявить бажання розробки проекту інвентаризації, лише після такої розробки та внесення записів про сформований масив і ділянки в базу ДЗК, повідомляє власників і землекористувачів про результати інвентаризації, не погоджуючи з ними проміжних результатів процесу. Це може вплинути на появу так званих накладок контурів зем. ділянок, що перебувають в обробітку, спричинити конфлікти між землекористувачами щодо меж землекористування, тощо.

11

Визначено перелік відомостей про «масив земель сільськогосподарського призначення», які вноситимуться до ДЗК при формуванні такого масиву: назва та код масиву, опис меж та угідь, що входять до складу масиву; контури угідь; площа; інформація про земельні ділянки, що входять до складу масиву; інформація про документи , на підставі яких внесені відомості до ДЗК.

Основні зміни до:
Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»,
                                   Закону «Про колективне сільськогосподарське підприємство»

12

Закріплено поняття «нерозподілена земельна ділянка» та «невитребувана земельна частка (пай)»

13

З 01.01.19 р. РДА позбавляються права розпоряджатися невитребуваними/нерозподіленими земельними ділянками (паями), а саме:

1. не матимуть права на надання дозволу на розробку та затвердження проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
2. передачі таких земель в оренду;

14

До 01.01.25 р. сільським/селищним/ міським радам надано право передавати в оренду невитребувані частки (паї), нерозподілені ділянки, після їх формування.

З 01.01.25 р., невитребувані частки (паї), нерозподілені ділянки, перейдуть у комунальну власність.

15

З 01.01.19 р. усі нерозподілені землі, які залишилися у колективній власності КСП будуть передані до комунальної власності, окрім земель під господарськими будівлями і дворами, які повинні бути безкоштовно передані у власність власникам таких будівель і споруд. При цьому сільська рада матиме права до реєстрації права комунальної власності на зазначені ділянки- передавати їх в оренду, у тч земельних ділянок під польовими дорогами.

Позитивні зміни, які дадуть змогу оформити право власності на землі під господарськими будівлями і платити за них податок, а не орендну плату за завищеними ставками, що зростають непрогнозовано

Основні зміни до
Закону «Про оцінку земель»

16

Визначено обов’язкове проведення нормативної грошової оцінки земель, щодо яких відбувається інвентаризація масиву земель с/г призначення, якщо попередня НГО не поводилася протягом 5 років до дня прийняття уповноваженим органом рішення про проведення такої інвентаризації.

Зростання ставки НГО (після актуалізації розрахунків розміри НГО загалом збільшуються) вплине на збільшення розміру орендної плати (у випадках його фіксації у відсотках від НГО).