Відповідачем за знесення самочинного будівництва є останній набувач такого об’єкта – Верховний Суд

У співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу, далі – ЦК) спеціальним законом є Земельний кодекс (далі – ЗК), імперативна норма ч. 2 ст. 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних із встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗКУ, можуть застосовуватися норми ЦК, зокрема ст. 376 ЦК. 

Належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об’єкт.  

На це вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду. 

Суть позову 

У цій справі міська рада звернулася з позовом до двох ТОВ і фізичної особи про зобов’язання відповідачів усунути перешкоди в користуванні земельними ділянками шляхом знесення (демонтажу) торговельних комплексів, скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачами права власності на торговельні комплекси, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна. 

Позов мотивовано тим, що на земельній ділянці комунальної власності, яка раніше перебувала в користуванні ФОП на правах сервітуту, останнім було самочинно збудовано торговельний комплекс і здійснено державну реєстрацію права власності на нього, яку пізніше скасовано в судовому порядку. ФОП відчужила це нерухоме майно на користь відповідачів у цій справі, які здійснили його поділ. ФОП не набула у визначеному законом порядку права власності на вказаний торговельний комплекс як на об'єкт нерухомості. Як наслідок, подальші дії з відчуження об'єкта самочинного будівництва та його поділу є незаконними, оскільки торговельний комплекс не набув статусу об'єкта нерухомого майна. Відповідачі для оформлення документів на спірні земельні ділянки не зверталися, а орган місцевого самоврядування не приймав рішень щодо їх передачі у власність чи користування. 

Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій 

Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили повністю, зокрема, з тих підстав, що ТОВ і фізична особа є неналежними відповідачами за позовними вимогами про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом знесення об’єкта самочинного будівництва, що є самостійною підставою для відмови в позові. 

Зазначили також, що як скасування державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості, так і визнання недійсними актів, на підставі яких внесено оспорювані реєстраційні записи, не можуть бути ефективними способами захисту та не забезпечують усунення порушених прав позивача. 

Позиція Верховного Суду 

КГС ВС погодився з висновками судів попередніх інстанцій у частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності відповідачів на спірні торговельні комплекси і про визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна. 

Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними і скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту й не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. 

Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. 

Також КГС ВС наголошує, що в силу вимог ч. 1 ст. 3 ЗК в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК) спеціальним законом є ЗКУ, імперативна норма ч. 2 ст. 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних із встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗКУ, можуть застосовуватися норми ЦК, зокрема ст. 376 ЦК. 

Адже, на відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК, які обмежують коло осіб, зобов’язаних знести об’єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК суттєво розширює суб’єктний склад зобов’язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника й зареєстрували право власності на такий об’єкт.  

Колегія суддів наголосила, що як КГС ВС, так і КЦС ВС зараз дотримуються усталеної позиції в питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об’єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об’єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво. 

Що постановив Верховний Суд 

Отже, суди попередніх інстанцій, помилково визначивши ТОВ і фізичну особу як неналежних відповідачів за позовними вимогами про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом знесення об’єктів самочинного будівництва, безпідставно ухилилися від розгляду по суті вимог зазначеного негаторного позову, насправді звернутих до належних відповідачів. 

Постанова КГС ВС від 13.03.2024 у справі № 915/1439/21. 

Верховний Суд 

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm