Зміни-2019: колективна власність, використання паїв та міна земельними ділянками

Як уточнити орендну плату за землі державної та комунальної власності
Як перевірити, що вартість землі не зросла
Варіанти розрахунків із власниками паїв: нюанси застосування натуркоефіцієнта, бухоблік
Змінюємо вид угідь: було рілля – стали багаторічні насадження

Із 01.01.19 р. набуває чинності Закон від 10.07.18 р. № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (далі – Закон № 2498). Як видно із назви, цей Закон стосується широкого спектру питань. Тож проаналізуємо основні зміни, на які слід чекати сільгосппідприємству від початку 2019 року.

Використання та міна землями у масиві

Земельний кодекс (далі – ЗК) доповнено ст. 371, згідно з якою:

1. Дозволяється використовувати земельні ділянки сільгосппризначення (для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства), які розташовані в масиві, для ведення товарного сільгоспвиробництва без зміни їх цільового призначення. Тож власник або землекористувач отримає змогу використовувати земельні ділянки масиву для ведення товарного сільгоспвиробництва, що фактично є сільгоспдіяльністю (не для власного використання, а з метою отримання фінансової вигоди), без зміни цільового призначення. Раніше така можливість надавалась щодо земель особистого селянського господарства (ст. 33 ЗК).

2. Власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільгосппризначення, можуть обмінюватися такими ділянками. Тобто з 2019 року здійснити міну можна тільки земельними ділянками, розташованими в одному масиві. Тому, якщо ви плануєте оформити міну ділянок, розташованих далеко одна від одної, покваптеся та завершіть укладення угоди до закінчення року.

3. Власники та орендарі сільгоспземель, розташованих в одному масиві, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування шляхом укладення між собою договорів оренди, суборенди.

Зверніть увагу! Обмін земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві, на іншу ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється тільки в разі однакової нормативної грошової оцінки цих ділянок або якщо різниця між їхніми оцінками становить не більше 10 %. Таким чином, обмінятися нерівноцінними земельними ділянками стане неможливим. Такий обмін на підставі ст. 371 ЗК не підпадає під дію мораторію (змінено пп. «б» п. 15 розд. Х ЗК).

4. Орендар істотної частини масиву (оренда, емфітевзис земель масиву загальною площею більш ніж 75 % земель усього масиву) має право орендувати або оформити в суборенду інші ділянки масиву за умови передачі взамін власнику/користувачу іншої землі, якщо має місце черезсмужжя невикористання земельних ділянок та створюються перешкоди у раціональному використанні земель. Тож з метою припинення черезсмужжя користувач істотної частини має право запропонувати іншому власнику/користувачу замість ділянки, яка перешкоджає раціональному використанню, іншу ділянку. Кожен буде задоволений. У будь-якому разі для використання такої норми сторони мають дійти згоди та оформити документально оренду/суборенду земельних ділянок.

Довідково: черезсмужжя – розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності одній особі та розташовані в одному масиві земель сільгоспризначення, земельних ділянок, що належать на праві власності іншій особі.

Орендарю істотної частини масиву не потрібно отримувати згоду орендодавця для передачі такої земельної ділянки в суборенду (п. 6 ст. 93 ЗК). Аналогічні норми наводяться у ч. 1 ст. 8 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).

Майте на увазі! Закон № 161 доповнено ст. 82, яка розкриває особливості набуття та реалізації права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві (про міну, порядок її пропонування та вимоги до звернення, суборенду, відшкодування майнової шкоди, можливість визнання договору оренди/суб­оренди укладеним за рішенням суду тощо).

5. Що стосується ділянок під польовими дорогами (державної або комунальної власності), які розташовані у масиві, то:

• вони передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам/користувачам суміжних земельних ділянок на строк 7 років;
• в оренду передаються дороги тільки за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та користувачів до належних їм земельних ділянок;
• землевласник/користувач на власний розсуд використовує польову дорогу – для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок або для вирощування сільгосппродукції.

Отже, нарешті проблему польових доріг розв’язано. Звертатися для оформлення користування необхідно до розпорядника земель сільгосппризначення згідно зі ст. 122 ЗК (за межами населених пунктів до обласного Держгеокадастру, у межах – до сільської, селищної, міської ради). Радує те, що передача здійснюватиметься без земельних торгів. Крім того, землекористувач самостійно вирішує, як використовувати дорогу, адже дуже часто дорогу розорюють та засіюють. Прийнятою нормою виключається таке порушення з боку користувача, як засіяння польової дороги, – він має на це право.

