Анализ законодательных изменений в Земельном законодательстве

Краткая характеристика основных изменений

Комментарий

Основные изменения в
Земельный кодекс,
Закон «Об аренде земли»

1

Предоставлено право арендаторам зем. участков, расположенных в массиве земель с/х назначения, на период действия договора аренды, обмениваться правами пользования зем.дилянок на основании договоров субаренды без получения предварительного согласия арендодателя. При этом прекращение действия одного из договоров субаренды, заключенных в порядке обмена правами пользования, прекращает действие другого договора, заключенного взамен.

Такие права субаренды подлежат государственной регистрации в течение 5 - ти дней после проведения которой, арендаторы обязаны сообщить арендодателей об обмене правами пользования заказным письмом

Не понятен термин «обмен правами пользования», ведь по договору субаренды передается в пользование участок, а не право аренды.

2

Обмен зем. участками в т.ч. землями гос., коммун собственности, расположенных в пределах массива земель с/х назначения, допускается только в случае «равнозначной» НПО участков, или если разница между НПО составит не более 10 процентов.

Касается владельцев участков. Сейчас такой обмен в пределах арендованных ими массивов не происходит

3

Введено понятие лица, которому принадлежит право пользования (аренда, эмфитевзис) существенной частью массива земель с/х назначения - это землепользователь, которому принадлежит право пользования участками, расположенными в массиве земель с/х назначения, общей площадью не менее 75 процентов всех земель массива

Последствия изменений: землепользователи, не является лицом, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель с / х назначения становятся заложниками ситуации, при которой будут вынуждены обрабатывать те участки, в той части массива, где будет удобно указанному лицу. При этом равнозначность таких участков будет определяться показателем НПО, что слишком условным понятием. Кроме этого не определен порядок дальнейшего распределения остальных 25% Единого массива среди других пользователей. Указанная норма спровоцирует появление судебных споров среди землепользователей, усложнит планирование обработки угодий, возможно заблокирует такой обработку на время рассмотрения судебных споров (если истцом будет подано ходатайство о применении меры пресечения в виде запрета обработки земельных участков).

Предварительно: нужно ускорить регистрацию прав аренды, ведь в расчет 75% арендованных площадей в пределах массива войдут только участки, права по которым внесены в ЕДРПНН.

4

Определено преимущественное право лица, которому принадлежит право пользования (аренда, эмфитевзис) существенной частью массива земель с/х назначения на субаренду других участков в массиве, если в результате чересполосицы неиспользования таких земельных участков создает такому лицу препятствия в рациональном использовании земельных участков. Для реализации этого права лицо, которому принадлежит право пользования (аренда, эмфитевзис) существенной частью массива земель с/х назначения, обращается письменно к лицам, с которыми намерен заключить договор субаренды, и в случае недостижения согласия (неполучение подписанного экземпляра договора в 30-ти дневный срок) такой договор будет признаваться заключенным по решению суда, кроме случаев определенным в законе

5

Установлено правило, согласно которому если в субаренду лицу, которому принадлежит право пользования (аренда, эмфитевзис) существенной частью массива земель с/х назначения, передается несколько земельных участков, принадлежащих одному лицу, земельные участки, право пользования которыми передается взамен должны быть повязкам связанные общими пределами

6

Предусмотрено право собственника/пользователя, земельный участок которого передается в аренду/субаренду, на возмещение имущественного вреда, причиненным ему в результате такой передачи, в полном объеме. Размер ущерба будет определяться путем проведения оценки субъектом оценочной деятельности (СОД), который будет определяться инициатором обмена. Если владелец/пользователь не согласится с отчетом СОД, определенного инициатором обмину- для рецензирования отчета может привлечь другого СОД

Законом не определено понятие этого вреда, правил ее расчета, и тому подобное. Для реализации этой нормы нужно будет принятия дополнительных нормативно-правовых актов (возможно, Постановлением Каб Мина утвердят процедуру). Возможность привлекать двух экспертов для оценки размера вреда также повлияет на продолжительность процедуры, появление конфликтов и в конце концов судебных споров.

7

Земельные участки государственной или коммунальной собственности под проектируемыми полевыми дорогами, расположенные в массиве земель с/х назначения будут передаваться в аренду областными управлениями ДГК:

1. без проведения земельных торгов владельцам/пользователям земельных участков, смежных с зем. участками под такими полевыми дорогами, на срок 7 лет;
2. при условии обеспечения бесплатного доступа всех землепользователей в принадлежащих им земельных участков;

Земельные участки под проектируемыми полевыми дорогами, расположенные в массиве земель с/х назначения, могут использоваться для выращивания сельхозпродукции.

