Експерти програми USAID із аграрного і сільського розвитку (АГРО), залучені Міністерством аграрної політики та продовольства України, підготували відповіді на найпоширеніші запитання щодо Закону № 2145-IX про земельні відносини під час воєнного стану.
Договір формують його сторони. Так, це може бути Word-файл, який будуть підписувати кваліфікованими електронними підписами орендар та орендодавець.
Формування ділянки для передачі її в оренду здійснюють на підставі техдокументації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати ділянку в оренду, та затверджує такий орган.
Землям запасу с/г призначення присвоюють окремий код цільового призначення.
При передачі такої ділянки в оренду для ведення товарного с/г виробництва потрібно присвоїти ділянці новий код цільового призначення.
Водночас при зміні цільового призначення потрібно вносити відомості до Державного земельного кадастру, який наразі не працює.
Отже, передача ділянки, яка перебуває у запасі, буде можливою після відновлення роботи Кадастру.
Згідно з Законом № 2145-IX договір оренди ділянки укладають лише в електронній формі. Електронний документ (файл) договору засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця.
Місцева рада зможе розпоряджатися такими земельними ділянками після їх визнання відумерлою спадщиною.
Відповідно до ст. 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.
За Законом № 2145-IX формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган. У рішенні треба посилатися на цю норму закону.
Закон не містить обмежень щодо затвердження документації із землеустрою на позачергових сесіях місцевих рад.
Закон № 2145-IX встановлює, що договір оренди укладають лише в електронній формі, та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця.
Можна, але треба мати на увазі, що відповідно до Закону № 2145-IX розмір орендної плати за земельні ділянки с/г призначення, які надають в оренду в умовах дії воєнного стану, не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку визначають від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
У результаті поділу земельної ділянки об’єкт оренди припинив своє існування. Долю однієї з земельних ділянок, яку утворили в результаті такого поділу, треба вирішувати за окремим договором.
Можна обмежитись і однією заявою, в якій слід зазначити і прохання про надання в оренду земельної ділянки. Також у першому рішенні замість згадування дозволу може зазначатися про проведення інвентаризації з метою формування земельної ділянки для її передачі в оренду.
Виступати замовником та оплачувати розробку документації може й особа, яка зацікавлена в її отриманні в оренду.
Відмовлено може бути тільки з причин невідповідності закону.
Відповідно до Закону № 2145-IX технічна документація з землеустрою щодо інвентаризації земель не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Так. Закон № 2145-IX обмежень щодо площ земельних ділянок не містить.
Якщо технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель була розроблена на територію всієї сільської ради та затверджена в 2021 році, окремі ділянки були у встановленому порядку сформовані та їх повторне формування для передачі в оренду не потрібно.
Якщо конкретні ділянки, які зараз планують передати в оренду, не формували, їх треба сформувати за технічною документацією із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Навіть у разі прийняття такого рішення воно не може бути реалізовано в період дії воєнного стану, оскільки Законом формування земельних ділянок с/г призначення для не с/г цілей заборонено.
Закон № 2145-IX не містить вимог щодо обов’язковості скасування таких рішень, оскільки земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності, які оголошені та не завершені до набрання чинності цим законом, – вважають скасованими.
Закон № 2145-IX не містить обмежень щодо складу угідь земельної ділянки с/г призначення (тобто це можуть бути і господарські двори). Разом із цим, технічна документація з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють для зазначених цілей, не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Проєкт землеустрою щодо відведення ділянки не міг бути затверджений до здійснення її державної реєстрації. Отже, в умовах, коли не працює Державний земельний кадастр, земельну ділянку треба формувати для її передачі в оренду за технічною документацією з землеустрою щодо інвентаризації земель.
За загальним правилом. Закон № 2145-IX на такі відносини не поширюється.
Так, можна. У той же час затвердження такої документації дозволить завершити процедуру її формування, що може знадобитися після завершення воєнного стану.
Так. Заборони на встановлення у договорах оренди таких умов використання с/г земель законодавство не містить.
Так. На час дії воєнного стану безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації з землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації заборонені.
Закон № 2145-IX не регулює відносини не с/г землекористування, крім заборони на безоплатну передачу у власність земельних ділянок, щодо яких треба користуватися загальними нормами земельного законодавства.
Відповідно до Закону № 2145-IX формування ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган.
Отже, за цією документацією земельні ділянки можна передати в оренду для ведення товарного с/г виробництва.
Вимог щодо скасування попередньо наданих дозволів на розробку проєктів землеустрою закон не містить.
Закон № 2145-IX дозволяє передавати в оренду землі с/г призначення для ведення товарного с/г виробництва.
Пасовища – вид с/г угідь, який належить до складу цієї категорії земель.
Отже, пасовища можна передавати в оренду для ведення товарного с/г виробництва, наприклад, для випасання худоби. Водночас, якщо пасовище має інший код цільового призначення, ніж земля «для ведення товарного с/г виробництва», то такі землі можна буде передавати в оренду тільки після відновлення роботи Державного земельного кадастру.
За Законом № 2145-IX договори оренди реєструють районні військові адміністрації у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
Однак цей Закон не надав права приватним власникам землі передавати в оренду належні їм земельні ділянки.
Відповідно до Закону № 2145-IX формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган.
Вимог щодо джерела фінансування такої розробки Законом не встановлено.
Так. Згідно з відповідним кодом економічної діяльності.
Згідно зі Законом № 2145-IX технічна документація з землеустрою щодо інвентаризації земель не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Відповідно до Закону № 2145-IX формування земельної ділянки для передачі її в оренду здійснюють на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджує цей орган.
Вимог щодо максимального розміру земельної ділянки для її передачі в оренду Закон № 2145-IX не встановив.
Закон № 2145-IX передачу в оренду частини земельної ділянки не передбачає.
Право оренди ділянки за раніше укладеним договором можна буде зареєструвати після відновлення роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Для цього треба зареєструватися фізичною особою-підприємцем із відповідним кодом економічної діяльності.
До відновлення роботи Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав таке рішення не можна реалізовувати практично.
Законом № 2145-IX питання черговості розгляду радою заяв про надання земельних ділянок не врегульовані в повній мірі. Водночас є категорії громадян, які мають право першочергового отримання земельних ділянок. Якщо до ради звернулися такі громадяни, то їм земельні ділянки мають надаватися першочергово (ветерани війни, чорнобильці тощо). Тому деякі ради ухвалювали на своїй сесії рішення про те, що, наприклад, вони в першу чергу розглядають заяви про надання земельних ділянок, які надходять від осіб, які мають переважне право на отримання земельних ділянок, та від жителів села (селища, міста), а потім розглядають заяви громадян із інших населених пунктів чи регіонів.
Увесь посібник із найпоширенішими запитаннями та відповідями про земельні відносини на час воєнного стану (за Законом № 2145-IX) доступний за посиланням.
Завантажити матеріали роз’яснення Закону № 2145-IX, типові договори можна за посиланням.
Вебінар «Земельні відносини в умовах воєнного стану» доступний за посиланням.
За матеріалами Мінагро