Строковий сервітут

Незважаючи на деякі розбіжності у нововведеннях та нормах, які залишилися, зміни до ст. 98 ЗК наводять на думку, що сервітут не буде безстроковим починаючи з 2019 року. Строк дії земельного сервітуту не може бути більшим за строк, на який ділянку передано у користування (абзац другий ч. 2 ст. 98 ЗК). Тобто сервітут матиме такий самий граничний строк, як і оренда цієї ділянки.

Користувач сусідньої земельної ділянки зможе вимагати встановлення сервітуту (ч. 2 ст. 100 ЗК). Раніше сервітут належав тільки власнику сусідньої земельної ділянки.

Емфітевзис приватних земель обмежують строком дії

Усі тільки звикли до практичного застосування емфітевзису приватних земель, одним із вагомих плюсів якого був безмежний строк його дії. Зафіксовано навіть випадки укладення договорів емфітевзису на 100 років.

Однак починаючи з 2019 року право користування чужою сільгоспземлею, зокрема приватної власності, обмежується 50 роками (ч. 4 ст. 1021 ЗК у новій редакції). Отже, за ймовірності укладення угод емфітевзису зі строком дії більше 50 років рекомендуємо завершити оформлення до кінця цього року. Наступного року зареєструвати таке право однозначно вийде, але тільки зі строком дії менше 50 років.

Візьміть до уваги! Договори емфітевзису, укладені до набрання чинності Закону № 2498, залишаються діючими, потреби вносити до них зміни немає, а строк їх дії визначено умовами самого договору. Тобто обмеження строку дії емфітевзису приватних земель поширюється на договори, укладені після набрання чинності Закону № 2498, тобто з 01.01.19 р.

Землі колективної власності отримають розпорядника

Починаючи з 2019 року землі колективних сільськогосподарських підприємств (далі – КСП), які припинено, вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані (п. 21 розд. Х ЗК). Сюди не відносяться земельні ділянки, які перебувають у приватній власності. Така новація буде підставою для держреєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, що за Законом № 2498 переходять до комунальної власності.

Важливий момент! Земельні ділянки, що перейшли до комунальної власності згідно з п. 21 розд. Х ЗК, стають підмораторними землями (заборона купівлі-продажу).

Уточнено статус земель КСП

Викладено у новій редакції ст. 10 Закону від 14.02.92 р. № 2114-XII «Про колективне сільськогосподарське підприємство». Проте норма не зазнала суттєвих змін, і ось чому:

• земля може належати КСП на праві колективної власності, а також може бути надана у тимчасове користування, зокрема на умовах оренди. Раніше серед прав на землю містилось постійне користування, тепер воно відсутнє;
• право КСП на земельну ділянку або її частину може бути припинено у порядку та на підставах ЗК і Закону від 05.06.03 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі – Закон № 899). Тобто до підстав припинення прав на земельну ділянку додано Закон № 899 (див. далі);
• члену КСП, який побажав вийти з його складу, земельна ділянка надається із земель сільгоспугідь КСП, придатних для сільгоспвиробництва, у частині, що припадає на одного члена підприємства. По суті, так і відбувалось, однак норма містила посилання на землі запасу, а член КСП міг претендувати на отримання ділянки тільки для організації власного фермерського господарства. Тепер же не важливо, за яких підстав він покидає КСП, а отримати земельну ділянку із земель сільгоспугідь КСП він має право.

Новий порядок використання нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок та часток (паїв)

Доволі довго законодавство не конкретизувало порядок такого використання, і нарешті викладено у новій редакції ст. 13 Закону № 899. Тож починаючи з 2019 року діятимуть такі норми.

Нерозподіленою є земельна ділянка, яка за проектом землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, які підлягають розподілу, однак відповідно до протоколу про розподіл не була виділена власнику частки (паю). Тобто нерозподілена – це сформована земельна ділянка, яка має встановлені межі та кадастровий номер, інформація про яку внесена до Держземкадастру, але не виділена конкретному власнику.

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості). Тобто ділянка не формувалась, не має встановлених меж та кадастрового номера, але на неї отримано сертифікат на пай.

Після формування в окремі земельні ділянки такі нерозподілені ділянки та невитребувані частки (паї) можуть передаватися в оренду за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради для використання за цільовим призначенням. Строк використання визначається до дня держреєстрації права власності на таку ділянку, на що вказується у договорі. Як бачимо, право передачі таких ділянок в оренду до моменту оформлення правовстановлюючих документів начебто залишилося. Однак тепер треба сформувати земельну ділянку (зареєструвати у Держземкадастрі) і лише після цього укладати договір оренди. Тоді право оренди підлягатиме держреєстрації згідно із Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

Власнику сертифіката на пай (невитребуваної частки (паю)) або його спадкоємцям установлюється граничний строк для оформлення права власності на земельну ділянку – до 01.01.25 р. Неоформлення такого права розцінюється як відмова від одержання земельної ділянки (ч. 4 ст. 13 Закону № 899). Тоді місцева рада ініціює формування земельної ділянки та звертається до суду із заявою про визнання майна безхазяйним. За рішенням суду така ділянка передається у комунальну власність. Тож власникам сертифікатів необхідно встигнути оформити право власності на земельну ділянку до 01.01.25 р. (зареєструвати речове право згідно із Законом № 1952).