Неясным остается:

1. подход в передаче таких дорог в аренду (пропорционально землепользованию / другое)
2. распределение площадей дорог для оформления договора аренды (ведь пользователей «смежных» с дорогами участков может быть несколько).

8

Земельные участки под полезащитными лесополосами, которые ограничивают массив участков с/х назначения будут передаваться в аренду с включением в условия договора аренды обязанности по их содержанию и сохранения по правилам, которые будут разработаны Кабинетом Министров Украины.

Не определен подход в передаче в пользовании таких участков в аренду (пропорционально землепользованию/прочее). Правила содержания и сохранения таких лесополос могут предусматривать (наверное, так и будет) несения значительных затрат землепользователей на осуществление таких мероприятий.

9

Новым видом обременения прав на земельный участок, с внесением данных в этом к базе ЕДРПНН, определена «обязанность по содержанию и сохранению полезащитных лесополос»

Касается случаев получения таких лесополос на содержание на основании договоров аренды.

Основные изменения в
Закон «О землеустройстве»,
Закон «О Государственном земельном кадастре»

10

Определено понятие «инвентаризация массива земель сельскохозяйственного назначения» (МЗСП). Основанием для инвентаризации МЗСП негосударственной формы собственности - будет решение сельского/поселкового/городского совета, на территории которого находится МЗСП. По результатам инвентаризации будет происходить: 1) внесение в ГЗК сведений о сложившихся в результате инвентаризации, участки, а также участки, сведения о которых не были занесены в базу; 2) формирование невостребованных (нераспределенных) участков; 3) формирование участков под полевыми дорогами; 4) формирование зем. участков под лесополосами; 5) сведения о массиве, и участки, из которых он состоит будут занесены в ГЗК, о чем заказчик документации по инвентаризации должен будет сообщить всех владельцев и пользователей зем. участков.

Негативные последствия принятия этой нормы состоит в том, что лицо, которое изъявит желание разработки проекта инвентаризации, только после такой разработки и внесения записей о сформированном массиве и участка в базу ГЗК, сообщает собственникам и землепользователям о результатах инвентаризации, не согласовывая с ними промежуточных результатов процесса . Это может повлиять на появление так называемых накладок контуров зем. участков, находящихся в обработке, вызвать конфликты между землепользователями относительно границ землепользования, и тому подобное.

11

Определен перечень сведений о «массиве земель сельскохозяйственного назначения», которые будут вноситься в ГЗК при формировании такого массива: название и код массива, описание границ и угодий, входящих в состав массива; контуры угодий; площадь; информация о земельных участках, входящих в состав массива; информация о документах, на основании которых внесены сведения в ГЗК.

Основные изменения в:
Закон «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)»,
Закон «О коллективном сельскохозяйственном предприятии»

12

Закреплено понятие «нераспределенная земельный участок» и «невостребованная земельная доля (пай)»

13

С 01.01.19 г. РГА лишаются права распоряжаться невостребованными/нераспределенными земельными участками (паями), а именно:

без права на предоставление разрешения на разработку и утверждение проектов землеустройства по организации территории земельных долей (паев)
передачи таких земель в аренду;

14

До 01.01.25 г. сельским/поселковым/городским советам предоставлено право передавать в аренду невостребованные доли (паи), нераспределенные участки, после их формирования.

С 01.01.25 г., невостребованные доли (паи), нераспределенные участки, перейдут в коммунальную собственность.

15

С 01.01.19 г. все нераспределенные земли, оставшиеся в коллективной собственности КСП будут переданы в коммунальную собственность, кроме земель под хозяйственными зданиями и дворами, которые должны быть бесплатно переданы в собственность владельцам таких зданий и сооружений. При этом сельский совет будет иметь права к регистрации права коммунальной собственности на указанные участки - передавать их в аренду, в тч земельных участков под полевыми дорогами.

Положительные изменения, которые позволят оформить право собственности на земли под хозяйственными зданиями и платить за них налог, а не арендную плату по завышенным ставкам, растут непредсказуемо

Основные изменения в
Закон «Об оценке земель»

16

Определено обязательное проведение нормативной денежной оценки земель, по которым происходит инвентаризация массива земель с/х назначения, если предыдущая НДО не проводилась в течение 5 лет до дня принятия уполномоченным органом решения о проведении такой инвентаризации.

Рост ставки НДО (после актуализации расчетов размеры НДО в целом увеличиваются) повлияет на увеличение размера арендной платы (в случае его фиксации в процентах от НДО)