Слід знати! Територіальній громаді в особі місцевої ради забороняється протягом 7 років з дня держреєстрації права комунальної власності на ділянку, яка сформована з невитребуваної частки (паю), передавати її у приватну власність. Виняток становить передача такої ділянки власнику невитребуваної частки (паю) або його спадкоємцям.

Отже, територіальна громада має шанси поповнити свої землі невитребуваними земельними частками (паями), але тільки після 01.01.25 р. та в разі неоформлення фізособами прав власності на них.

Використання та розпорядження землями колективної власності діючого КСП

Закон № 899 доповнено ст. 14¹, якою визначено особливості використання та розпорядження землями КСП, сільгоспкооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства (далі – підприємства). Фактично власники часток (паїв) мають у строк до 01.01.19 р. прийняти рішення про розподіл інших земель, які залишились у колективній власності діючого підприємства (не розпайовані). Якщо до початку наступного року цього не буде зроблено, такі землі розподілятимуться за вимогами ст. 14¹ за згодою більшості осіб. Такими особами є (абзаци другий – четвертий ч. 1 ст. 1 Закону № 899):

• колишні члени підприємства, які отримали сертифікат на пай;
• спадкоємці права на пай, який посвідчено сертифікатом;
• громадяни, які набули право на земельну частку (пай).

Організацією розподілу колективних земель займається сільська, селищна, міська рада, на території якої вони розташовані. Для цього рада повинна проінформувати осіб про розподіл колективних земель, розмістивши оголошення про проведення зборів осіб у загальнодоступних місцях населеного пункту, опублікувавши його у друкованому ЗМІ райдержадміністрації або райради та оприлюднивши на власному офіційному веб-сайті (за наявності). Вимоги до оголошення наведено у ч. 4 ст. 14¹ Закону № 899.

Для здійснення розподілу земель необхідна реєстрація більшості осіб. Надалі протокол передається місцевій раді, яка його затверджує та приймає відповідні землі у комунальну власність. Тобто у протоколі слід зафіксувати, які землі передаються у комунальну власність (ч. 4 ст. 7 Закону № 899), а які розпайовуються між членами (якщо залишились досі не розпайовані землі та члени, які не отримали пай).

Граничний строк розподілу земель колективної власності між власниками паїв та їх спадкоємцями – 01.01.25 р. Тому, якщо до 2025 року не буде оформлений протокол про розподіл земель, які залишились у колективній власності, та не буде поданий на затвердження до органу місцевого самоврядування, то вважатиметься, що особи відмовилися від права колективної власності на землю. Такі землі передаються у комунальну власність у порядку визнання майна безхазяйним (окрім невитребуваних часток (паїв) та сформованих за їх рахунок земельних ділянок, а також нерозподілених ділянок), тобто за рішенням суду.

Земельні ділянки, передані до комунальної власності на підставі ст. 141 Закону № 899, підпадають під дію мораторію та не можуть бути відчужені, крім вилучення (викупу) для суспільних потреб, до набрання чинності закону про обіг земель сільгосппризначення, але не раніше 01.01.19 р. (зміни до п. 15 розд. Х ЗК).

Полезахисні лісові смуги більше не лісові землі

Тепер до земель лісогосподарського призначення не належать землі, зайняті, зокрема, полезахисними лісовими смугами на землях сільськогосподарського призначення (новий п. «г» ч. 2 ст. 55 ЗК). І незважаючи на те що полезахисні смуги вкриті лісовою рослинністю, що є притаманним для земель лісогосподарського призначення, вони виключаються зі складу лісових земель. Отже, такі землі відносяться до несільгоспугідь земель сільгосппризначення (п. «б» ч. 2 ст. 22 ЗК).

Надання в оренду полезахисних смуг здійснюється без проведення аукціону (ч. 2 ст. 134 ЗК). Крім того, вони не включаються до земель, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв) у порядку ст. 141 Закону № 899, а мають бути передані безоплатно у комунальну власність територіальної громади села, селища, міста, на території якої вони розташовані (ч. 4 ст. 7, ч. 7 ст. 141 Закону № 899).